澧政办发〔20**〕99号
澧县人民政府办公室
关于印发《澧县物业管理实施办法》的通知
各乡镇人民政府，县直有关单位：
《澧县物业管理实施办法》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二〇一一年十月三十一日
澧县物业管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规和《常德市人民政府办公室关于印发〈常德市物业管理办法〉的通知》(常政办发〔20**〕19号)精神，制定本办法。 第二条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条 物业管理实行专业化、社会化和市场化运作机制，积极推进规模型管理，科学划分物业管理小区，提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 第四条 各级各部门院落应积极实行社会化物业管理。开发建设单位和物业服务企业应采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。 第五条 县房地产管理部门为物业管理行政主管部门(以下简称物业主管部门)，负责本行政区域内物业管理的监督指导工作;住建、规划、物价、工商、公安、民政、城管、供电、供水、供气、广电、通信、环卫等部门应各司其职，各负其责，共同做好有关管理服务工作。 乡镇人民政府和社区(居民委员会)要将物业管理纳入社区管理的工作范畴，负责物业管理小区(单位)的治安稳定、就业与再就业、社会保障、城市管理和创建、计划生育等社会性事务管理;与物业主管部门共同指导业主成立业主大会，并选举产生业主委员会;监督业主大会和业主委员会的日常活动;协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
物业服务企业按照物业委托合同授权范围，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受物业主管部门、乡镇人民政府和社区(居民委员会)的管理、指导和监督。 第六条 县物业主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理。 物业管理行业协会应充分发挥服务、沟通作用，做好从业人员培训工作，协助主管部门做好诚信记录及申报企业资质的前期辅导工作，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第七条 业主对物业管理区域(道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理用房以及物业共用设施设备等)共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定： (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员; (四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案; (五)选聘和解聘物业服务企业; (六)筹集和使用房屋维修资金; (七)改建、重建建筑物及其附属设施; (八)改变共有部分的用途; (九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用; (十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。 决定前款第(六)、(七)项事项，应当经专有部分占建筑物面积2/3以上业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第八条 业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域共用部位实施共同管理，按照相关规定开展物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。 未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定的，由物业所在地乡镇人民政府、社区(居民委员会)和物业主管部门指导协助业主共同决定。 第九条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上，建设单位应当向物业主管部门和所在地社区(居民委员会)报送筹备首次业主大会会议所需资料。 第十条 社区(居民委员会)应当自接到建设单位申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会筹备组。筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内醒目位置公示。 第十一条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组组成之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，为筹备会议提供相应条件的服务。 第十二条 业主大会选举产生业主委员会后，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，按相关规定向物业所在地乡镇人民政府和县物业主管部门办理备案手续。 第十三条 因客观原因未能选举产生业主委员会的，可以由物业所在地社区(居民委员会)在乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责。 第十四条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 业主委员会应当在前期物业管理临时管理规约的基础上及时修改制定小区管理规约，对小区的物业服务和住宅专项维修资金收缴、共有房屋、共用设施设备和其他公共部位的维护与管理以及装饰装修等行为和事项作出约束性规定;应当协调处理物业服务企业与业主和物业使用人之间的纠纷。
第十五条 业主大会作出的决定对物业管理区域内全体业主具有约束力，应在小区内醒目位置公示，并由业主委员会告知当地社区(居民委员会)。 第十六条 业主大会、业主委员会作出的决定不得与法律、法规、规章相抵触。业主委员会任期届满，换届选举需要指导的，物业主管部门和社区(居民委员会)可以指导成立换届选举小组，召开业主大会选举新一届业主委员会。 业主大会选举产生新一届业主委员会之日起10日内，原业主委员会应在物业主管部门和社区(居民委员会)的监督下，将业主大会所有财产和资料移交新一届业主委员会。
第三章 前期物业管理
第十七条 建设单位应当在预(销)售物业之前，在物业主管部门的指导下通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同。 第十八条 经县物业主管部门批准，下列情形可采用协议方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业： (一)一个物业管理区域内，住宅建筑面积少于1万平方米或产权人数少于20人的; (二)一个物业管理区域内，非住宅建筑面积少于0.5万平方米的; (三)已经实行物业管理的区域内，新建物业选择前期物业服务企业的; (四)公开发布招投标公告后，投标人少于3个的。 第十九条 前期物业管理的收费实行政府指导价，价格调整幅度不得超出物价部门规定。前期物业服务企业应当将服务项目、服务等级、收费标准、计费起始时间等内容向物业主管部门备案，由价格主管部门根据有关规定核定收费标准，并由物业服务企业在小区内醒目位置公示。 第二十条 建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约。临时管理规约应当对房屋装修、共有部位、公共设施及其他公共场地的使用、维护和管理，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并向县物业主管部门备案。临时管理规约作为房屋销售合同的附件在销售场所醒目位置公示，物业买受人应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。 第二十一条 前期物业服务合同所约定的期限，应当自签订前期物业服务合同之日起至首届业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。 第二十二条 物业未经竣工验收和小区配套设施查验或者验收不合格的，不得交付使用。 第二十三条 在办理物业承接查验手续时，建设单位应当按照有关规定向物业服务企业和物业主管部门移交相关资料。 第二十四条 新建住宅物业，建设单位应按下列规定配建物业管理用房： (一)建筑总面积在1万平方米以下的，提供使用面积50平方米物业管理用房; (二)建筑总面积在1万平方米(含)以上、3万平方米以下的，提供使用面积100平方米物业管理用房; (三)建筑总面积在3万平方米(含)以上、5万平方米以下的，提供使用面积150平方米物业管理用房; (四)建筑总面积在5万平方米(含)以上的，按总建筑面积的3‰提供物业管理用房。 第二十五条 物业管理用房包括物业管理办公用房、物业管理配套用房和业主委员会办公用房等。门卫房、车库、杂物房、阁楼、设施设备用房不得抵作物业管理用房。 层高不足2.2米或已经列入公共分摊的房屋不计入物业管理用房面积;物业管理用房必须相对集中,具备自然通风采光条件和进行普通以上装修。 第二十六条 建设单位在办理《商品房预售许可证》时，应当向物业主管部门提供物业管理用房具体位置、面积和《商品房建筑面积预测报告书》，办理物业管理用房确认手续。 建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房一并申请办理。 第二十七条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。物业保修期限从工程竣工验收合格之日起计算。保修期满后，房屋的专有部分由业主自行负责。 第二十八条 新建小区供水供电供气应当实行一户一表单独立户。 第二十九条 任何单位和个人不得擅自占有、使用和处分建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、物业共用部位、公用设施、共用设施设备、架空层、物业管理用房和其他公共场所。 第三十条 新建小区必须严格按照规划设计要求和宣传推介的承诺建设配套设施，使用前的小区物业用房、业主公共活动用房以及其他共有房屋和配套设施的验收由县物业主管部门组织实施。
第四章 物业服务
第三十一条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，遵守国家和地方有关物业服务企业资质管理的规定。 新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，向工商注册所在地物业主管部门申请资质。从业人员应当取得相应职业资格。 第三十二条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。 分期建设的物业，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。 第三十三条 物业服务企业与业主委员会应当签订物业服务合同，对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、物业管理用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。 收费标准由价格主管部门核定后报物业主管部门备案。物业服务费由物业服务企业向业主或物业使用人收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费由建设单位交纳。 物业竣工验收合格后，建设单位根据购房合同书面通知买受人办理交付手续，经买受人查验收房后，物业服务费由买受人交纳;买受人在查验收房时，因物业不符合法律法规规定和购房合同约定条件而整改的，整改期间的物业服务费由建设单位交纳;买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与买受人另有约定的，从其约定。 已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。 物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，但最长预收期限不得超过12个月。 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报县物业主管部门备案。 第三十四条 物业服务企业应当将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内醒目位置公示，接受业主监督。 物业主管部门和价格主管部门要加强对物业服务企业服务标准的检查。对收费标准与服务标准、服务质量、服务等级不符的，应责令整改;整改不到位的，由价格主管部门降低其收费标准。 第三十五条 物业服务合同期限届满前，业主大会应当决定是否更换物业服务企业等事项。 决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同;决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前30日告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。 第三十六条 物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。 物业服务企业决定物业服务合同期限届满后，不再续签物业服务合同的，应当于物业服务合同期限届满前履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前30日通知业主委员会。 第三十七条 物业服务合同期满后，物业服务企业未与业主委员会续签书面物业服务合同，物业服务企业事实上提供了物业服务，且履行了告知义务，业主委员会也未表示不接受服务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。 业主委员会共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。 第三十八条 物业服务合同终止或者业主不再接受事实服务，物业服务企业应当在15日内与业主委员会完成交接。物业服务企业应当履行法定交接义务，并撤出物业管理区域。 原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主委员会决定有争议等为由拒绝办理交接，原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序。业主委员会应当配合原物业服务企业收取业主欠交的有关费用。 原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决，协商不成的，业主委员会应当依法提起诉讼或者申请仲裁，新的物业服务企业不得强行接管。 因业主委员会的原因在15日内未完成交接的，物业服务企业应提请当地乡镇人民政府或社区(居民委员会)进行协调。在7日内仍协调不成的，物业服务企业可以撤出物业管理区域，但应当将相关资料移交物业主管部门，由其代为保管。 第三十九条 物业主管部门应当按要求建立物业管理行业信用信息系统，对物业服务企业和执业人员实行动态监督管理。由物业主管部门和房地产行业信用信息征信评价机构对物业服务企业和执业人员通过日常考核和年度审核进行等级评价。要运用好企业信用评价结果，使其在项目承接、企业和项目评优、企业资质晋级、企业年度审核及银行信贷等方面发挥参考作用。
第五章 物业的使用与维护
第四十条 物业管理区域内共用部位、公共设施设备的用水、用电按照居民生活用水、用电价格标准实行。经业主大会同意，改变用途不作公用的，其用水、用电价格标准按照相关规定执行。 第四十一条 通过物业管理区域内城市道路及其绿化、市政公共设施的维修养护由市政、园林主管部门负责。通过物业管理区域内的公共汽车道路的保洁工作由环卫部门负责。物业服务企业收集业主的生活垃圾后负责运到垃圾中转站，中转站至垃圾场的清运及产生的相关费用由环卫部门负责。业主电表及表前的供电管线及设备的维修养护，由供电部门负责。业主水表及表前的供水管道及设备的维修养护由供水部门负责。业主燃气表及表前的燃气管道及设备的维修养护由供气部门负责。通信、有线电视等单位，应承担相关的管理和设施设备维修、养护责任。 前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应当接受物业服务企业的管理并且及时恢复原状。 第四十二条 业主和物业使用人使用物业，应当遵守法律、法规、规章和管理规约(临时管理规约)的规定。 业主和物业使用人使用物业，应当按照有利于物业安全使用、公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面相邻关系。 小区内禁止下列行为： (一)损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途; (二)占用或者损坏房屋共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备; (三)私搭乱建; (四)侵占绿地、毁坏绿化; (五)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物; (六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动; (七)未经批准摆摊设点; (八)无序停放车辆，散养禽畜; (九)在建筑物或者构筑物上未经物业服务企业同意，乱悬挂、乱张贴广告标语、牌匾，乱涂写、乱刻画; (十)利用房屋从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动; (十一)在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施; (十二)法律、法规、规章和管理规约(临时管理规约)禁止的其他行为。 第四十三条 业主或者使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业。 物业服务企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人;发现有损坏承重结构、违章搭建等行为时，应当及时劝阻;业主或者使用人不接受劝阻时，应当向有关部门报告并做好配合工作。 第四十四条 住宅室内装饰装修活动禁止下列行为： (一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构;
(二)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房; (三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体，在外墙上开门、开窗、打洞; (四)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果; (五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。 第四十五条 装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为： (一)搭建建筑物、构筑物; (二)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、开窗; (三)拆改燃气管道和设施。 第四十六条 业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、法规、规章和管理规约外，应当征得利害关系业主同意，并依法办理相关手续。 第四十七条 物业服务企业从事物业维护、修缮、检查等工作时，业主或者物业使用人应当提供方便。 第四十八条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。 规划用于停放汽车的车库、车位的归属，由建设单位通过出售、附赠或者出租等方式约定，并向全体业主公布车库、车位处分情况。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 第四十九条 利用物业管理区域内道路、绿地、其他公共场所、共有房屋、共用设施设备、共用部位进行经营的，应当征得有利害关系的业主同意，并经业主大会或经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，按照规定办理有关手续。所得收益在扣除成本(人工、维护和税费等)后应当按照业主大会的决定使用，并向全体业主公布实际收入和支出情况，接受业主委员会的质询。 第五十条 业主所购置的物业，应该按照《住宅专项维修资金管理办法》和《澧县商品住宅专项维修资金管理办法》交存住宅专项维修资金。 第五十一条 建设单位应当按照国家、省、市规定的保修期限和保修范围承担保修期间的物业保修责任。 建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前，应当按照国家、省、市有关规定一次性向物业主管部门交纳物业保修金。 物业保修金缴存、使用、退还、管理和监督办法，由物业主管部门会同财政、价格主管部门另行制定。 第五十二条 物业服务企业应当加强对物业的巡查，发现存在安全隐患的，按照物业服务合同的约定及时进行维修养护或者通知责任人及时维修养护，消除隐患。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。
第六章 附则
第五十三条 业主大会决定自行管理物业的，建制镇和独立的工矿区实行物业管理的，可参照本办法相关规定执行。 第五十四条 本办法自印发之日起施行。
篇2：大连市实施《物业管理条例》办法(2009)
大连市实施《物业管理条例》办法(20**)
大连市人民政府令
第105号
《大连市实施〈物业管理条例〉办法》业经20**年7月31日市政府第21次常务会议通过，现予公布，自20**年10月1日起施行。
代市长 李万才
二〇〇九年八月十三日
大连市实施《物业管理条例》办法
第一章 总则
第一条 为了实施国务院《物业管理条例》，结合大连市实际，制定本办法。
第二条 大连市行政区域内，业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，适用本办法。
第三条 市及县（市）区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
大连经济技术开发区管理委员会等市人民政府派出机构，负责管理范围内物业管理活动的监督管理工作。
价格、民政、工商、建设、城建、城乡规划、公安等行政管理部门依据各自职责，负责与物业管理活动有关的工作。
街道办事处、乡镇人民政府应当协调物业管理与社区建设的关系，协助房地产行政主管部门对物业管理活动进行监督管理。居民委员会应当依法履行职责，支持、指导业主委员会日常工作。
第四条 鼓励依法成立物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范经营行为，培训从业人员，调解行业内部争议，维护会员合法权益，促进行业健康发展。
第二章 业主及业主大会
第五条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规、规章规定的其他权利。
第六条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则，履行物业服务合同；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）参加业主大会时遵守大会程序；
（七）向物业服务企业提供详实、准确的凯发线上手机app免费下载的联系方式；
（八）接受业主大会、业主委员会对其履行业主义务的监督；
（九）法律、法规、规章规定的其他义务。
第七条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第八条 新建物业项目，包括分期建设和多个单位开发建设，其配套设施设备和相关场地是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但是，该物业项目规模较大且被市政道路分割或者独立封闭的，可以划分为若干个独立的物业管理区域。
新建物业项目的物业管理区域，由城乡规划主管部门在详细规划图上明确。
第九条 同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会。
房屋实际交付使用的专有部分占建筑物总面积百分之五十以上的，可以成立业主大会。
第十条 物业管理区域符合成立业主大会条件并准备成立业主大会的，由建设单位（公有住房出售单位）在三十日内，书面向物业所在地县（市）区房地产行政主管部门提出成立首次业主大会的报告，同时提供物业出售和业主入住明细、物业基本情况等材料。
房地产行政主管部门自接到报告之日起三十个工作日内，会同街道办事处或者乡镇人民政府指导组建业主大会筹备组。筹备组由业主代表三人、街道办事处或者乡镇人民政府和建设单位（公有住房出售单位）的代表各一人共五人组成；其中业主代表由业主推选或者在街道办事处、乡镇人民政府的指导下选定。筹备组成员名单确定后，在物业管理区域内书面公告。
建设单位（公有住房出售单位）未提出成立首次业主大会报告的，经百分之二十以上业主提议，可以书面向物业所在地县（市）区房地产行政主管部门提出成立首次业主大会的报告。符合条件的，房地产行政主管部门按照前款规定指导组建业主大会筹备组，建设单位（公有住房出售单位）提供物业出售和业主入住明细、物业基本情况等材料。
筹备成立首次业主大会的费用，由业主和建设单位（公有住房出售单位）按所拥有的建筑面积承担。
第十一条 业主大会筹备组履行下列职责：
（一）确定会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）参照市房地产行政主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案；
（三）确认业主身份，核定业主的投票权数；
（四）拟定业主委员会委员候选人产生办法，组织推荐业主委员会候选人；
（五）做好会议的其他准备工作。
前款第（一）项、第（二）项、第（三）项、第（四）项规定的事项，应当在会议召开十五日前，在物业管理区域内书面公告。
第十二条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主的意见。需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会会议上代为投票。
业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。数人共有一个物业的，共有人可以推选其中一人参加业主大会会议。
第十三条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十四条 业主大会应当依法选举产生一个业主委员会。
业主委员会由委员五人以上十五人以下单数组成，具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定。业主委员会委员的任期由业主大会议事规则规定。
业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任一人，副主任一至二人。
业主委员会委员本人、配偶及其近亲属不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。
业主大会在选举业主委员会委员的同时，具备条件的，应当选举出业主委员会候补委员。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。在个别业主委员会委员资格终止时，经业主委员会决定，从候补委员中按照得票多少依次递补，并在本物业管理区域内公示。
第十五条 业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）是本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）模范履行按时交纳物业服务费用及其他业主义务；
（三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定的组织能力；
（四）具备与物业管理相关的专业知识；
（五）身体健康，有必要的工作时间。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起十日内，将业主委员会委员的姓名、性别、年龄、住址、工作单位等情况在本物业管理区域内显著位置公示。
业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地县（市）区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。备案材料中应当载明业主大会成立情况、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员名单和各项表决结果。备案材料齐全的，物业所在地县（市）区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府出具备案回执。
业主委员会的印章刻制，按照市房地产行政主管部门与市公安部门的规定执行。
第十七条 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。物业管理区域内有百分之二十以上业主提议，或者经业主委员会决定，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。但是，已经业主大会决定的事项，在下次业主大会定期会议召开前，不得提议召开业主大会临时会议重新决定。
物业管理区域召开业主大会会议前，业主委员会应当告知相关的居民委员会。居民委员会可以派员列席。
业主委员会不按规定组织召开业主大会会议的，物业所在地的县（市）区房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期组织召开；逾期仍不召开的，经百分之二十以上业主申请，由物业所在地县（市）区房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府指导业主召开。
第十八条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，掌握物业服务企业履行物业服务合同情况；
（四）监督管理规约的实施；
（五）法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。
第十九条 三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年至少召开一次。
召开业主委员会会议，应当有过半数委员出席。业主委员会作出决定应当经全体委员人数的半数以上书面同意。
业主委员会的决定应当自决定作出之日起三日内在物业管理区域内公告后生效。
第二十条 业主委员会有下列情形之一的，应当召开业主大会予以改选：
（一）过半数以上委员不履行职责的；
（二）多次侵犯业主合法权益又不整改的；
（三）作出违法或者错误决定，经有关行政主管部门责令改正，但拒不改正或者拖延改正的。
业主委员会不召集业主大会改选的，经百分之二十以上业主申请，物业所在地县（市）区房地产行政主管部门可以会同街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主大会改选。新的业主委员会成立后，按照本办法第十六条的规定公示、备案。
第二十一条 业主委员会委员、候补委员不再是本物业管理区域内业主的，其委员、候补委员资格自行终止。
业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，业主委员会会议可以决定终止其委员、候补委员资格：
（一）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（二）受过刑事处分的；
（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（四）不履行业主义务的；
（五）无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；
（六）不宜继续担任业主委员会委员、候补委员的其他情形。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物交还给业主委员会。
第二十二条 业主委员会根据业主大会议事规则规定的任期届满二个月前，应当召集业主大会，组织换届选举；无力召集业主大会、组织换届选举的，由物业所在地县（市）区房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府组织换届选举。
第二十三条 物业管理区域不成立业主大会的，可以由房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府，在征得专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意后，将本办法第七条第（二）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项事项，委托物业管理区域所在地的居（村）民委员会组织实施。委托期限为三年，可以连续委托。
按照城市总体规划属于农村城市化范围内的住宅项目，需要对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护本区域环境卫生和相关秩序的，可以由居（村）民委员会参照业主委员会职责，按照有关法律、法规和规章的规定开展工作。
第二十四条 业主大会、业主委员会和接受委托的居（村）民委员会开展工作的经费由全体业主承担，不得由物业服务企业承担。业主大会、业主委员会和接受委托的居（村）民委员会工作经费使用情况应当定期在物业管理区域内公告，接受业主的监督。
第三章 前期物业管理
第二十五条 建设单位应当在物业管理区域内提供物业管理用房：建筑物总面积五万平方米（建筑面积，下同）以下的，为一百至二百平方米；超过五万平方米的，每五万平方米以内，增加五十至一百平方米。物业管理用房中的业主委员会用房面积不低于三十平方米。
物业管理用房应当为地面以上的独立成套房屋，水、电、煤气、暖气、通信、排水等设施设备齐全，具备使用条件。门卫房、电话交换机房、监控室、员工休息室、换衣间、浴室、食堂、储藏室等面积不计入物业管理用房面积。
物业管理用房具体位置，由城乡规划主管部门在确定详细规划图时明确。
物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房移交给业主委员会或者建设单位管理。
市房地产行政主管部门在核发商品房预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房房号。
第二十六条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。招标时应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，持下列材料到物业所在地的县（市）区房地产行政主管部门备案：
（一）建设项目中标确认书或者具有法律效力的其他批准文件；
（二）经批准的建设项目详细规划图；
（三）招标公告或者投标邀请书；
（四）招标文件；
（五）法律、法规、规章规定的其他材料。
房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规、规章行为的，应当责令招标人改正。
选聘物业服务企业，投标人少于三个或者同一物业管理区域住宅物业建筑面积在二万平方米以下的，经物业所在地县（市）区房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有资质的物业服务企业。
第二十七条 新建住宅物业，建设单位应当在取得商品房预售许可证之前完成前期物业服务企业选聘工作，并与中标或者协商选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。
建设单位在办理商品房预售许可证时，应当提供前期物业服务合同和物业服务方案，物业服务方案应当载明选聘物业服务企业情况。
第二十八条 建设单位销（预）售物业时，应当将选聘的物业服务企业情况、前期物业服务合同、临时管理规约、物业管理区域图、物业服务内容、服务标准、物业服务费标准（需注明以价格主管部门批准为准）等事项，向物业所在地县（市）区房地产行政主管部门备案并在销售场所公示。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约及同意公示的其他事项。
第二十九条 物业服务企业承接物业时，应当与建设单位对物业共用部位、共用设施设备进行查验。经查验存在问题的，双方应当书面约定解决时限和方法。
物业共用部位、共用设施设备有重大质量问题的，建设单位应当进行整改。待整改完成，双方验收合格后，再行移交。
第三十条 建设单位在物业竣工或者交接物业时，应当将物业管理区域内的下列资料分别移交城市建设档案馆和物业服务企业保管：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
移交物业服务企业的前款资料归全体业主所有。物业服务企业因管理不善导致资料丢失或者损坏的，应当负责补齐。前期物业服务合同终止时，应当全部移交给业主委员会或者建设单位。
第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修范围和保修期限，承担物业的保修责任。物业服务企业对属于保修范围和保修期内的房屋质量问题，应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况，予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位不按工程质量保修书约定进行保修的，建设单位应当另行委托其他单位保修。
建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，物业服务企业可以向建设行政主管部门反映，由建设行政主管部门依法进行监管。
保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。
第四章 物业管理服务
第三十二条 从事物业服务的单位应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，向市房地产行政主管部门申请取得物业服务企业资质证书。
物业服务企业资质证书不得转让、出租、出借。
第三十三条 物业服务企业应当在办公地点显著位置，将物业服务企业资质证书、服务项目、服务标准、服务电话等公示，并按照价格主管部门的规定进行收费公示。
第三十四条 业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位按收费标准交纳。
违反物业服务合同约定，业主未按时交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第三十五条 业主出租物业的，应当在物业租赁合同中，对物业服务费用的交纳作出约定，并在合同签订后十日内，将物业承租人、出租期限及物业费用的交纳等约定事项书面告知业主委员会和物业服务企业。
物业转让时，买受人应当要求出卖人结清物业服务费和住房维修费用。未结清的，由买卖双方与物业服务企业约定结清方式。
第三十六条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、邮政、有线电视等单位，应当向接受其服务的最终用户收取相关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第三十七条 物业服务企业应当履行物业服务合同，接受业主、业主大会、业主委员会的监督。业主委员会应当就物业服务企业履行合同约定情况每年至少一次征求业主意见，认为履行合同约定的，予以确认；业主要求整改的，通知物业服务企业及时整改。
第三十八条 物业服务合同期满前，物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方面提前解除合同。一方依法或者依据合同约定要求提前解除物业服务合同的，应当提前二个月书面告知对方及物业所在地县（市）区房地产行政主管部门。
物业服务合同期满二个月前，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事项。业主大会决定继续聘用的，应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同；不继续聘用的，应当按照本办法规定重新选聘新的物业服务企业。
第三十九条 物业服务合同期满不再续订以及依法解除或者依据合同约定提前解除的，原物业服务企业应当自合同终止之日起十日内退出该物业管理区域。在退出物业管理区域之前，应当按照国务院《物业管理条例》的规定，向业主委员会或者新聘的物业服务企业移交物业管理所需资料、预收的物业服务费用及其收支账目和物业管理用房。
物业服务合同终止时，业主委员会与原物业服务企业应当成立移交小组，负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务。原物业服务企业不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。
物业服务企业退出物业管理区域后，业主大会尚未选聘出物业服务企业的，环境卫生工作由城建部门委托经核准的生活垃圾经营性处置单位负责；物业共用设施设备、场地需要维修养护的，由利益相关的业主按照规定使用专项维修资金维修；没有专项维修资金或者专项维修资金不足的，由利益相关的业主自筹。
第四十条 业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中发生矛盾和争议的，可以向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会反映，街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会应当及时进行调解。
市房地产行政主管部门应当建立物业投诉制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当依法及时调查、处理，并将调查或者处理结果及时回复投诉人；属于其他行政管理部门职责的，市房地产行政主管部门应当及时移交有关行政管理部门处理，并告知投诉人。
第五章 物业的使用与维护
第四十一条 业主、物业使用人使用物业时，应当遵守法律、法规、规章和管理规约的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用，外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人合法权益的原则，处理好相邻关系。
第四十二条 在物业管理区域内不得有下列行为：
（一）擅自拆改房屋承重结构；
（二）侵占、损坏公共场地、共用部位、共用设施设备；
（三）擅自改变物业规划用途；
（四）违反规定饲养家禽、宠物；
（五）违反规定摆摊设点、占道经营；
（六）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；
（七）在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；
（八）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；
（九）违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动；
（十）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的，物业服务企业应当及时劝阻、制止，督促改正；拒不改正的，应当及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十三条 业主或者物业使用人装饰装修物业，应当事先书面告知物业服务企业。物业服务企业按照有关规定，与业主或者物业使用人签订物业装饰装修协议，发现违反法律、法规、规章和协议行为的，应当制止。已造成不良后果或者不听制止的，按照建设部《住宅室内装饰装修管理办法》的规定处理。
第四十四条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，业主委员会应当持业主大会决议到有关行政管理部门办理手续，经批准的，由业主委员会持有关批准文件告知物业服务企业。涉及需要改变物业服务合同约定事项的，应当与物业服务企业重新约定。
业主大会决定前款事项前，由业主委员会征求物业服务企业的意见。物业服务企业根据法律、法规和规章的规定，认为不宜改变用途的，应当向业主委员会做出书面说明。业主大会的决议违反法律、法规和规章规定的，物业服务企业应当报告相关行政主管部门。
第四十五条 供水、供电、供气、供热、通信、邮政、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护的责任。
供水、供电、供气、供热、道路、排水、通信、邮政、有线电视等单位，在物业管理区域内的新增、养护、维修、更新和改造工程,需要临时占用、挖掘道路、场地或者共用部位的，应当在计划施工十五日前，持施工计划书、图纸等材料，与物业服务企业就施工时间、施工范围、恢复方式、违约责任等事项签订协议后，方可施工。物业服务企业不得无故阻挠施工。
紧急抢险的，施工单位应当在抢险同时向物业服务企业通报，施工后及时恢复原状。
第四十六条 车辆在物业管理区域内公共场地或者占用业主共有道路的停放、收费、管理和费用的使用办法等事项，由业主大会决定。
物业管理区域停车场管理办法的示范文本，由市房地产行政主管部门制定。
第四十七条 利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的，在向有关行政主管部门办理审批手续前，应当征得相关业主、业主大会书面同意，并征求物业服务企业意见。经批准的，应当与物业服务企业签订有偿使用协议，所得收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
物业服务企业与物业共有部位、共用设施设备的经营者签订有偿使用协议，不得损害业主的合法权益。
第四十八条 利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动，应当遵守有关法律、法规和规章的规定，不得影响房屋安全和正常使用。
第四十九条 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、物业管理有关规定告知受让人或者承租人，受让人或者承租人应当认真履行并承担相应责任。
业主应当在物业转让合同或者租赁合同签订之日起十日内，将物业转让或者出租的有关情况书面告知物业服务企业。
第五十条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第五十一条 物业共用部位、共用设施在保修期满后出现严重损坏，影响业主和物业使用人正常生活和安全，业主不同意维修的，市房地产行政主管部门可以组织物业服务企业维修，并告知业主大会，维修费用在专项维修资金中支付。
第六章 法律责任
第五十二条 建设单位（公有住房出售单位）违反本办法有下列行为之一的，由房地产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款：
（一）违反本办法第十条规定，不提出成立首次业主大会报告或者不提供物业出售和业主入住明细、物业基本情况等材料的；
（二）违反本办法第二十八条规定，未将应当备案、公示的事项备案、公示的。
第五十三条 物业服务企业违反本办法有下列行为之一的，由房地产行政主管部门按照下列规定处罚：
（一）违反本办法第三十条第二款规定，将资料丢失或者损坏，又不补齐的，责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款；
（二）违反本办法第三十二条第二款规定，转让、出租、出借物业服务企业资质证书的，责令限期改正，处五千元罚款；
（三）违反本办法第四十五条规定，无故阻挠施工的，给予警告，责令改正。
第五十四条 物业服务企业违反本办法第三十九条规定不退出物业管理区域的，业主委员会可以依法提起诉讼。
第五十五条 违反本办法涉及其他行政主管部门权限的，由有关行政主管部门依法处理。
第七章 附则
第五十六条 业主自行或者委托其他管理人对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，可以参照本办法执行。
第五十七条 本办法自20**年10月1日起施行。
大连市人民政府1999年12月23日公布的《大连市城市住宅区物业管理办法》（大政发[1999]123号）同时废止。
篇3：关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见(2015)
关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见(20**)
各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
市民政局《关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见》已经市人民政府同意，现转发给你们，请照此执行。
天津市人民政府办公厅
20**年4月21日
关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见
市民政局:
为贯彻落实《天津市人民政府关于进一步加强社区工作的意见》（津政发〔20**〕30号）和我市社区物业管理工作相关规定，
进一步加强我市社区物业管理机制建设工作，现提出如下实施意见。
一、总体要求
深入贯彻落实市委、市政府关于加强社区治理工作的总体部署，进一步健全社区物业管理机制，扎实做好社区物业管理工作，
切实维护社区居民和物业服务企业的合法权益，保障社区物业管理在阳光下运行，全面提升我市社区治理工作水平。
二、主要任务
(一）落实新建居民住宅小区"三个提前"工作要求。
1. 在业主入住前，社区居民委员会提前开展工作。各区县人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小区的非经营性公建联审联验机制，确保社区办公服务设施在业主入住前到位。明确代管社区居民委员会或指导成立社区居民委员会筹备组，并提前进驻小区依法开展工作，为做好后续服务和管理奠定基础。
2. 在业主委员会成立前，街道办事处、乡镇人民政府提前开展工作。各街道办事处、乡镇人民政府负责本辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作，并指导和监督业主委员会依法履行职责。符合选举条件的社区居民委员会成员应当积极参加业主委员会竞选（已成立业主委员会的，应当鼓励业主委员会成员参加社区居民委员会选举），实现社区居民委员会成员与业主委员会成员的交叉任职。
3. 在选聘物业服务企业前，社区物业管理工作联席会议提前开展工作。社区物业管理工作联席会议要指导新建商品房、保障性住房等居民住宅小区业主委员会做好选聘（续聘）物业服务企业工作，监督物业服务合同或协议中约定内容的执行情况，及时建议业主委员会对管理能力差或服务不到位的物业服务企业督促整改或必要时解除合同。
（二）建立健全"三个公开"工作制度。
1. 社区物业管理工作联席会议制度公开。社区居民委员会每月要主持召开社区物业管理工作联席会议，研究协调物业服务合同或协议履行情况、业主委员会履职和换届、物业服务费收缴使用、房屋维修专项资金和应急解危专项资金使用等社区物业管理中出现的重要事项和问题；对涉及居民切身利益的，要形成会议纪要和通报，及时予以公开。
2. 社区物业服务和账务公开。社区居民委员会要配合有关部门，指导监督物业服务企业按照市国土房管局关于建立物业服务事项公开公示制度有关规定及物业服务合同或协议约定的公开事项，落实各项公开公示制度。享受市和区县两级财政补贴的旧楼区，其所在街道办事处、乡镇人民政府要组织相关社区居民员会或管理服务单位，对政府补贴、管理服务费、非机动车及机动车辆场地占用费等收支使用情况进行公示。
3. 业主委员会工作公开。社区居民委员会应配合有关部门，指导督促业主委员会及时向广大业主公开工作经费、业主委员会议定事项等内容。
（三）实行"三个上账"管理措施。
1. 旧楼区长效管理补贴上账。各区县人民政府要充分运用市和区县两级财政补贴资金的引导和奖励作用，督促区县有关部门和街道办事处、乡镇人民政府严格实施旧楼区管理和考核，并将居民满意度作为旧楼区长效管理补贴资金发放的重要依据。市和区县财政、审计部门要加强对补贴资金使用情况的有效监管，确保补贴资金专款专用。
2. 物业服务企业的经营行为"上账"。市和区县物业管理主管部门要建立和完善物业服务企业诚信信息系统，加强对物业服务企业诚信情况的动态监管，定期组织对物业服务企业服务质量的检查考评，指导社区居民委员会建立健全物业管理评议制度。市和区县民政部门要定期组织社区居民开展满意度调查，为物业管理主管部门考核物业服务企业提供依据。
3. 开发建设单位的质量保证金上账。市和区县建设主管部门要进一步完善建设工程缺陷保修监管机制，落实缺陷责任期内建设工程质量保证金制度，并规范开发建设单位对建设工程质量保证金的保管和使用；会同民政部门围绕开发建设单位房屋质量、维修时限和修缮效果，定期开展居民满意度调查，并将调查结果作为对开发建设单位资质评定的重要参数。
（四）健全"五个到位"保障机制。
1. 社区物业管理队伍到位。各区县民政部门和街道办事处、乡镇人民政府要落实社区物业管理部门和专职人员，提供必要的办公条件，加强队伍管理和人员培训，建立完善淘汰和补录机制，保障社区物业管理队伍专人专岗。
2. 社区办公服务设施到位。各区县人民政府要按照"新账不再欠、老账逐年还"的思路，制定社区办公服务设施达标建设规划方案，加快推进辖区内社区办公服务设施建设全面达标。市和区县财政要加大资金支持力度，发挥区县人民政府主体作用，采取补建、插建、购买、租赁等方式，提升改造社区办公服务设施，满足社区服务管理的基本需求。
3. 社区物业管理政策到位。各区县人民政府和有关部门要认真贯彻执行社区物业管理工作相关法规和政策，逐个小区制定工作方案，确保政策落实到位。市有关部门要研究完善社区专项治理方案，推动我市社区物业管理水平全面提升。
4. 社区物业管理制度到位。各区县人民政府要进一步完善街道办事处、乡镇人民政府物业管理工作联席会议制度和社区物业管理工作联席会议制度，分级负责、协调解决本辖区内社区物业管理工作出现的问题。要进一步建立和完善区县、街道（乡镇）和社区三级社区物业管理纠纷调解机制，确保一般问题不出社区、复杂问题不出街道（乡镇）、重大问题不出区县。
5. 基层管理执法队伍到位。市有关部门和各区县人民政府要坚持属地管理、条块结合、以块为主的工作原则，认真总结和推广街道（乡镇）行政执法授权试点经验，加强执法队伍建设，缩短执法半径、提高管理效率，将各项执法职能落实到社区，确保不留盲点。
三、工作要求
（一）加强组织领导。各区县人民政府要建立社区物业管理工作领导机制，落实责任，制定措施，统筹协调推进，实施监督考核。市和区县房管、民政、规划、建设、财政、公安、市容园林、综合执法、市政管理等有关部门要依据各自职责，制定工作方案，共同推进社区物业管理工作。
（二）严格监督考核。各区县人民政府要将社区物业管理工作纳入对街道办事处、乡镇人民政府和有关部门的年度绩效考评项目，认真组织对本实施意见落实情况的监督检查，确保社区物业管理工作落到实处。
（三）强化政策保障。各区县人民政府和市有关部门要大力支持物业服务企业发展，落实财税、用工等扶持政策，加强物业管理人员培训，积极引导物业服务企业延伸服务链条，创新盈利模式，实现特色发展，培育壮大一批品牌物业服务企业，为我市物业服务企业健康成长提供良好的发展空间。
（四）动员社会参与。各区县人民政府和市有关部门要采取多种形式，大力宣传社区物业管理工作相关法律法规和做好社区物业管理工作的重要意义，积极引导广大居民群众树立物业管理的商品消费观念，主动支持、参与社区物业管理，自觉维护社区环境，形成"社区是我家、建设靠大家"的良好氛围。