台湾公寓大厦管理委员会与物业管理秩序维护公司的法律关系
台湾的物业管理公司一般称之为“物业管理秩序维护公司”，但是一般有说，规模都比较小。规模比较小的原因有两个：一是台湾本身的物业管理市场不大;二是物业管理公司与公寓管理委员会与大陆有着较大的不同。从本律师到访的两个公寓来看，管理委员会是将管家服务、保安、保洁、设备管理、绿化管理分别签署给不同的专业公司来操作，也有的公寓会将管家服务与保洁一并委托给一家物业公司，但是保安、设备管理、绿化一般都是由管理委员会直接外包的，而非大陆的业主委员会会将整个小区物业管理事务“总包”给一家物业管理公司。从台湾地区与大陆的比较看，台湾的物业管理公司更是传统意义上的管家，帮助管理委员会处理财务收支，及处理与其它各专业分包之间的关系。由管理委员会直接支付给物业公司报酬，物业公司不需要直接面对业主进行催收费用，这一点与大陆完全不一样。
台湾的管理委员会与物业公司之间的关系，是真正民法意义的委托关系，即：物业公司接受管理委员会的委托提供管家服务，管理委员会支付物业管理公司报酬，加之台湾管理委员会的运作都是透明的，管理委员会与业主之间的矛盾并不明显。而回头看我们大陆目前的管理模式，从法律上讲也是物业公司接受业主委员会的委托，提供物业管理服务，也是法律意义的委托关系，但是目前物业管理收费制度又是物业公司直接向业主收取，直至对欠费的业主提出民事诉讼，在大陆实际上是物业公司接受业主大会或业委会的委托提供服务，但是支付对价的却是全体业主。一定意义上讲，天然地将业主与业主委员会放在了对立面，业主与业主委员会之间很难建立起完全信任的关系，也直接导致了业主与业主委员会之间的各类诉讼，如要求知晓公共收益情况的知情权诉讼，要求撤销业主大会决议的撤销权诉讼。本律师认为，从一定意义上讲，台湾的模式更多体现业主的自治，可能是我们今后物业管理发展的方向或者说是方向之一，特别是随着业主委员会制度的日益成熟和规范，业主自治的作法会更为明确，实际上在上海已经出现了多家小型社区未聘用物业管理公司的情况，而是由业主委员会直接聘请专业保安、保洁人员或公司进行物业管理。一些地方立法，如《上海市住宅物业管理规定》也就业主自治进行了专门的规定。
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两种不同的管理比较下来，究竟是台湾的管理成本低，还是大陆的管理成本低，其实很难作比较。因为台湾物业管理收支公开透明，物业公司难有隐性收入，但是由于社区规模小，在人员的配置上多有“浪费”之嫌，但是总体上还是比大多一线城市收费标准低。本律师考查学习了新北市的一个“汤泉首席”公寓，有200多户业户，4000多坪面积(约13000平方米)，配备一个经理、一个财务秘书、三个保安、三个保洁人员，物业管理费的标准大概是3.3元每平方米(在台北和新北市属于中等偏低)。小区配备有游泳池，和近400平方米的会所，有ktv、阅览室、儿童娱乐等等设施。由于市场透明度高，管理委员会在与物业公司的合作中处于强势地位，物业管理公司的利益空间并不理想，也有一些恶意竞争的存在，直接导致台湾管理委员会更换物业管理公司较为频繁。
总体上看，台湾管理委员会与物业管理公司的法律关系比较清晰，操作也公开透明，值得我们大陆物业管理公司学习，但是也存在一些问题，比如刚刚提到的公寓规模小，成本不能被业主摊薄，有些公寓管理要求略高，物业管理费20多元(人民币)的标准也并非个案。台湾的物业管理收费由于公开透明，但物业管理公司的酬金并不单独测算，大部分物业公司只能从人头费上挤出一些利润，并不利于行业长期健康发展，另外，由于台湾公寓规模实在太小，物业公司开展一些租售、餐饮、营销管理难以推进，而大陆却有着这方面的规模优势。
篇2：小区物业管理服务工作标准:公共秩序维护
小区物业管理服务工作标准：公共秩序维护
二、公共秩序维护工作标准
项目 内容
着装1、上岗须着公司统一的护管员制服，戴好帽子，系正领带，扎紧武装带，衣领钮扣全部扣好。
2、上岗须佩戴好工作牌。工作牌统一佩戴在外衣左上衣袋上方。
3、制服领口、袖口处不得显露个人衣物，制服外不得显露个人物品（如纪念章、笔、bb机、锁匙扣等），制服衣袋不得装过大过厚物品。
4、非当值班时间，除因公或经批准外，不得穿着或携带制服离开辖区。
行为举止1、上岗时举止应文明、大方。
2、头发要整洁，不留长发。
3、精神振作，姿态良好，抬头挺胸。不得东倒西歪、前倾后靠，不得伸懒腰，不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋。
4、值勤时不得抽烟、吃零食，不得看小说杂志、报纸、会客闲聊、吹口哨等与工作无关的事情，不得随地吐痰、乱丢杂物。
5、注意检查和保持仪表，但不得当众整理个人衣物。
6、不得将任何物件夹于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品。
内务1、保持宿舍保洁卫生，不随地吐痰、乱扔果皮、纸屑、烟头等杂物。
2、床位铺面保持干净平整，不摆放杂物，被子按要求折叠方正，床下的鞋子摆放整齐。
3、帽子、腰带、口杯、水桶等物均按指定的位置摆放，保持内务的统一。
4、室内严禁存放易燃、易爆、剧毒及其他危险品。
5、室内应保持安静，不得在室内喧哗、打麻将，以免影响其他队员休息。
作息规定1、护管实行24小时值班制，每班提前10分钟进行交接班。
2、每晚零时之前熄灯就寝。
3、每周二、四下午二时至四时军训，无特殊情况，不得无故缺席。
4、严格执行备岗制度，下岗后外出3小时以上的需向有关领导请示。
5、休息（假）期间，发生紧急情况，一经召唤必须立即归队，听候调遣。
军训1、立正：脚跟靠拢并齐，自然挺胸，两臂自然下垂，两眼平视前方。
2、稍息：左脚须脚尖方向伸出全脚的2/3，上体正直。
3、向右（左）转：右（左）脚跟为轴，向右（左）转90°，重心移向右（左）脚，左（右）脚迅速靠拢右（左）脚，成立正姿势。
4、向后转：要求同向右（左）转，向后转180°。
5、齐步走：左脚向正前方迈出约75厘米，重心前移，右脚相同。上体正直，两臂前后自然摆动。
6、敬礼：右手指并拢抬起微接帽沿右前角，腕直臂平，同时注视受礼者。
7、注目礼：面向受礼者成立正姿势，注视受礼者，并目迎目送。
护管器材1．护管器械包括有对讲机、警棍等，它是护管人员执行任务的工具和武器，属公司的公共财产，每个护管员都有责任和义务将其保管好，防止遗失或损坏。
2．护管器械只供护管员执行公务时使用，严禁用作其他用途。
3．护管器械严禁转借他人，严禁个人携带外出，如因工作需要须报管理处批准。
4．对讲机使用应严格按规定频率正确操作，严禁保安员私自乱拆、乱拧、乱调其它频率。若有损坏视情节赔偿。
5．执勤中禁止使用对讲机聊天、说笑、以及谈一些无关工作的话题。严禁在检查时通风报信。
6．警棍是护管员制服犯罪分子以及自卫的武器，严禁用来当作斗殴或威吓他人的工具。
7．护管员交接班时，应做好护管器械的交接验收记录，防止出现问题时互相推卸责任。
8．护管器械不用时，应由当事人交管理处统一保管。
固定岗位1、熟悉本岗位职责，熟悉小区业主基本情况，包括业主职业、相貌特征、常规进出时间等。
2、当发现双手提（拿）着重物的顾客进出大门有困难时，应主动提供帮助。
3、若遇领导或前来指导、参观的社会各届人士，应立即起立敬礼。
4、外来人员进出，值班人员填写《来访登记表》，谢绝推销和其他闲杂人员进入。
6、当用户搬出物品时，应区分不同情况，必要时值班人员查验用户《出入物品申报表》后予以放行，同时收回《出入物品申报表》。
7、需要给邮局办理签收的邮件，应参照《信件收发管理程序》处理，及时将邮件送给用户签收。
8、对于出现的紧急情况，应参照《紧急事件处理程序》处理。
9、协助管理处其他班组（部门）做好有关管理工作（参见相关程序文件）。
流动岗位1、护管巡查参见《护管巡查细则》。
2、当业主、顾客有困难求助时，应及时提供热情的帮助。
3、若遇领导或前来指导、参观的社会各届人士，应敬礼、致谢。
4、巡逻时要多走、多看、多听、多嗅。重点检查治安、防火、防盗等情况，消防等公共设备、设施是否完好，防盗门是否关好等。发现问题立即处理，做好《值班记录表》，并上报护管班长或管理处主任。
5、巡逻中发现可疑人员，要前往盘查，必要时检查其所带物品。属三无人员，应驱赶出辖区；属推销、摆卖人员，应劝其离开辖区。
6、对于出现的紧急情况，应参照《紧急事件处理程序》处理。
7、协助管理处其他班组（部门）做好有关管理工作（参见相关程序文件）。