【议题四】
美怡家园小区业委会年度工作汇报
尊敬的美怡家园全体业主，自20*1年11月，本届业主委员会由业主大会选举产生，至今工作已满一年时间，总结业委会一年的工作内容形成本工作报告。
本报告主体内容包括：业委会20*2年度主要工作总结(量化物业管理监管;督促物业公司改善小区物业环境提高服务品质;改善小区绿化、安防、人防管理;建立业委会内部制度化管理等。);20*2年业委会财务报告;20*3年度业委会工作计划。
一、量化物业管理监管：
本年度，业委会与物业公司经历了从冲突到谈判再到协商的过程，物业公司逐步接受了量化管理的方式，小区物业服务质量获得了一定的改善量化管理方面施行了量化考评和财务审计。
1、年度考评：20*2年度1月份，业委会招募小区志愿者参与了对物业公司的年度考评，考评小组分为基础档案、设施设备维护管理、房屋管理、卫生、绿化、保安秩序等几个专门小组依据物业合同和北京市物业服务一级标准进行评分，汇总之后考评得分为65.98分，依据合同属基本合格，但需要改进相关问题。业委会要求物业公司在三个月内整改，提升物业服务满意度。
2、物业走访：业委会多次走访望京实业总公司，反映小区物业管理的实际情况及业主们的要求，与总公司领导就小区的物业管理改善交流意见，将物业考评结果函告总公司，要求物业公司内强素质、外树形象、转变服务观念、提升服务水平，以诚意用行动向广大业主们兑现物业服务承诺。总公司承诺：从内部抓起改善服务，小区所有欠收的物业费用将全部用于小区运行与维护。
3、财务审计：本届业委会对物业费用及前业委会费用进行审计。物业公司每年三月份公布上一年度的财务收支账目，但是细项不详。业委会提出审计以往物业费，经过与总公司交流意见，总公司领导认为：愿意以最大的诚意向全体业主展现物业公司的服务意愿。同意接受审计。业委会会议研究决定：考虑到审计费用的关系，只审计最近两年的物业费账目，同时审计小区公共收益归属业主的全部账目。并向全体业主公布。以保护业主知情权。审计报告将公布在小区公告栏中，请业主观看，如有业主需要有权到业委会查阅、复制审计报告。
二、改善小区物业环境，改善服务质量：
1、督促物业公司落实服务内容，分别完成了更换路灯、粉刷围墙铁艺刷漆维修、更换宣传橱窗、清洁垃圾桶和雨罩、清理卫生死角等环境治理工作。
2、敦促物业公司兑现20**年物业合同中的承诺，更换小区部分种植土，种植草坪。业委会邀请具有专业园林资格的业主作为监督员参与并监督了物业公司的绿化改造工程，对小区的绿化养护工作进行指导。
3、自20*1年起，小区污水管线开始出现坍塌，至今年上半年，已经发现至少四处污水管线坍塌。污水管线多在的小区道路和绿地下面-2.5米处，维修工程较大，不属于物业公司日常零维修的范围，应申请公共维修基金。物业公司向业委会发函要求申请公共维修基金维修污水管线。业委会多次与物业公司协商：小区已经进入10年以上的房龄，很多公共设施设备出现因使用寿命导致的损坏，今后维修量和维修费用将大幅上升，污水管线的坍塌就是明显的信号。但是这个情况小区的广大业主都不了解，在今年这个物业整改期内，建议物业总公司先行垫付维修资金，将小区欠缴物业费用收取后补充这部分资金。同时将维修情况公告，向广大业主做宣传，让大家了解小区共用设施设备的情况。物业公司接受了业委会的意见，今年共维修污水管线4处，90米。
三、小区封闭管理：
在派出所、街道综治办的推动下，与物业公司共同研究小区治安环境治理方案，广泛调研，从人防、技防、物防三个方面全面研究小区提升治安管理的方案。此项工作时间较长、困难较多，本次大会将以专题报告及表决，在这里不再赘述。
四、物业公司和合同签订
业委会与现物业公司优先洽谈新的物业服务合同，从基本原则到具体实施细节，届时将向业主大会专题汇报。
五、20*2年度美怡家园业委会开支报告表
美怡家园业委会20*2年度开支报告表
六、业委会20*3年的工作计划：
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1、 选聘或招聘物业服务企业，签订新的物业服务合同。
2、 加强小区业主自治组织的建设，修改《业主规约》和《业主大会议事规则》，建立业主代表制，各楼门自荐或推选或轮流担当本单元业主代表，参与小区治理，特别是参与组织业主大会，参与新的物业合同的拟定与签署，参与电梯大修、污水管线大修等工作。
3、 选聘带薪业委会专职工作人员，将业委会工作日常化、专职化。
4、 加大社区宣传，普及推广物权法和物业管理知识。
5、 通过社区活动，建设社区精神文明。
6、 让每位业主明晰物业维护费、公共收益的收支情况。
7、 适时组织开展电梯、污水管线的大修工作，推选产生楼门业主代表，参与组织业主自治管理，按照政府使用公共维修基金的相关规定，启动业主决策程序，形成业主共同决定。
七、年度工作综述
20*2年度是本届业委会工作启动的第一年，获得了如上所述的一定成果，这与广大业主参与和支持是分不开的。小区物业管理有了一定的改善，监管量化和财务审计工作获得了推进，封闭化管理工作得到了推动。但是，经过一年的工作实践，业委会也深感来自各方面的阻力和困难，使小区工作推进缓慢。
首先，业委会人员都是利用业余时间参与小区管理事务，时常感到力不从心。小区部分热心业主几年来无论是维权还是物业管理工作，都是义务为大家服务，给业委会以支持帮助和鼓励。但是长此以往不可能建立起业主自治管理的法治化小区。真正形成管理体系，需要广大业主更主动的维护自己的权益，参与公共事务管理，推进小区管理制度化建设。
其次，物业公司的管理水平和人员素质提升缓慢，特别是业主反映较大的保安人员素质，一直得不到改善，物业公司受人工费用大幅升高的限制，无法满足优选人员的薪资保障，其资金运行中的困难直接制约了小区的服务品质。业委会呼吁广大业主承担义务维护权利，交纳物业服务费同时监督物业公司的服务，让物业费用在阳光下运行，受业主监督。形成良性运行机制。呼吁未缴费业主将所欠物业费投入到小区建设运行中。
在20*2年物业管理工作中最突出的隐患是安防管理、电梯故障率增高、室外污水管线多处坍塌。安防管理是一项人防、技防、物防相结合的综合管理，小区封闭实行门禁卡出入、车场增设电子道闸影像记录都是加强人员出入管理的技术手段，增设安防监控设施是在对不法分子起到震慑作用的同时又可以为警方破案提供有力线索。清河派出所及社区民警多次督促要增设安防设施。清河街道也同意在美怡小区增设监控点。但是，街道能为小区提供的监控点有限，据称只有十几个点，且安装在东侧主要出入口，监控信号传送至街道的监控中心，并不在小区布网。小区内的大部分区域仍然是监控盲区。根据我们小区目前的资金状况，业委会(代表业主大会)、物业公司、金泰公司(原煤四厂)共同出资完善小区封闭、门禁、道闸、室外监控等设备设施，使小区形成初步的技防系统，今后，随着需求的提高和资金的充实再不断扩展。(如：升级楼道对讲门禁系统使之与外部门禁卡合二为一，楼门栋、电梯根据需要增设监控等)此外，在本次大会上，针对电梯大修、污水管线大修的问题物业公司发给业委会的两份函件，将向全体业主公布送达，让大家了解小区设施设施的运行状况。在今年这两项专题工作中希望广大业主积极参与。
再次，开发商遗留了很多问题，业委会若面对这些问题，需要专业的机构和律师的参与。
八、 第二届业委会20**-20**年开支情况
详见审计报告中关于业委会经费使用的部分。
说明：第二届业委会是20**年8月经小区业主大会选举成立的，至20**年届满，因小区内无人报名参选业委会及20**年奥运会召开，政府要求业委会继续工作，至20**年召开业主大会组织业委会换届选举，因对大会的组织和选举办法有异议，部分业主要求街道干预指导。直到20*1年3月街道指派居委会负责组织新一届业主大会选举第三届业主委员会。第三届业主委员会于20*1年11月成立。
九、 业委会委托中天银会计师事务所有限责任公司对北京市望京美怡物业公司20**-20*1年度财务审计的报告(含20**-20**年业委会开支)。原文共计10页，大会期间在公告栏内张贴，如业主有需要可到业委会查阅、抄录、复制审计报告。
篇2：小区业主参选业委会承诺书
小区业主参选业委会承诺书
附件2:
参选业委会承诺书
本人自愿报名参选杭州市萧山区闻堰街道郁金香岸小区第二届业主委员会，并郑重承诺：
1、本人是郁金香岸业主，愿提供房屋产权证明;
2、遵守国家有关法律法规，身体健康作风正派;
3、模范履行业主义务，不拖欠上一年度物业费;
4、自觉遵守小区管理规约，没有违章搭建行为;
5、能公平、公正、公开地处理好小区公共事务;
6、积极维护郁金香岸小区全体业主的共同利益;
7、坚持阳光、透明，接受小区全体业主的监督。
选举期间，如有违反以上任一承诺的，本人自愿放弃参选第二届业主委员会的资格;当选业委会委员后，如有违反以上任一承诺的，本人自愿终止业主委员会委员职务。
承诺人(签名)：
年 月 日
篇3：社区业主自治之业委会备案需要居委会盖章是违法行政行为
社区业主自治系列文章之七
业委会备案需要居委会盖章是违法行政行为
20**年原北京市国土资源房屋管理局制定了行政规范性文件京国土房管物(20**)949号《转发建设部业主大会规程及有关问题的通知》，该文件以附件业主委员会备案单的形式规定了业委会备案需要先由社区居委会和街道办事处同意盖章。20**年，原北京市国土资源房屋管理局分家后，房屋管理部门并入北京市建设委员会。市建委发布京建物〔20**〕345号《关于首次业主大会会议筹备工作中有关问题的补充通知》文件，确认京国土房管物(20**)949号文件继续有效，并对有关事项作了补充通知，强化了社区居委会的职权。于是，市建委和各区县房地产行政主管部门在实际工作中执行没有社区居委会盖章就不予备案的政策。
依笔者看来，北京市建设委员会及各区县房地产行政主管部门对业委会备案需要社区居委会和街道办事处盖章的规定涉嫌违法行政。
国务院国发〔20**〕10号《全面推进依法行政实施纲要》第三条第5小条“合法行政”一款规定，“行政机关实施行政管理，应当依照法律、法规、规章的规定进行;没有法律、法规、规章的规定，行政机关不得作出影响公民、法人和其他组织合法权益或者增加公民、法人和其他组织义务的决定”。
20**年北京市人民政府令第160号《北京市行政规范性文件备案监督办法》第四条规定，“行政规范性文件对实施法律、法规、规章作出的具体规定，不得增设公民、法人和其他组织的义务，不得限制法律、法规、规章赋予公民、法人和其他组织的权利”。
没有任何法律、法规和规章规定，业委会到房地产行政主管部门备案需要先由社区居委会和街道办事处盖章。在20**年10月1日新修订的《物业管理条例》生效后，业委会备案条款修改为“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”。条例的修订也只是增加了业委会需要同时到街道办事处、乡镇人民政府备案，并没有将街道办事处的盖章设置为业委会到房地产行政主管部门备案的前置条件，而且在条例的叙述上，街道办事处、乡镇人民政府排在房地产行政主管部门后面，通常应该理解为业委会先到房地产行政主管部门备案，然后再到街道办事处、乡镇人民政府备案，而不是相反。导致规定和现实出现矛盾的原因，可能是建设部在起草《物业管理条例》修订条款时，一方面由于现实的需要，必须将街道办事处、乡镇人民政府拉进业委会的备案机关序列中，另一方面又不想让街道办事处、乡镇人民政府在业委会备案的问题上占据主导地位，所以在排列顺序上将房地产行政主管部门排在了前面。
从前述国务院的决定和北京市政府规章的规定看，北京市建设委员会增设业主委员会备案需要先由社区居委会和街道办事处盖章这一前置条件，明显是属于在没有法律、法规、规章的规定下，增设公民、法人和其他组织的义务的行为，是被禁止的。然而，市建委和各区县房地产行政主管部门的这一涉嫌违法行政的文件和具体行政行为，在中央政府的眼皮子底下，堂而皇之地实行了5年了，迄今没有被撤销，给各小区业委会备案造成了莫大的困扰和难题。比如时代庄园小区。
是否市建委和区县房地产行政主管部门不清楚这个禁止性规定呢?不是!因为在健翔园小区业委会新增补委员诉海淀建委不予业委会备案的行政不作为一案中，海淀建委始终不敢在法庭上说业委会备案的前置条件是社区居委会和街道办事处盖章，只敢在实际工作中这么说，这说明他们是清楚这个禁止性规定的，说出来法院也不会支持他们。
有什么办法来解决这个问题?
笔者认为有三个途径，遇到困扰的小区业委会和专家学者们积极作为，就会推动这个问题的解决。
第一、遇到困扰的小区业委会勇敢拿起法律武器，进行行政复议和行政诉讼，追究区县房地产行政主管部门的行政不作为和违法行政责任，在行政复议的请求中，提出撤销京国土房管物(20**)949号文和京建物〔20**〕345号文;
第二、遇到困扰的小区业委会向北京市政府法制办投诉举报，要求撤销京国土房管物(20**)949号文和京建物〔20**〕345号文;
第三、各业委会和专家学者大家积极参与立法建议，促进北京市人大制定《建筑物管理条例》，简化业委会的备案程序，彻底解决业委会备案难的问题。
篇4：xt小区物业服务四月份工作汇报
xt小区物业服务四月份工作汇报
现将四月份主要工作汇总如下：
春风杨柳万千条，小区绿化注新颜。续上月小区绿化工平整出六号楼北、小广场、11号楼东侧等部分裸地，本月在此处种植燕尾草、三七、八宝景天草坪和植被。支出3.6万元。美化了小区形象，提升了宜居小区环境状况。
7日，市住建局维修基金管理处，来小区检查验收相关维修工程事宜;
12日，唐山市某社区来我小区参观取经。
15日，石家庄电视台科普栏目组，进社区宣传活动;
维修人员：本月分别完成：门铃、对讲机、单元门禁修复44个;单元、地下室、电梯和候梯间，供电等22个/处;更换水表、阀门和排除上、下水故障12处;上门服务、其它公共部分服务6处。
13、14日，修复东大门饮水机，更新两台饮水机过滤芯;确保饮用水安全。
继续排查小区楼宇落水管隐患;针对部分楼体外墙渗水问题，外聘施工人员高空作业进行补漏修复;
20日开始对小区地下消防管道腐蚀严重的和破裂管道进行更新，支出7.6万元;确保消防和绿地用水安全。
电梯人员：本月继续对电梯进行保养工作，准备本月迎接年检和特检局验收;10日,修复1-2单元电梯支出：12800元;确保业主使用电梯安全。
绿化人员：对小区绿地内杂草、树枝进行修剪清理、打农药;对主要道路两侧树木落叶，进行集中清理打包工作待运出;根据天气情况实施绿地浇灌工作。
保安工作：
坚持正常巡逻，加大小区巡视安检力度和频次，确保了小区安全;13日发现6-1东侧一辆冀a21796左前窗未关;18日发现13-14号楼北侧之间一辆冀a0ag22左前窗未关;保安人员及时通知车主处理。
20日，更新检测干粉灭火器。其中：更新淘汰32具、维修检测86具，支出6340元。确保电梯机房、供电机房、车库等重要部位安全。
保洁工作：除全天候对保洁工作，每天进行日常录像监控和实地抽查;楼宇和道路、广场等，卫生执行完成情况; 21日，开始对小区绿地内树枝叶，非生活零散垃圾等清运8车，支出1600元。确保“五一”期间环境卫生处于良好状况。
24日，清洗小区二次供水蓄水池。保障业主饮用水安全。
对所需维修的电梯进行公示。(如图所示)
附：部分相关工作情况的图片
篇5：案例：被业委会决定侵犯权益，业主可起诉
案例：被业委会决定侵犯权益，业主可起诉
【案例简介】
家住青山区某住宅小区的夏女士搬进新房子已经有一个多月了，按理说乔迁新居是一件高兴的事，但这一个多月来，夏女士心里却总有个疙瘩解不开。夏女士平时喜欢上网，可就在一个月前，她正准备给自己的新家安装宽带时，却在小区物业那里碰了钉子。
小区物业告诉她，现在除了装某某公司的宽带以外，其他公司的宽带都装不成，而且此决定是经过小区业主大会、业主委员会决定通过了的。小区物业还说之前盖楼的时候预埋的就是某某公司的网络，还剩有三个月的服务费，现在不让进，等于自己白交了三个月的钱，加上以前的网络一直用得很顺手，所以并不愿意更换新的宽带服务商。
由此，夏女士家的宽带一直拖着没装成，给她的生活也带来诸多不便。
【案例分析】
本案涉及到两个法律问题：一是本案中业主大会、业主委员会作出的决定是否合法;二是业主大会、业主委员会作出的决定是否可以撤销。
小区选择哪家网络运营公司属小区业主共同享有的权利。本案中第一个问题，根据《消费者权益保护法》第九条，消费者享有自主选择商品或者服务的权利的规定，夏女士对于网络服务的自由选择权显然受到了侵害。小区业主大会、业主委员会决定小区仅能安装某某公司一家宽带的行为，是不合法的。
本案中的第二个问题，业主大会或者业主委员会作出的决定是否可以撤销。根据《物业管理条例》第十二条，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中业主大会、业主委员会对于该小区仅安装某某一家宽带的决议是否合法，是夏女士进行维权的一个关键。若此大会决议的程序违法，又或者该决议的内容对夏女士权益造成了侵害，夏女士都可以请求法院撤销该小区业主大会、业主委员会对于该小区仅安装某某公司一家宽带的决定。
现实生活中，业主往往认为业主大会或者业委会一旦通过决议，业主就没有权利改变。当业主大会、业主委员会作出的决定不合法，业主应当如何维权最为妥当?首先，业主应当及时向业主委员会进行投诉，将其权益受到侵害的事实向业主委员会反映，与业主委员会进行协商。协商不成的，再根据《物业管理条例》赋予给业主的司法救济途径进行维权并向法院提起诉讼。业主只有依据法律法规，采取适当方式，才能更好地维护自身权益。