物业共用设施设备管理服务方案
一、房屋建筑主体维修养护计划及标准表
序号项目时间
间隔次数维修养护内容工作标准
1地基基础半年一
1、检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。
2、检查其中有无开裂、破损，基脚有无破损。有超过允许范围的不均匀沉降请专家鉴定，制定维护方案由专业公司实施。无白蚁，结构性能完好。
每季一适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户，了解其办公室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。
每年一检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。
2承重结构梁每季一检查有无变形、裂缝、腐蚀。结构性能完好、安全，无弯曲变形，裂缝、腐蚀、无孔洞、脱漆、起壳。对于承重结构部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，委托专家进行分析、计算，拟定维修方案，由专业公司实施处理。
每年一检查整体结构性能是否完好。
板每季一检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。
每年一检查整体结构性能是否完好。
柱每季一检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。
每年一检查整体结构性能是否完好。
承重墙每季一检查有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。
每年一检查整体结构性能是否完好。
金属构件
每季一检查金属构件有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。
每半年一对油漆脱落、起壳、锈蚀部分刷漆处理。
每年一分析金属结构各部件的工作状况，评定构件的受压稳定性和塑性累积损伤，鉴定金属结构整体承载能力。
备注
1、加强大风暴雨等恶劣天气时对金属结构和支撑体系的适时检测。
2、加强地震等不可抗拒自然力作用后，对金属结构和支撑体系的检测维护工作。
3、在大风暴雨后加强对金属结构的检查，根据检查的结果进行必要的维护。
3非承重墙每月一检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。结构性能完好墙体平直，无裂缝、孔洞、风化缺陷。
每年一检查墙体结构性能是否完好。
4屋面防水涂层、采光玻璃每周一
1、清扫、冲洗屋面，特别注意采光天棚的清洁。
2、检查雨水口有无堵塞，发现异常及时疏通。
3、检查屋面有无积水。
4、检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂、脱边，发现异常即时修复。
5、检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏，发现损坏及时修复。
6、发现防水层破损、老化造成屋面渗漏的，及时修复或更换。
7、检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及时补焊。屋面、采光棚清洁，雨水口无堵塞，伸缩缝油膏无变硬疏松、开裂、脱边。隔热层无空洞、起鼓、渗漏;防水层无破损、老化。避雷网无脱焊和间断。
每年一
1、全面修补隔热层板，重新勾缝。
2、检修屋面防水层。
3、检查屋面玻璃接缝密封胶的完好情况。
4、检查促缩缝嵌填油膏是否完整。
5、油漆圆钢避雷网。
备注每年雨季对屋面进行仔细检查，及时消除涂料防水层破损、老化，及时更换破损玻璃的接缝密封胶，以及沉降缝、伸缩缝的老化、渗漏情况。
5楼地面每季一
1、检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。
2、检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。
3、更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。楼地面平整完好，无空鼓、破裂，地面饰面材料无松脱、空鼓、破损
每年一检查楼地面面结构功能的完好性。
6楼梯每半年一
1、检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。
2、补换损坏的地砖。
3、修复空鼓的地砖。扶手、踏步，地砖无损坏，扶手、护栏油漆完好。
每年一
1、油漆型钢组合楼梯、扶手、护栏网。
2、对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。
7公共通道每周一
1、检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱;发现异常及时修复。
2、公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。地面无起砂、空鼓、开裂、松脱，墙面无污迹、剥落。
每月一对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。
8内墙面涂料、石土质块材每月一
1、修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分。
2、处理内墙面变色现象。
3、处理内墙面局部渗漏。
4、更换破损的石土质块材。墙面无裂缝、空鼓、脱落、无变色现象、无渗漏水。石水质块材完好，无破损、裂缝。
每季一处理内墙面大面积渗漏。
每年一雨季对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。
9外墙面喷涂饰面、玻璃每周一修补涂料饰面破损、脱落部分。
更换破损的外墙饰面玻璃。
清洗外墙饰面人为造成的污染部分。涂料饰面无破损、脱落、变色、污迹。石材饰面无破损、裂纹、钢挂牢固无松动。外墙面无渗漏水。每年清洗外墙面一次。每5年翻新涂料饰面一次。
每半年一结合外墙清洗作业，一并检查外墙面的使用状况。
处理外墙面变色现象;检查并加固外墙金属构件。
每年一
1、雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。
2、对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。
根据需要
1、强风暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。
2、外墙清洗必须用绿色环保型清洁剂。
3、更换外墙饰面应按原设施要求进行。
4、每25年翻新外墙面一次。
10吊顶每周一检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修补。无水浸、腐烂、脱裂、霉变、踏坏。
每月一加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。
11门窗每月一
1、检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽。
2、门转轴或摩控磨损部位加润滑油。
3、防火门(塑)钢门窗、铝合金等门窗有无变形、生锈。门无松动、下垂、翘曲变形、霉变、腐栏，转轴灵活，无变形、生锈。
每半年一更换门窗的易磨损部件。
12地下室每周一检查地下室天花、墙面和地板饰面有无起壳、脱落和渗漏水现象，发现问题及时修复。天花、墙面、地板无起壳、脱落、渗漏水。
二、供配电系统维护、管理计划及标准
项目时间次数维修养护内容工作标准
高压环网柜每周一
1、检查外观是否完好、运行有无噪声。
检查指示灯是否完好。
2、备用柜“禁止合闸”标示悬挂位置是否正确。
清理外部灰尘。外观完好、清洁，运行无噪声，指示灯准确完好，操作机构灵活、互锁机构正常。
每年一
1、检查操作机构是否灵活、互锁机构是否正常。
2、检测接地电阻(应符合规定要求)。
3、检查电源接线装置，并紧固螺丝。
4、自动合闸电瓶加注电解液，检修充电器。
变压器每周一
1、检查外观是否完好，有无异常响声。
2、检查温控器指示是否正常，超温时风机能否正常起动，风机运行是否正常。
3、变压器电压、电流是非在额定范围内。电缆接头牢固，运行声音正常，备用变压器能及时投入使用，绝缘良好，对电阻符合要求，安全防护措施完好，标示明确。
每年一
1、检测接地电阻，各接线装置紧固。
检测变压器线圈绝缘电阻。
2、紧固螺丝并有防松措施，检查变压器防松绑扎并回固。
3、清理灰尘。
配电柜、动力柜、控制柜、每天一
1、清洁卫生。
2、检查外观是否完好，电压、电流是否正常，三相负荷是否平衡，有无异常声响。
3、检查配电开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象。
4、检查开关是否在正确位置，标示是否清楚，
5、检查无功补偿设施工作是否正常，功率因数是否达到要求。
6、检查电容器、熔断器是否过热，熔断。安全可靠运行，配电元件安全可靠，母线排完好无异常，配电房无安全隐患，安全防护措施得当，功力因素达0.9以上，各类标识，警告牌齐全，周围环境整洁。
半年一1、紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏的动静触头。
2、若有过载现象，应更换容量大的配电设备。
一年一
1、重复上述检查。
2、检测接地电阻。
3、测试过流保护装置、联锁装置是否可靠。
供电线路每周一
1、清洁卫生。
2、检查敷设环境有无积水、杂物。
3、供电电缆标示是否清晰、脱落。线路敷设环境卫生，无积水杂物，接线装置完好无过热现象，标识清晰，无脱落，金属支架安装牢固。
每月一
1、重复上述内容。
2、检查线路有无过热现象。
3、检查进出线路接线装置是否完好。
每年一
1、重复上述内容。
2、检测线路绝缘电阻。
3、金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。
三、消防系统维护、管理标准
项目时间次数维修养护内容工作标准
烟雾、温度等探测器每月一检查外观是否完好，观察其是否处于工作状态。
检测是否有误报，解除报警、查出故障、及时处理。
按10%比例测试各回路和各个单件、手动报警按钮，(每次测试记录内必须覆盖所有回路和单元)。探测器外观完好，性能稳定，报警正常，处于良好的工作状态。
每半年一
1、重复上述检查。
2、每消防区域抽样模拟试验控测器是否正常反应报警。
每年一
1、整理线路，检测各种接口，处理接触不良的接口。
2、进行探测器模拟试验，有故障或性能不稳定的及时处理。
3、利用消防主机的巡检功能，检测各探测器的状态。
4、对所有探测器分批清洗耳恭听、烘干、检测。
报警装置每周一
1、清洁卫生。
2、检查外观是否完好，运行是否正常。外观清洁完好，接线无松动、脱落。正常报警，联动准确。
每年一
1、更换损坏的报警装置。
2、手动试验报警装置是否联动，并及时处理故障。
3、检查接线是否松动、脱落。
消防控制主机每日一
1、对主机、联动柜表面清洁，并做好记录。
2、对主机进行探测、查询，随时了解系统运行情况。
3、遇系统故障、警告及火灾报警、联动及时记录事发时间、地点及发展情况。主机、联动柜清洁卫生，无灰尘，接线无松动、脱落，工作温度正常，无过热现象，能准确显示、打印报警、联动、故障信息。
每周一内部吸尘、清洁，并做好记录。
消防联动柜每月一对消防联动柜按钮进行检查测试，若有故障及时维修处理，并做好记录。
每季一对主机、联动柜内各接线端子进行检查、清扫、紧固，并做好记录。
每半年一
1、消防演习时能正常控制消防设备的运作，并能准确检测有关信息。
2、检测能否正常打印系统故障、警告及火灾报警资料。
3、对存在的故障予以处理。
测试系统接口信号是否正常。
软件数据备份。
测试系统接口模块、各种按钮的性能。
测试系统接地电阻。
测试各回路的对地电阻。
消防广播和背景音乐系统每季一
1、清洁设备。
2、检查外观是否完好，检查线路及设备是否正常。检测线路及音响要求达到的标准。
3、在双休日用实况广播检测每层消防广播喇叭是否完好。外观完好、清洁，放音清晰正常，火警时能正常联动、切换。
消火栓每季一
1、清洁卫生。
2、检查外观是否完好。
3、检查配件是否齐全。
4、检查水还是否发霉、破损，水带、水枪、消防栓接口是否正常。
5、消火栓按钮是否能正常使用。箱体清洁卫生，配件齐全，阀门开启灵活，无锈蚀、掉漆，水带无霉变，破损，按钮能正常联动消火栓泵。
每半年一消防演习(水枪水柱射程大于30米，能实现联动)。
对消防水带作防霉变处理。
喷淋、消火栓等管网每周一检查喷淋头是否滴漏，喷淋管网压力是否正常。管网压力正常，水流指示器、压力开关、水力警铃、湿式报警阀动作报警正常。喷淋头无滴漏现象。
每年一
1、更换失灵压力表。
2、放去管网污水，并试验。
3、室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统色环。
4、阀门丝杆加注黄油并加装防护套。
5、检测湿式报警阀工作是否正常，水力警铃声响是否宏亮。
防排烟系统每月一
1、清洁卫生。
2、检查外观是否良好，风叶有无擦壳现象。
3、外观标示是否清晰。风机及各阀门外观清洁卫生，无掉漆、锈蚀，标识清晰，联动正常，阀门启闭灵活。
每半年一
1、手动试运行，检查风机有无异常现象，并做好记录。
2、观察消防演习时是否联动
3、检查防排烟阀门运作情况。
4、防排烟阀传动机构加润滑油脂。
每年一
1、清洗、更换风机轴承，检测接地电阻。
2、风机外壳清锈刷漆。
3、更换各类标示。
气体灭火系统每月一
1、清洁卫生。
2、检查外观是否完好，有无泄漏气体现象。
3、检查气压表的完好情况。外观清洁卫生，气压正常无泄漏，模拟测试联动正常。
每半年一
1、检查气瓶压力。
2、气瓶外壳除锈、刷保护漆。
3、模拟测试气体消防灭火系统的运作情况。
四、排水系统维护、管理标准
项目时间次数维修养护内容工作标准生活泵、喷淋泵、消防泵等各种水泵
每天一
1、机房卫生;对机体擦拭去灰、保持干净无尘。
2、每2小时观察其水位、水压、电压、电流指示是否正常，电机及水泵有无异常声音，电机，控制柜有无异味。
3、检查压盘根处滴水是否符合规范，如不符合则应加盘根或拧紧盘根螺栓。
4、检查湿式报警阀、液位报警器、控制系统工作是否正常。
5、检查水位深度指示是否清晰。
6、发现故障及故障隐患及时处理。机房环境、设备设施干净无灰尘，水位水压、电压、电源符合规范要求，电机、水泵无异常声音，湿式报警阀、液位报警器、控制系统工作正常。
每月一
1、重复上述检查。
2、生活供水的主、备用泵进行手动切换试验并记录。
3、消防泵、喷淋泵应启动管网末端试水装置或打开水泵出水管放水试验。
4、注意水压表是否在检验合格后的规定时间内使用。
每年二
1、电机、泵体轴承清洗加滑油;如有异常声响，则更换同型号规格轴承。
2、泵体、水泵叶轮及管道除锈、刷漆。
3、检测电机接地电阻。
4、检查电机与水泵弹性联轴器有无损坏，如有损坏则更换。
5、更换磨损的水泵轴衬套。
6、性能测试。
水箱、水池每周一
1、检查外观是否完好，有无跑、冒、滴、漏现象，箱口排水管口、溢水管口、透气管口防虫纱网是否完好。
2、打开排污阀排污。
3、检查进水浮球阀并作手动进水试验。
4、观察水质情况，检测水的ph值。
5、水箱、水池盖板是否上锁并且完好。水箱(池)无跑、冒、滴、漏现象，防虫网完好，水箱(池)盖板完好且上锁，每月定期投消毒漂白粉、每年对水池(箱)不少于二次进行清洗消毒处理且水样检验全格。
每月一
1、重复上述内容。
2、按规定比例按时投放消毒药品。
每半年一
1、清洗水池，按比例投放漂白粉进行消毒。
2、送水样至市卫生防疫站进行水质化验。
3、各类金属构件及管道作防锈处理。
给水井、雨水井、污水井每周一
1、检查井盖是否盖严、完好，开盖检验井底是否有污物，如有则清除干净。
2、检查井盖铸造字迹是否清晰、正确。井盖完好，井底无污物，排水管道畅通，井盖标志清晰正确。
半年一
1、重复上述检查。
2、清理污泥，疏通下水管道。
3、各类井盖及金属构件刷漆。
供水、排污管网每周一
1、检查外观是否完好，应无滴、漏现象。
2、检查闸阀，观察供水压力表是否正常。
3、阀门开启位置是否正确，标示是否清晰。外观完好无滴漏现象，供水压力正常，阀门、闸阀开启、关闭灵活、无跑冒、滴、漏现象，管道畅通，止回阀、浮球阀、液位控制器正常，管道支架无诱蚀，标示准确齐全。
每季一
1、重复上述内容。
2、清理管道内的杂物，疏通排污管道。
3、检查闸阀开启、关闭是否灵活，有无跑、冒、滴、漏现象。
每年一
1、重复上述内容。
2、检查修整全部管架。
3、管道及支架除锈刷漆。
4、检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否正常。
5、管道内部清洗、作防腐处理。
6、更换各类阀门标示，并标注管内水流方向。
7、各类阀门丝杆上油作防锈处理。
五、中央空调系统维护、管理标准
项目时间次数维修养护内容工作标准
空调主机每年供冷暖季节机组启动前一
1、检查制冷剂液位和油面。
2、检查加热器和变频压缩机。
3、检查和测试所有运行控制和安全控制功能。
4、检查调整微电脑控制中心的设定值。
5、启动机组，检查整个系统的运行状况，记录、机组运行参数。
6、根据运行记录，分析处理机组问题。各仪表正确可靠，冷冻剂系统、润滑系统、水系统的密封性能好;安全阀、附属阀件正常可靠，每年清洗机油过滤器并更换一次冷冻机油，管道无腐蚀，测试电路动作可靠，各安全装置性能良好，主机运行正常无异响，电机绝缘达到要求
运行期间一
1、检查机组各项运行参数的工况，调整安全控制装置。
2、检查控制装置的运行。
3、检查制冷剂液位和油位
4、检查润滑系统的运行。
5、检查回油系统。
6、检查电机和启动器的运行。
7、记录运行状态参数，分析确认机组运行是否正常，必要时进行机组检修。
8、每月进行一次泄漏检查。
9、记录和报告有需要更换的零配件。
10、冷却电机轴承打油/更换轴承。
11、高/低压控制检测/修理/更换。
12、空调机组检测/修理/更换零配件。
13、冷凝器清理沉积物质。
14、电器装置有否接驳松脱/触点氧化/外来物质/修理/更换。
15、控制和保护装置调整设定值检测/修理/更换。
每年制冷暖结束停机期间一
1、检查压缩电机组件的各项环节。
2、检查压缩机润滑油系统。
3、执行各项正确操作程序，检查电机启动器。
4、检查控制面板，确定各操作状态是否正常。
5、检查冷凝器洁净情况是否需要清洗。
6、检查系统的泄漏、制冷剂并给予正确的处理方法。
冷冻泵每天一
1、检查电机电流、电压、温度，观察有无异常现象。
2、泵体盘根处滴水是否符合要求。水泵、电机轴承、轴套等部件无较严重磨损，若磨损严重则更换;更换密封效果差的部件，电机绕阻绝缘符合要求，管系统阀门工作正常无漏水，电路动作可靠。
每季一
1、检查运行记录;检查联轴器及盘根的使用情况。
2、转动阀门，检查阀门能否灵活开启、关闭。
每年一
1、清洗水泵及电机轴承并加润滑油。
2、检测电机接地电阻，并记录。
3、检测冷却、冷冻泵电机绝缘电阻值。
4、更换水泵轴衬套，重新加装填料。
5、泵壳、泵体清锈刷漆。
新风机组每天一
1、机组外部清洁。
2、检查电磁阀、温控器工作是否正常、接水盘排水是否畅通。机组外部清洁干净，电磁阀、温控器工作正常，过滤网保持干净，排水管畅通，电机、风机运行良好，控制部分工作性能良好。
每季一
1、重复上述检查。
2、清洗风机过滤网。
3、风机轴承加注黄油。
每年一
1、清洗风机及管道过滤网，清洗公共场所风机出风口。
1、更换或清洗电电机及风机轴承
并加注黄油。
2、风机外壳清锈刷漆。
4、测试控制部分工作性能。
风机盘管每周一
1、观察风机是否正常运行，有无异
常声响。
2、空调开关及电磁阀工作是否正常。风机盘管运转正常，电机绝缘性能好，皮带轮无磨损，管系、盘管无漏水、漏气、堵塞，风机、散热翅片清洁干净。
每季一
1、检查冷凝水摘录不盘是否畅通排水。
2、保温要求达到的标准是否良好，自动排气阀工作是否正常。
3、清洗回风口、出风口、过滤网。
每年一
1、检测电机接地电阻及电机绝缘
电阻值。
2、清洗接水盘。
3、盘管风机轴承加注黄油。
六、安全技防系统维护、管理标准
项目时间次数维修养护内容工作标准
闭路监控系统
摄像机每周一
1、清洁除尘
2、检查外观完好情况。外观清洁无灰尘，接线稳固，监控位置准确无偏移，图像清晰，云台传动部件运转灵活。
每季一
1、线路整理。
2、检查各视频及音频接头。
每年一
1、检查各线路接口是否正常、线路是否侵蚀老化。
2、线路标号是否清晰可见，合理编排线路，并检修调整。
3、检查云台机械机构和电动元器件的工作情况。
计算机和监视器每月一
1、主机、显示器及打印机清洁除尘。
2、检测ups工作情况是否正常。
3、检查各连接线路是否牢固完好，是否有氧化腐蚀现象。各部件外观完好清洁，ups工作正常，断电无数据丢失，电脑无病毒，监视器显示清晰。电脑数据定期备份。
每半年一
1、清洁主机内部灰尘。
2、数据整理与备份。
3、计算机数据整理、内部测试。
录像机每周一
1、清洁除尘。
2、检查外观是否完好。外观清洁卫生，各按键功能正常，回放质量良好，报警录像转换正常。
每月一
1、检察录制标准。
2、测试各功能键的工作情况。
每半年一检测音频和视频接口，测试各项性能指标。
画面分割器、切换器和ad主机每周一
1、清洁除尘。
2、检查外观是否完好。
3、检查连接线路的牢固程度。外观清洁，接线稳固，各按键功能正常，报警显示及输出正确。
每季一1、测试各功能键的工作情况。
每年一1、线路整理，功能测试。
七、电梯系统维护、管理标准
项目时间次数维修养护内容工作标准
电梯设备
每天一
1、清洁卫生。
2、轿厢照明是否正常。
3、控制盘指示层、指示灯是否正常。
4、检查控制柜及电机温度是否过高，机房空调器的制冷状态是否正常，机房室温是符合到要求，运行是否有异常和振动。
5、检查引机减速箱油位是否符合要求。
6、检查各内选、外选接扭工作情况，是否灵敏。机房环境设施设备清洁无灰尘，轿箱照明应急照明、风扇正常、安全，制动装置有效，减速箱油位，缓冲器油位符合要求，各层标记清晰，各活动部件润滑良好，系统运行正常且符合国家标准，每年由成都市技术监督局进行检测并取得合格证。
每半月一
1、检查并拧紧各接线端。
2、检查安全装置，并做好记录。
3、轿箱上不锈钢油。
4、检查轿箱照明及风扇。
5、对各安全装置清洁检查，并进行调整。
6、检查井道、轿顶照明，清洁井底卫生。
每月一
1、测试各装置安全回路的电器操作。
2、检查选项层器、限速器接线端、接线和有关控制点情况。
3、检查及调整制动器力矩及制动器闸瓦工作情况。
每季一
1、检查各钢丝强张力是否平衡、有无破损断股现象。
2、检查底坑缓冲器油位情况，并作补油。
3、检查各层标记是否清晰。
4、检查安全装置工作是否正常。
每年一
1、对导轨夹块螺钉进行检查加固，检查各缆绳及补偿链条损坏情况。
2、对各活动部件换油润滑。
3、做好维修保养记录。
4、由成都市技术监督局按国家有关标准对电梯、扶梯进行年度检查。
八、公共照明系统维护、管理标准
项目时间次数维修养护内容工作标准动力柜、控制柜、
每天一
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1、清洁卫生。
2、检查外观是否完好，电压、电流是否正常，三相负荷是否平衡，有无异常声响。
3、检查配电开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象。
4、检查开关是否在正确位置，标示是否清楚，
5、检查无功补偿设施工作是否正常，功率因数是否达到要求。
6、检查电容器、熔断器是否过热，熔断。外表清洁,零部件完整,指示灯仪表按装牢固,指示正常无异常声响,振动过热,二次线路布线排列整齐,线号清晰,主体接地良好,保护装置齐全可靠,整定值符合要求,操作机构灵活可靠.
半年一
1、紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏的动静触头。
2、若有过载现象，应更换容量大的配电设备。
一年一
1、重复上述检查。
2、检测接地电阻。
3、测试过流保护装置、联锁装置是否可靠。
照明器具每天一
1、清洁卫生。
2、检查外观是否完好，有无异常响声。
3、检查灯具照度的均匀度、眩光度、频闪度及电压的变化影响等情况。外观完好无异响,灯具的均匀度,眩光度,频闪度符合要求,合理调整开灯时间,节约能源
每月一
1、重复上述内容。
2、调整亮度，节约能源。
3、更换过热配件，避免短路现象。
4、根据季节的变化情况合理调整灯光工程的开机时间。
供电线路每周一
1、清洁卫生。
2、检查敷设环境有无积水、杂物。
3、供电电缆标示是否清晰、脱落。环境卫生,无积水杂物,接线装置完好无过热现象,标示清晰,无脱落,金属支架安装牢固.
每月一
1、重复上述内容。
2、检查线路有无过热现象。
3、检查进出线路接线装置是否完好。
每年一
1、重复上述内容。
2、检测线路绝缘电阻。
3、金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。
篇2：小区电梯设备管理方案
花园小区电梯设备管理方案
1、电梯操作规程
(1)用专用钥匙将电梯打开，电梯即可自动运行。
(2)若有紧急情况发生，可通过梯内紧急对讲器与安全管理中心联系，等待救援。
(3)若需专人驾驶电梯，只需将normal选择开关打至hand即可实现手动控制。
(4)若需停梯，用电梯专用钥匙进行锁梯，电梯自动回到基站层并关闭风扇和轿内照明，电梯停止运行。
(5)在火灾情况下，消防队员可于基站控制电梯回降至基站。
2、电梯运行管理规定
(1)管理处负责电梯的日常管理，并监督电梯维修保养承包商的工作。
(2)每天开梯后进行一次电梯全段运行状况检查。
(3)注意轿厢、井道等设施有无湿水情况。
(4)进行检查时，应放置检修工作牌。
(5)升降机的任何改动，均须书面征询承包商的专业意见后方可进行。
(6)搬运有可能超载的沉重物件时，应及时与承包商联系，确定可行性，避免意外。
(7)故障及紧急事故时，采取临时应变措施。
(8)日常清洁电梯轿厢内外时，用较干洁具及无腐蚀性清洁剂清洁。
3、电扶梯运行管理规定
(1)电扶梯的日常运行管理由强电组负责，维修保养由指定承包商负责。
(2)每天按上下班时间表启/停电扶梯。
(3)严格遵守电扶梯操作规程。
(4)当值人员每班每两小时巡查扶梯一次。
(5)当发现或接报扶梯发生故障时应马上停止故障梯，并由设备管理员通知保养商到场维修。
4、电梯设备维修管理制度
(1)委托电梯保养承包商对电梯进行保养维修。
(2)管理处负责与承包商联系，督促并协助其维修保养。特殊情况时其他部门可以直接与承包商联系，并及时通知管理处。
(3)将维修保养情况记录于电梯设备维修记录表、电梯设备保养记录表，零部件更换及大修时,记录于电梯设备台账。
(4)每季度末对电梯电源开关柜进行一次检查并做维护保养。
(5)强电管理员对电梯设备的维修、保养进行检查监督。
(6)当电梯年检期到期前，督促承包商做电梯年检年审。
5、电梯故障应急处理方案
（1）电梯困人
如发生电梯困人事故，电梯维修员应按如下方法处理：
a、把电梯主电源拉开，防止电梯意外启动，但必须保留轿厢照明。
b、确定电梯轿厢位置。
c、当电梯停在距某平层位置约±60 cm范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用的厅门机械钥匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后协助乘客安全撤离轿厢。
d、当电梯未停在上述位置时，则必须用机械方法移动轿厢后救人。
步骤如下：
a、轿门应保持关闭，如轿门已被拉开，则通知乘客把轿门手动关上。利用电梯内对讲电话，通知乘客轿厢将会移动，要求乘客静待轿厢内，不要乱动。
b、在曳引电动机轴尾装上盘车装置。
c、两人把持盘车装置，防止电梯在机械松抱闸时意外或过快移动，然后另一人采用机械方法一松一紧抱闸，当抱闸松开时，另外两人用力绞动盘平装置，使轿厢向正确的方向移动。
d、按正确方向使轿厢断续地缓慢移动到平层±15cm位置上。
e、使抱闸恢复正常，然后在厅门对应轿门外机械打开轿厢，并协助乘客撤出轿厢。
e、当按上述方法和步骤操作发现异常情况时，应立即停止救援并及时通知大厦电梯维修保养承包商作出处理。
f、事后书面报告管理处主任。
（2）水浸事故
a、电梯维修员发现或接报发生水浸事故将会危及电梯运行时应立刻通知管理处，当值安全管理员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开受影响的电梯。
b、电梯维修员将受影响的电梯轿厢升至最高处，并关闭该电梯。
c、拦住水浸楼层的电梯口，以防水浸入电梯井。
d、即刻将情况报告工程部主管和电梯承包商。
（3）巡查中发现电梯异常
a、电梯维修员巡查中发现电梯运行异常，如钢缆有毛刺、断股，控制柜有异声、异味，轿厢升降异常等将危及电梯安全运行的现象发生，应立刻通知监控中心。
b、监控中心当值人员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开故障电梯。
c、电梯维修员将故障电梯关闭。
d、即刻将情况报告管理处主任和电梯承包商。
篇3：教学设备管理三靠近活动实施方案
教学设备管理“三靠近”活动实施方案
为使现代教育教学设备更有效服务教学、保障教学和促进教学，真正实现仪器、图书、计算机、器材等教学设备靠近学生、靠近教师、靠近教学，充分发挥教学设备的使用效益。依据__乡各校实际制定“三靠近”实施方案。
一、内容和目标：
教学仪器、图书、计算机、教学器材等教学设备真正靠近学生、靠近教师、靠近教学，充分发挥其应有的作用。
二、实施要求：
1、教学仪器和教学器材方面：数学、科学、音乐、体育、美术、卫生与健康及语文、品德与社会器材，按上级要求，凡是能进教室、进教研组、进楼道和学生生活场所的仪器、器材、挂图，一律从仪器室、器材室搬出来，使师生能随时随地接触、观察、了解和使用。各学校可依据本校实际，创造性发挥。如__学校的体育活动场地在校园内，三大球就可放在运动地的球框内。
2、图书、报刊等学习资料，包括学校集体订购的所有图书、报刊和期刊，在过去所实施的图书进课堂的基础上，在校园、走廊、大厅，尽可能设置点多面广的阅读点和读报栏，把堆放在领导办公室的报刊、杂志摆出来、拉上去，各学校都要安排专人负责定期更换，让师生都能及时地浏览和学习。从今年开始各校预算应有够买图书经费。逐年补充学生能看懂、教师想看、并且有用的图书，以满足师生需要。
3、信息技术设备，包括网络计算机教室、普通教室、校园内其它各处的信息技术设备，在各教室、宿舍、楼道、-物业经理人http://www.pmceo.com/整理-走廊及大厅等公共场所安装连通网络的计算机和终端设备，方便师生查阅资料、搜集信息和网上学习，做到全天开放网络计算机教室和普通教室，保证师生都能在信息技术课以外的任何时间不受限制的进入教室上网学习。
三、实施步骤：
1、完善制度、规范管理。各校按照教学设备“三靠近”要求，尽快完善管理制度和考核办法，按要求配备专兼职人员。使制度和考核办法能有力推进“三靠近”。
2、定人定责，各学校尤其__和洪上两校都要依据“三靠近”的实施范围和要求，确定专兼职人员，以保证功能室和专用教室全天开放、专人管理，仪器、图书、计算机、教学器材能及时流通、有效使用。各校尤其要选好管理人员，各学校已经确定的专兼管理人员：zz等要具体细化工作职责和考核奖惩办法。
3、依据目标任务，各学校负责人要及早定出具体时间表，迅速行动，扎实推进、稳步实施。乡中心学校将于3月底对各学校进行一次推进情况督查和考核，还要在今后每月查一次，三靠近情况和各校领导绩效考核挂钩。专兼职管理人员所负责的工作由督查组和学校师生评议打分，进入绩效考核奖惩。
篇4：消防设施设备管理全套方案附表格
附件目录：消防设施维护保养记录表（台账）
1. 消防设备维护记录表(页)
2. 消防系统设备配置表(页)
3. 消防控制中心设备检查记录表(页)
4. 探测器/手动报警按钮试验记录表(页)
5. 自动喷水灭火系统检测记录(页)
6. 消火栓系统检测记录(页)
7. 卷帘门系统检测记录(页)
8. 防排烟系统检测记录(页)
9. 消防联动设备检测记录(页)
10. 维保工作纪录表(页)
本记录含以上表格共(页)
消防设施设备维护管理方案
一、维护保养工作内容
（一）巡检制度
针对消防系统的特点，建立严格的月、季、年巡检制度，使维护保养工作有据可依：
月、季、年巡检内容规定：
1、月巡检规定：每月对每个项目设施进行一次巡检。
2、季巡检规定：每季度对每个项目设施进行一次巡检。
3、年巡检规定：每年对每个项目设施进行一次巡检。
月、季、年巡检参加人员：
1、每月巡检测试人员：维保工程师1人，维修技术人员1人。
2、每季巡检测试人员：维保工程师2人，维修技术人员1人。
3、每年巡检测试人员：维保工程师2人，维修技术人员2人。
（二）系统日常运行工作
系统日常运行期间，中控值班人员及安全员应细心观察，做好消防设备设施的巡检登记记录，对于系统发生的报警，应在第一时间到达现场仔细察看，如确属真实警报，应按相关预案实施。如属于误报警，则应做好记录，并及时通知维保公司维保负责人，共同查找原因并予以排除。
（三）维护保养规定
消防设备设施的维护保养工作，是技术性很强的工作，为保障各消防设施高效、可靠的维护，特作以下规定：
1、消防设施投入使用后，均应保持在正常运行和监控工作状态;
2、维保公司的相关人员需与大厦的消防管理人员密切联系，经常了解系统的运行情况;
3、维保公司维保技术负责人在接到故障报修电话后，需及时委派维修人员(或相关设备厂家技术人员)赶赴现场，会同大厦的安全员排除各种故障，确保设施正常运行;
4、每次故障排除后，必须填写“消防工程维修单”，并经双方负责人签字，各留存一份;
5、对于当天无法处理的故障，需要消防系统暂停工作的，需及时上管理部管理人员批准，期间采取有效措施加以补救，同时填写“排故报告单”。
6、所有维保检测项目，应定期定量进行测试，并填写相关检测记录单。
二﹑消防火灾自动报警系统具体维保细则
（一）火灾自动报警系统的维护保养
1、每月检查和试验火灾自动报警系统的下列功能 ：
(1)检查复位、消音、故障报警等功能是否正常。如发现不正常，做好记录并及时处理;
(2)试验火灾警报装置的声、光显示是否正常;
(3)主电源和备用电源自动转换试验，检查其功能是否正常。
2、每季检查和试验火灾自动报警系统的下列功能：
(1)采用加烟(或加温)的方法分期分批(50%)试验探测器的动作是否正常，及确认灯显示，试验中发现有故障或失效的探测器应及时拆换;
(2)试验火灾警报装置的声、光显示是否正常;
(3)主电源和备用电源自动转换试验，检查其功能是否正常;
(4)检查手动/自动转换开关，如电源转换开关、灭火转换开关等是否正常;
(5)直观检查所有消防用电设备的动力线、控制线、报警信号传输线、接地线、接线盒及设备等是否处于安全无损状态;
(6)巡视检查探测器、手动报警按钮和指示装置的位置是否准确，有无缺漏、脱落和丢失，每个探测器的下方及周围各方向，手动报警按钮的周围是否留有规定的空白空间。
3、每年检查和试验火灾自动报警系统的下列功能：
(1)采用加烟(或加温)的方法对安装的所有探测器全部检查试验一遍;
(2)主电源和备用电源自动转换试验，检查其功能是否正常;
(3)检查手动/自动转换开关，如电源转换开关、灭火转换开关等转换开关是否正常;
(4)检查所有接线端子是否有松动、破损和脱落现象。
（二）室内消火栓系统的日常维护
1、每月检查项目
(1)检查消火栓箱内设备是否齐全，是否破损、老化、霉变;
(2)外观检查管道、阀门有无漏水，阀门是否位于开启状态;
(3)检查破玻按钮外观有无破损，远程启动水泵测试;
(4)检查水泵控制箱所处控制状态是否正确;
(5)消防水泵手动、自动状态下启动试验。
2、每季检查项目
(1)检查破玻按钮外观有无破损，远程启动水泵测试;
(2)检查水泵控制箱所处控制状态是否正确;
(3)消防水泵手动、自动状态下启动试验。
3、每年检查项目
(1)检查电动机是否损伤、锈蚀，机械性能是否良好;
(2)检查水泵轴与电动机连接部位是否松动、变形、损伤和严重锈蚀;
(3)检查轴承润滑油是否加足，油污严重污染、变质现象，用手转动检查转动是否正常;
(4)检查继电器是否脱落、松动，接触器接点是否烧损。
（三）自动水喷淋灭火系统的日常维护
1、每月检查项目
(1)消防水池、消防水箱及消防气压给水设备应每月检查一次，对其消防储备水位及消防气压给水设备的气体压力进行检查，并应对保证消防用水不被挪作他用的措施进行检查，发现故障，应及时进行处理;
(2)消防水泵应每月启动运转一次。当消防水泵为自动控制启动时，应每月摸拟自动控制的条件启动运转一次;
(3)电磁阀应每月检查并应作启动试验，动作失常时应及时更换;
(4)每月应对系统上所有的铅封、锁链进行一次检查，当有损坏时，应及时修理或更换;
(5)消防水泵接合器的接口及附件应每月检查一次，并应保证接口完好、无渗漏、闷盖齐全;
(6)每月应对喷头进行一次外观检查，当发现有不正常的喷头应及时更换;当喷头上有异物时应及时清除。更换或安装喷头均应使用专用扳手。
2、每季检查项目
(1)每季度应对报警阀旁的放水试验阀进行一次供水试验，验证系统的供水能力;
(2)室外阀门井中，进水管上的控制阀门应每个季度检查一次，核实处于全开启状态。
3、每年检查项目
(1)每年应对水源的供水能力进行一次测定;
(2)每两年应对消防储水设备进行检查，修补缺损和重新油漆。
4、喷头的检查与维护方法
(1)外观检查：检查喷头有无损坏、锈蚀、漏水现象，如存在应及时维修或更换;
(2)抽样检查：使用年限较长的系统，应按要求对喷头进行抽查，对不符合喷头产品要求的喷头要更换;
(3)维护：对轻质粉尘可用空气吹除或用软布擦净;对容易形成结垢的尘埃，如喷漆雾粒、水泥粉等就不易清除，只能分批拆换喷头，集中清理，但不能用酸或碱溶液洗刷易熔元件洒水喷头，也不要用热水或热的溶液洗刷。
（四）管路系统的检查与维护方法
(1)外观检查：检查管道有无机械损伤、油漆脱落、锈蚀等，管道固定是否牢固，发现问题应及时处理;
(2)清除堵塞：自动喷水灭火系统管路中，可能因施工疏忽残留有砂、石、木屑或水源带来的垃圾、铁锈等，这样会造成喷头堵塞、报警阀关闭不严、水力警铃输水管堵塞等，从而影响灭火效果。如发现管路有沉积物，应进行冲洗;
(3)防漏措施：平时严禁将管子用作其他支撑;拆装喷头时必须按操作规程应用合适的工具，切忌直接钳住喷头悬臂进行旋紧或拧松;管路的防腐涂层应视情况而定，一般每隔3～5年应重新涂刷一次。
（五）报警阀的检查与维护方法
(1)开阀试验：对报警阀应进行开阀试验，观察阀门开启性能和密封性能，以及水力警铃、延迟器等性能。此试验可通过末端试验装置进行。如发现阀门开启不畅或密封不严，可拆开阀门检查，视情况调换阀瓣密封件;
(2)对安装的压力表要定期检查。检查报警阀前、后压力表指示是否正常。
（六）水源及水泵的检查与维护
检查消防水池的水位能否保持消防用水量：水位标尺是否正常工作：水池各种阀门是否处于正常状态：有无受冻的可能。
检查消防水箱的水量能否满足要求;消防气压给水装置能否保证水量和水压;自动控制系统能否正常工作。
检查消防水泵能否正常运转，流量和压力能否保证;消防水泵的动力是否可靠;电力上有无保证不间断供电设施，其性能是否良好;内燃机的储油量是否充足。
检查消防水泵接合器是否正常，附近的室外消火栓使用是否便利。
（七）系统功能检查与维护
应按照各类系统的设计规定，通过末端试验装置喷水试验，对系统功能进行检查，即检查各种组件在火灾状态时，能否按设计要求动作，火灾报警设备是否正常。如发现系统有不正常的部件时，应及时进行维修，直到系统全部功能正常。
（八）使用环境检查与维护
使用环境及保护对象被人为地作了不恰当的改变，往往会成为对系统功能的损害因素。例如在仓库内货物堆放高度不适当地增大而阻挡了喷头的喷洒范围;喷头被刷漆而延迟了动作灵敏度等，因而对使用环境和条件要定期检查，不符合要求的要改正。
三、防排烟系统日常检查、维护管理
1、外观检查
(1)吸烟口有无变形、损伤，周围有无影响吸烟的障碍;
(2)用于自动启动装置的感烟(感温)探测器有无变形、损伤，安装是否松动脱落。手动启动装置的操作箱有无变形、损伤：手柄、操作杆等有无损伤、脱落：操作部位标志有无破损、脏污、脱落，有无使用方法的说明;
(3)风管有无变形、损伤，支撑是否松动;风管是否与可然物接触;
(4)送风、排烟风机
①周围有无可燃物;安装螺栓是否松动、损伤;
②传动机构是否变形、损伤;叶轮是否与外壳接触;
③电动机的接线是否松动：电动机的外壳有无腐蚀现象;
④电源的供电是否正常(检查电压表或电源指示灯)。
(5)排烟口
①风机与排烟口连接部位的法兰有无损伤，螺栓是否松动;
②雨淋部分有无锈蚀、损伤;
③排烟口周围有无影响烟气排出的障碍。
2、性能检查
(1)吸烟口
①进行手动启闭操作，检查是否可完全打开(与排烟风机联动时，应停止联动机构的动作);
②吸烟口架、操作盘、排烟阀及安装架是否锈蚀、有无杂物粘附;
③旋转机构是否灵活，是否完全打开;
④制动机构、限位器是否符合要求;
⑤关闭部位是否生锈、粘附灰尘。
(2)风管
①风管底部有无异物;
②防火阀是否因涂漆、杂物粘附而影响启闭，安装部位是否松动;
③连接部位是否漏烟。
(3)启动装置
①打开启动盘，检查内部有无变形、损伤及动作异常，用万用表检查电源情况，是否有影响送风(排烟)风机启动的电压下降情况;
②开关类有无变形、损伤、脱落，开关位置是否正常;接线端子是否松动、脱落;
③保险丝的容量是否符合送风(排烟)风机的性能要求，是否损伤、脱落，有无备件;
④继电器是否脱落、端子是否松动、接点是否烧损、有无灰尘粘附，动作是否正常;
⑤导线连接是否牢固，有无脱落。
(4)自动启动装置的火灾探测器端子、引线是否断线、松动。
(5)手动启动装置
①与送风(排烟)风机有联动装置时，应将联动机构脱开，用单手转动或拉动操作箱手柄，检查动作是否正常;
②手柄是否破损、钢丝绳是否折断生锈。
(6)送风(排烟)风机
①检查轴承部分润滑油状态是否异常(脏污、混入泥沙、尘等);
②启动电动机，检查风机旋转是否正常(转向、振动、杂音等);
③检查电动机的轴承部位润滑油是否正常;
④检查传动皮带是否松动(用手按时，轴距为1m时，皮带下降小于一个皮带的厚度);
⑤启动电动机，旋转时有无异常振动、杂音。
3、综合检查
操作手动或自动启动装置，进行每个防烟分区(或正压送风)的动作试验，检查下列事项：
(1)手动或自动能否完成启动;
(2)运转电流是否正常;
(3)运转中是否有不规则或不连续杂音及异常振动;
(4)叶轮旋转方向是否正确。
附件：
消防设施保养记录表（台账）
项目名称：
填 表：
日 期：
审 核：
目录
1、消防设备维护记录表(页)
2、消防系统设备配置表(页)
3、消防控制中心设备检查记录表(页)
4、探测器/手动报警按钮试验记录表(页)
5、自动喷水灭火系统检测记录(页)
6、消火栓系统检测记录(页)
7、卷帘门系统检测记录(页)
8、防排烟系统检测记录(页)
9、消防联动设备检测记录(页)
10、维保工作纪录表(页)
本记录含以上表格共(页)
消防设备维护记录表
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项目名称 |
地址 |
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|
客户负责人 |
电话 |
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维保公司 |
维保日期 |
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检测时间 |
参加人员 |
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检 测 内 容 |
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火灾自动报警系统 |
全检（） 抽测（） |
消火栓系统 |
全检（ ） 抽测（ ） |
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|
自动喷淋灭火系统 |
全检（） 抽测（） |
消防广播及通讯系统 |
全检（ ） 抽测（ ） |
||||
|
消防电源配电系统 |
全检（） 抽测（） |
火灾事故照明及疏散指示系统 |
全检（ ） 抽测（ ） |
||||
|
防火卷帘系统 |
全检（ ） 抽测（ ） |
防排烟及通风空调系统 |
全检（ ） 抽测（ ） |
||||
|
气体灭火系统 |
全检（ ） 抽测（ ） |
消防电梯 |
全检（ ） 抽测（ ） |
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|
维保记录： |
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|
解决建议： |
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客户意见： |
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|
客户负责人签字（盖章）： |
维保人员签字： |
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日期： 年 月 日 |
日期： 年 月 日 |
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消防控制中心设备检查记录表
|
工程名称 |
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|
控制器部分检查记录 |
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|
控制器 |
基本配置 |
控制器数量 |
型号 |
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|
现场设备数量 |
回路 |
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|
基本功能 |
启机 |
显示 |
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|
声音 |
打印 |
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|
黑匣子记录 |
备电 |
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|
设备定义 |
联动公式 |
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|
通讯 |
报火警、故障 |
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|
手动盘 |
灯检 |
启动及显示 |
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多线制盘 |
灯检 |
启动及显示 |
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|
输出电源 |
显示 |
输出电压 |
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|
crt显示 |
通讯测试 |
信息传输 |
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|
消防广播电话检查记录 |
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|
消防广播 |
基本配置 |
卡座型号 |
功放型号 |
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|
cd机型号 |
送话器 |
话筒（） 手柄（） |
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|
基本功能 |
显示 |
放音 |
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|
消防电话 |
电话主机型号 |
通话器 |
分机（） 手柄（） |
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|
显示 |
功能 |
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|
线路检查记录 |
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回路电阻 |
1、正常（）；2、异常（），其中回路电阻偏低或短路。 |
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|
线间电阻 |
1、正常（）；2、异常（），其中线间电阻偏低或短路。 |
|||||
|
线地电阻 |
1、正常（）；2、异常（），其中线地电阻偏低或短路。 |
|||||
注：在选定对象的括号内打“√”或“╳”。
探测器/手动报警按钮试验记录表
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项目名称 |
感烟探测器型号 |
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|
探测器/手报 数量 |
本次试验探测器/手报数量 |
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|
试验设备及结果 |
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原码（用户编码） |
安装位置 |
试验结果 |
原码（用户编码） |
安装位置 |
试验结果 |
|
|
不具备试验条件的设备及原因 |
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|
原码（用户编码） |
安装位置 |
原因 |
原码（用户编码） |
安装位置 |
原因 |
|
|
试验人 |
日期 |
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第 页 共 页
备注：试验结果项按如下选项填写，1—正常、2—不报警、3、报警但时间慢、4—报警但指示灯不亮、5—报警但显示地址不正确。
自动喷水灭火系统检测记录
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项目名称 |
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外 观 检 查 |
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|
消防泵房工作环境 |
正常（ ）异常（ ） |
喷淋泵 |
正常（ ） 异常（） |
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|
稳压设备 |
正常（ ）异常（ ） |
电源控制柜 |
正常（ ） 异常（） |
|||||
|
湿式报警阀 |
正常（ ）异常（ ） |
喷头 |
正常（ ） 异常（） |
|||||
|
水泵接合器 |
正常（ ）异常（ ） |
储水设施 |
正常（ ） 异常（） |
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|
泵的启动试验 |
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|
在电源控制柜启动 |
正常（ ）故障（ ）不具备试验条件（ ） |
|||||||
|
在消防控制中心启动 |
正常（ ）故障（ ）不具备试验条件（ ） |
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|
备用泵的互投试验 |
正常（ ）故障（ ）不具备试验条件（ ） |
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|
主备电源互投试验 |
正常（ ）故障（ ）不具备试验条件（ ） |
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|
报警阀的放水试验 |
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|
压力开关 |
正常（） 故障（） |
水力警铃 |
正常（ ） 故障（ ） |
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|
信号碟阀信号 |
正常（） 故障（） |
控制阀信号 |
正常（ ） 故障（ ） |
|||||
|
末端放水装置放水试验 |
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|
水流指示器动作及信号反馈 |
末端放水装置位置 |
水流指示器动作及信号反馈 |
末端放水装置位置 |
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|
正常（） 故障（） |
正常（ ） 故障（） |
|||||||
|
正常（） 故障（） |
正常（ ） 故障（） |
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|
正常（） 故障（） |
正常（ ） 故障（） |
|||||||
|
压力开关动作及信号反馈 |
正常（ ）故障（ ） |
喷淋泵动作及信号反馈 |
正常（ ） 故障（ ） |
|||||
|
备注： |
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|
试验人 |
日期 |
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第 页 共 页
消火栓系统检测记录
|
项目名称 |
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|
外 观 检 查 |
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消防泵房工作环境 |
正常（） 异常（） |
消防泵 |
正常（ ） 异常（ ） |
|
|
稳压设备 |
正常（） 异常（） |
电源控制柜 |
正常（ ） 异常（ ） |
|
|
水带水枪 |
正常（） 异常（） |
消火栓按钮 |
正常（ ） 异常（ ） |
|
|
水泵接合器 |
正常（） 异常（） |
储水设施 |
正常（ ） 异常（ ） |
|
|
泵的启动试验 |
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|
在电源控制柜启动 |
正常（ ）故障（ ）不具备试验条件（ ） |
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在消防控制中心启动 |
正常（ ）故障（ ）不具备试验条件（ ） |
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在消火栓按钮处启动 |
正常（ ）故障（ ）不具备试验条件（ ） |
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备用泵的互投试验 |
正常（ ）故障（ ）不具备试验条件（） |
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|
主备电源互投试验 |
正常（ ）故障（ ）不具备试验条件（ ） |
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消火栓的放水试验 |
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充实水柱 |
正常（） 故障（） |
放水位置 |
||
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充实水柱 |
正常（） 故障（） |
放水位置 |
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|
充实水柱 |
正常（） 故障（） |
放水位置 |
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消火栓按钮试验 |
||||
|
按钮报警信号反馈 |
消火栓按钮位置 |
按钮报警信号反馈 |
消火栓按钮位置 |
|
|
正常（ ） 故障（ ） |
正常（ ） 故障（ ） |
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|
正常（ ） 故障（ ） |
正常（ ） 故障（ ） |
|||
|
正常（ ） 故障（ ） |
正常（ ） 故障（ ） |
|||
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正常（）故障（） |
正常（ ） 故障（ ） |
|||
|
正常（）故障（） |
正常（ ） 故障（ ） |
|||
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启泵功能 |
正常（ ）故障（） |
泵动作后信号指示 |
正常（ ） 故障（ ） |
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备注： |
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试验人 |
日期 |
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卷帘门系统检测记录
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项目名称 |
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外观检查 |
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帘板 |
防蚀 |
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导轨 |
底板与地面间隙 |
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控制功能 |
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序号 |
在控制按钮上启动 |
在消防控制中心启动 |
自动联动 |
卷帘门位置 |
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1 |
正常（） 故障（） |
正常（） 故障（） |
正常（ ） 故障（ ） |
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2 |
正常（） 故障（） |
正常（） 故障（） |
正常（） 故障（） |
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3 |
正常（） 故障（） |
正常（） 故障（） |
正常（） 故障（） |
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4 |
正常（） 故障（） |
正常（） 故障（） |
正常（） 故障（） |
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5 |
正常（） 故障（） |
正常（） 故障（） |
正常（）故障（） |
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6 |
正常（） 故障（） |
正常（） 故障（） |
正常（）故障（） |
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7 |
正常（） 故障（） |
正常（） 故障（） |
正常（）故障（） |
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8 |
正常（） 故障（） |
正常（） 故障（） |
正常（）故障（） |
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9 |
正常（） 故障（） |
正常（） 故障（） |
正常（）故障（） |
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10 |
正常（） 故障（） |
正常（） 故障（） |
正常（）故障（） |
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11 |
正常（） 故障（） |
正常（） 故障（） |
正常（）故障（） |
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备注：
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试验人 |
日期 |
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防排烟系统检测记录
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项目名称 |
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外观检查 |
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排烟机 |
送风机 |
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排烟阀 |
送风阀 |
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防火阀 |
管道 |
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功能检查 |
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序号 |
设备 名称 |
机械启动/停动 |
控制中心手动启动 |
自动联动 |
安装位置 |
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1 |
正常（） 故障（） |
正常（ ） 故障（ ） |
正常（ ） 故障（ ） |
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2 |
正常（） 故障（） |
正常（ ）故障（ ） |
正常（ ） 故障（ ） |
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3 |
正常（） 故障（） |
正常（ ）故障（ ） |
正常（） 故障（ ） |
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4 |
正常（） 故障（） |
正常（ ）故障（ ） |
正常（） 故障（ ） |
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5 |
正常（） 故障（） |
正常（ ）故障（ ） |
正常（ ） 故障（ ） |
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6 |
正常（） 故障（） |
正常（ ）故障（ ） |
正常（） 故障（ ） |
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7 |
正常（） 故障（） |
正常（ ）故障（ ） |
正常（） 故障（ ） |
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8 |
正常（） 故障（ ） |
正常（ ）故障（ ） |
正常（ ） 故障（ ） |
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9 |
正常（） 故障（） |
正常（ ）故障（ ） |
正常（） 故障（ ） |
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10 |
正常（） 故障（） |
正常（ ）故障（ ） |
正常（） 故障（ ） |
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11 |
正常（） 故障（） |
正常（ ）故障（ ） |
正常（） 故障（ ） |
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12 |
正常（） 故障（） |
正常（ ）故障（ ） |
正常（ ） 故障（ ） |
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备注：
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检测人 |
日期 |
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注：在设备名称栏内填写1-排烟机、2-送风机、3-新风机、4-排烟阀、5-送风阀、6-防火阀。
消防联动设备检测记录
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项目名称 |
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检测项目 |
1、消防广播及通讯系统（）；2、消防电源配电系统（）；3、火灾事故照明及疏散指示系统（）；4、消防电梯（）；5、气体灭火系统（）；6、设施（）。 |
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检测内容 |
1、 |
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2、 |
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3、 |
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4、 |
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检
测
结
果 |
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备注：
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检测人 |
日期 |
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消防系统设备配置表
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项目名称 |
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设备名称 |
型号 |
数量 |
设备名称 |
型号 |
数量 |
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控制中心设备 |
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控制器 |
输出电源 |
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手动盘 |
多线制盘 |
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广播系统音源 |
广播系统功放 |
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消防电话主机 |
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现场报警设备 |
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感烟探测器 |
感温探测器 |
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手动报警按钮 |
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现场联动设备 |
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消火栓泵 |
消火栓按钮 |
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喷淋泵 |
水流指示器 |
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压力开关 |
卷帘门 |
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排烟机 |
排烟阀 |
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送风机 |
送风阀 |
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新风机 |
防火阀 |
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音箱 |
电话插孔 |
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声光讯响器 |
电梯 |
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电源强切 |
疏散指示灯 |
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备注：
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检测人 |
日期 |
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维保工作纪录表
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项目名称 |
用户联系人/电话 |
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工作内容 |
维保 |
维修 |
培训 |
回访 |
其它 |
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工作内容：
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使用材料：
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材料费 |
免费 |
收费 |
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备注：
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用户意见：
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用户签字 |
日期 |
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记录人 |
日期 |
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篇5：c名门小区设备管理实施方案
c名门小区设备管理实施方案
一、工作职责
主要负责cc名门的设备运行管理、操作及设备设施的定期计划维护保养，保证供水、供电、供冷，确保cc名门设备设施的科学、安全、可靠、高效运行。
二、设备的接管、验收
(一)组织一个设备接管验收小组，会同贵方有关部门，根据国家、省、市有关设备设施接管验收标准，对所委托管理责任范围内的各种设备及相关配套设施进行接管验收，并做好设备图纸、说明书、技术资料、文件等的建档归档及保存工作。
(二)同时派出员工队伍，对设备实施接收管理，及时建立运行值班制度，做好设备的运行管理，确保设备的正常运行，保证供水、供电、供冷，实现接管中的平稳过渡。
(三)对存在问题的设备设施，提出合理的建议和凯发线上手机app免费下载的解决方案，由贵方有关部门审核同意后，组织施工解决;具体整改完善工程的监理由我部负责，力求使设备设施达到原设计之使用功能的要求，为确保设备设施的完好、安全、经济及高效运行奠定基础。
(四)接管验收时业主应提供的图纸、资料
1、产权资料
(1)项目批准文件
(2)用地批准文件
(3)建筑执照
2、技术资料
(1)规划图
(2)竣工图
(3)总平面图
①单体建筑、结构、各系统设备竣工图
②消防、附属工程及地下管网竣工图
(4)地质勘测报告
(5)工程合同
(6)开、竣工报告
(7)工程预决算
(8)图纸会审记录
(9)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)
(10)隐蔽工程验收签证
(11)沉降观测记录
(12)竣工验收证明书(包括综合验收、各分项目验收)
(13)钢材、水泥等主要材料的质量保证书
(14)玻璃幕墙等新材料、构件的鉴定合格书
(15)水电、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书
(16)供水、供电协议(合同)
(17)供水管道、空调水管道试压报告
(18)绿化工程图纸及相关资料
(19)车库图纸及车辆详细资料
(20)其他技术资料(通讯、监控、智能化设备等)及物业管理所必需的资料。
三、建立健全规章制度
主要根据我司已经通过的ios9001：2000质量管理体系之有关标准及原有的各类规章制度，结合海门市cc名门的实际情况，在完善补充的基础上，制定出切实可行的适合海门市cc名门特点的各项规章制度、操作规程及服务规范。如《岗位责任制》、《设备安全操作规程》、《设备定期维护保养制度》、《员工考核细则》及《应急突发事件凯发线上手机app免费下载的技术支持方案》等有关制度。
四、设备运行管理和维修服务
目的：保证cc名门所有设备处于正常运行状态，为业主、客户提供安全、幽雅、舒适、文明的生活工作环境，为业主提供可靠的动力保障。
设备管理模式：对于特殊设备按照劳动监察部门、质量技术监督部门要求委托专业公司负责维修保养，其他各专业系统设备由工程部负责日常管理和操作，日常保养和维修。
(一)对外承包项目的管理协调：电梯、中央空调、消防、建筑设备自动化、霓虹灯等。
(二)供配电系统
1、高压部分：负责日常的运行操作、管理和日常维护并做好相关运行记录备查。按供电部门有关规定，高压部分由其负责定期检修保养。
2、低压部分：操作、保养和维修的基本内容
(1)建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。
(2)值班人员、维修人员必须接受过主管部门业务培训、考试合格，持证上岗。
(3)配备主管电气的工程技术人员，要有完整的供电网络资料(业主协助提供)，对楼宇的进线、房屋内的线路布置、走向、电力匹配及各楼层电力设备布置等，做到心中有数。
(4)建立24小时值班巡查制度，定时检查供配设备运行情况，电发现故障或隐患及时排除，并做好相关运行巡查记录备查。
(5)加强日常维护检修及定期保养，用电设备、照明，指示、显示灯等确保完好。所管辖范围内的电气线路安装要符合设计、施工技术规范要求，并保证用电安全，确保配电设备安全高效运行。
(6)加强楼层照明、外围照明设备的日常检查维护、更换灯具等工作，确保cc名门照明系统正常运行。
(7)经常检查节日照明(包括霓虹灯招牌)，督促专业公司做好维护检修工作，确保节日照明设备(包括霓虹灯招牌)发挥正常功能。
(8)搞好应急发电设备的维修保养，确保发电设备能随时投入运行。
(9)合理轮换使用变压器，减少空载损耗及延长使用寿命。
(10)遇火灾、地震、水灾等灾害时，建立及时切断电源等有关抢险、救援措施，并协助供电部门做好安全用电的有关工作。
3、配电房管理规定、维修保养及操作规程等，要结合海门市cc名门实际情况另行制定。设备维修保养计划需根据贵方提供的cc名门具体设备、图纸、说明书、资料做详细计划。
(三)给排水系统
1、给排水系统设备管理、维修保养基本内容
(1)建立正常用水、供水、排水的管理制度，制定操作规程及维修保养计划并严格执行。
(2)供水管道、水表、泵、水池、阀门进行经常性维护和定期检查，确保供水安全;每月对排水管道、雨水井、污水井进行检查，并视情况进行清通。
(3)定期对化粪便池进行检查、维护、清通，防止阻塞。
(4)每班4次巡查给排水设备，并记录设备运行数据。
(5)每月检查维护给排水设备，确保设备正常可靠运行。
(6)每季度对水池、水箱管路进行清洗消毒，并出具经卫生防疫检验合格的报告，防止二次供水污染。
(7)节约用水，防止跑、冒、滴、漏和大面积积水的事故发生。
(8)制定事故处理应急措施，当发生跑水、断水故障时，及时处理，防止事故范围扩大。
2、给排水系统操作、保养和维修的基本制度
水泵房管理规定、操作规程等要结合实际情况具体修订后实施，设备维修计划等，需根据贵方提供的具体设备、图纸、说明书、资料等另行详细制定。
(四)电梯系统
1、操作、保养和维修基本内容
(l)根据各种类型的电梯图纸资料及技术性能指标，制定安全维修保养的规章制度。
(2)电梯运行人员和维修人员必须持证上岗。
(3)重视和落实电梯的保修和安全年检工作。
(4)除日常的清洁、保养维修外，电梯的定期专业维修保养必须由经劳动部门、质量技术监督部门审查认可的单位承担(由原厂家或安装调试单位承担较好，也可通过投标选择合适的维修保养单位)。其定期维修保养的工作质量和技术性能由工程部负责检查、监督、跟踪和验收。
(5)建立健全电梯设备档案及各类维护(修)保养、运行记录。
(6)电梯钥匙要有专人管理，停梯须出告示。
(7)电梯运行发生任何故障时要首先救护乘客出梯。
(8)保持电梯机房、井道、轿厢的清洁及空气流通。
(9)监督电梯公司维修保养人员每月定时对电梯设备进行检查、清洁、保养、加油润滑。
2、管理、操作、保养和维修的基本制度
电梯机房管理规定、操作规程等，要根据实际情况修订后实施。设备维修保养计划需根据贵方提供的具体设备、图纸、说明书、资料另行详细制定。
(五)消防系统
l、操作、保养和维修的基本内容
(l)建立消防管理制度、操作规程、设置楼层火警疏散平面图、消防设备设施日常检查维修保养制度及火警应急方案等。
(2)制定应急抢险措施，当发生火灾报警时，应能按应急方案的要求采取现场补救、紧急疏散、对外联系协调等有效措施，并在规定的时间内启动应急电源，控制事态发展，将损失降到最低。
(3)做好消防系统各类设备设施的日常检查维护保养(控制计算机除外)，并做好有关记录备查。
(4)每月按cc名门区域划分抽查试验烟感及温感探头、破玻及消防栓等配套设施情况，每年由cc名门物业管理处组织保安部、工程部、业主及有关部门进行消防模拟演习，全面检查试验系统的总体状况。
(5)每月维护保养及检查灭火器、消防栓等设备设施，并按《中华人民共和国消防法》规定进行灭火器定期换药更新，确保其使用在有效期内。
(6)每月检查试验消防水泵、皮龙及中控中心联动设备的运行状况。
(7)定期检查库房气体灭火系统报警、释放功能(试验时应关闭维修阀，以防气体释出)，确保气体灭火系统随时处于备用状态，保证档案资料的安全。
(8)每周检查试验消防紧急广播系统及按区域循环抽检试验报警(如报警按钮、警铃等)。
(9)消防系统作为cc名门的重中之重，除坚持上述定期检查保养工作外，还将贯穿于日常维修工作的始终，发现问题及时处理解决，确保系统安全可靠地处于待投入状态。
2、控制中心管理规定、操作规程等，要结合具体情况修订后实施。设备维修保养计划需根据贵方提供的具体设备、图纸、说明书、资料等制定详细计划。
(六)房屋的日常养护
房屋日常养护是物业管理的一项重要工作，为确保房屋完好和正常使用，必须进行经常性的日常检查、修理，季节性预防保养及房屋的正确使用管理等工作。
房屋养护的内容包括房屋的日常养护和季节性预防养护。房屋的日常养护有两个方面：一是各生活室临时发生报修的零星养护工程(包括业主进行的房屋二次装修管理);二是物业管理人员日常巡查掌握的检查资料，从房屋管理的角度提出来的养护工程。因此，房屋的日常养护包括房屋的零星养护和房屋的计划养护。房屋的季节性预防养护，主要是防台防汛、防梅雨和防冻防寒。房屋的季节性预防养护，关系到业主的居住和使用安全，以及房屋的完好程度，所以，这种预防养护也是房屋养护的一个重要方面。
①零星养护
房屋的零星养护修理，主要是在日常检查发现或突然损坏引起的小修，包括：
a、检查房屋屋面是否存在或出现变形、裂缝、损坏或渗漏等情况，如有应及时修补。
b、检查玻璃幕墙是否出现变形、开裂、渗漏等情况，并及时维修。
c、检查公共场所、走道的墙壁批荡是否出现裂缝、剥落，小面积的及时修补，大面积的应及时向业汇报，由业主发外承包。
d、检查楼板地面，发现破损的及时修补。
e、定期检查门窗使用情况，活动部位加润滑油，拆换五金、配玻璃等。
f、检查内外墙壁、抹灰、窗台、腰线，并及时修补。
g、检查水卫、电气、暖气等设备，及时排除故障，更换零件等。
h、定期检查疏通下水管道，修补明暗沟渠、落水管等到。
i、检查房屋结构是否在承受重力后发生变形、裂缝等现象。
j、检查车场、道路是否出现损坏，及时修补。
k、检查走火梯、通道等的墙壁、地面是否出现损坏，及时修补。
l、检查地下室结构是否正常，四周墙壁是否出现变形、渗漏等情况;
m、协助业主审核二次装修方案，提醒注意事项和禁止事项，防止装修施工中损坏公共设施、消防设施、房屋结构、防水层等。
日常零星养护项目，主要通过维修管理人员日常巡查、走访和业主随时报修2个途径汇集而来。其特点是修理范围广，零星分散，时间紧、要求及时，必须设有24小时报修热线。并努力做到：水电急修15-20分钟到达现场，1小时内修复。一般维修项目30分钟内到达现场查勘，按约定时间修复。重大维修或需购买材料的，在约定维修时间内完成。
②计划养护
a、每周检查天面雨水筒及渠闸，并清理周围杂物。
b、每半个月检查清理车场、广场明渠沉积物。
c、第半个月检查清理雨水井、沉沙井。
d、每月检查清理地下室集水井。
e、每月检查维修走火梯防火门及闭门器。
f、每月检查试验走火通道、各楼层应急灯，有问题的及时处理。
g、每月检查污水井、化粪池，并视情况进行清理。
h、每月检查清洗各楼层窗框、栏杆、楼梯扶手。
i、每月检查各楼层通风机工作情况。
j、每年定期进行房屋结构安全检查。
k、走廊及楼梯墙壁每3-5年进行翻新一次(由业主外委承包)。
l、外墙、玻璃幕墙5-8年进行一次大修(由业主发外承包)。
m、室内外装饰装修5年进行翻新一次(由业发外承包)。
③季节性预防养护工作主要有：
a、在雨季来临之前应作好外墙、玻璃幕墙、屋顶检查，对存在裂缝、渗漏的应及时修复，防止在雨季时出现漏水、损坏财物。
b、检查天面雨筒，清理周围杂物。
c、检查雨水井、污水井，并清理沉积物。
d、检查排水、排污管道、沟渠，及时清理。
e、检查清理地下室集水井。
f、检查潜水排污泵，确保其正常工作。
g、作好预防雨水流入地下室、车场的应急措施。
h、特别要注意在台风、暴雨多发季节做好各项预防措施。
五、设备维修服务
日常维修服务是工程部一项大量而又重要的工作，工程部就员工在维修服务中的服务意识、服务规范等提出具体要求并承诺如下：
(一)熟悉设备安装位置，建立日检巡查制度
l、cc名门大大小小的设备不计其数，分布在四面八方。因此，工程部门必须建立多方面的信息渠道和监测机制。及时发现设备故障及故障隐患，并予排除。
2、建立日检巡查制度，值班人员须按具体设备巡查的要求，依时对所有运行设备检查巡视，以便及时发现问题尽快处理解决。
3、与业主有关部门建立良好的联系，客户及各生活室人员的报修或设备设施故障可报管理处或服务部，统一协调安排，也可直接通知工程部。如果紧急的可用电话通知值班人员或工程部。工程部接到报修单或电话后应该在15分钟内之内派员工到现场，属一般性零修或设备故障应立即排除;涉及到需购买配件的维修，向报修的客户、生活人员工承诺维修时间，约定何时修理等情况后，按约完成;属复杂故障应立即向管理处经理汇报，由其组织力量或协调公司整体技术力量集中处理解决。
(二)维修服务规范要求
要求工程部员工到各楼层进行维修保养时，着装整齐，乘搭规定的员工电梯;走路轻盈，维修工作时尽量减少噪音，严禁在公共场所大声讲话喧哗。以免影响业主、住户生活或休息。到房间内维修时还应注意如下事项：
1、敲门：接到报修，15分钟内派员工到达现场维修处理。如果要进房间维修，需按门铃或轻轻叩门三声，等待开门。
2、介绍：生活室的人员开门或在门内询问，工程部员工应首先自我介绍：
“对不起，打搅了，我是×××物业公司维修人员×××，前来为您服务”。
3、进门：如果房间内十分整洁，铺地毯，员工应将鞋脱在门外，赤脚进入，或穿好自备鞋套。经室内人员许可后进门维修服务。进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。
4、铺布：走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在领导、生活人员指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸的零件直接放在地上。
5、维修：维修工作中手脚要轻，尽可能减少发出的噪声。实在无法避免时，应事先向领导、生活人员说明，并说一声“非常对不起”。
6、整理：维修完毕，用自备专用擦机布将设备擦干净，收好维修工具，将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责清扫干净。
7、试用：请领导、生活人员当场试用设备，证实设备恢复正常运转，并请领导、生活人员在维修工作单签认。
8、讲解：必要时向领导、生活人员讲解故障原因，介绍维修保养知识，及正确使用设备的注意事项。
9、如实填写维修工作单(包括费用)，请领导、生活人员对修理质量，服务态度等进行评价并签名。
六、节能和节约维修费用
(一)当正式进入管理且各项工作走上轨后，将不断总结设备运行管理经验，采用最佳的运行方式、降低能耗、延长设备使用寿命。
(二)对不方便管理、操作、维修、保养或设计上欠合理的各类设备设施，提出整改完善的合理建设，经贵方有关部门审核同意后实施，以达到降低能耗，延长设备使用寿命，节省维修费用之目的。
(三)根据设备运行状况，总结运行规律，不断摸索积累有关数据资料，并采用新技术，新材料，对cc名门的各类设备设施提出技术改造方案及可行性方案，经贵方审批同意后实施，力求实现“降耗节能”之目的。
(四)努力做好设备的运行管理及维修保养工作，不断总结经验，提高管理水平。使所管理的设备正常运行，延长使用寿命，减少维修费用支出。