电梯运行费是高层住宅住户们非常关注的问题，目前尚无收取标准。本文将电梯运行费分为空置费和使用费两部分，前者按户数平摊、后者按运载量采用谁使用谁付费的原则，建立了以实住人数和楼层高低为变量的收取电梯运行费的数学模型，具有一定的实用价值。
问题的提出
高层住宅一座座拔地而起，电梯运行费的收取成了住户们关注的问题。目前，针对电梯运行费国家《物业管理条例》中没有明文规定，各地、各小区基本上都是各行其是：有各层平摊的，1层减半的，也有1层不交费、2层减半的，等等。就拿我家住的楼来说吧，王大爷家在1层，每次物管收费时他都对电梯运行费一项耿耿于怀;我家在8层，自然对电梯费平摊没什么意见;而小明家在顶层18层，交电梯费总是很痛快。王大爷老说小明家占了他家的便宜，两家曾为此争吵。因此，合理收取电梯运行费，有助于减少邻居间的纠纷。
那么，到底怎样收取电梯运行费更为合理呢?
电梯运行费产生的数学模型
电梯运行费的构成
将某部电梯的运行费(y)分为空置费(a)和使用费(b)两部分，即：
y=a b(1)
(1)式中，a为电梯空置时产生的费用，理论上应为所有住户平摊;b为实际使用时按运载量分担的费用，根据谁使用、谁付费的原则，应该由实际使用人负担。a和b各占总运行费的比例，可由所有住户讨论确定或根据用电量等的测算结果来确定。
空置费的计算模型
根据空置费(a)所有用户平摊的原则，可得：
(2)式中，aij为某单元第i层第j户应分担的空置费;其中，i=1，...，n，n为总楼层数;j=1，...，m，m为该单元每楼层住户数。
使用费的计算模型
假定使用费(b)是电梯运载量的函数，运载量是使用次数(m)、每次的载荷(w)和运行距离(l)的乘积。即：
b=a×m×w×l(3)
(3)式中，a为运载量与价格的换算系数，由于a的大小不影响使用费的计算，因此假定a为常数=1;m与住户总人数和每人的使用频度有关，w与使用人数(n)、每人体重及携带的物品重量有关，l则与使用人所住楼层(*)有关。考虑到目前的电梯尚未达到能按人统计使用频度、称量体重和携带物重量的智能水平，因此假定同一单元住户每人的使用频度、体重和每次携带物重量等都相等。这样，某一住户应分担的运行费就能简化为该住户实住人数与楼层高度的乘积。即：
bij=nij×(*i-1)(4)
(4)式中，bij为第i层第j户应分担的运行费，nij为该住户的实住人数，*i为该住户的楼层数。由(4)式可得某单元的电梯使用费(b)为：
(5)数学模型的应用
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根据电梯空置费(a)平摊的原则，由(2)式可得出第i层第j户应分担的空置费(aij)为：
aij=a/(n×m)(6)
根据电梯使用费(b)按住户实住人数和楼层高度的乘积大小来分担的原则，由(4)式和(5)式可得出第i层第j户应分担的使用费(bij)为：
(7)式中，nij(*i-1)为第i层第j户的实住人数与楼层高度(电梯运行距离)的乘积，可视为是第i层第j户的运载量;∑∑nij(*i-1)为同单元所有住户累计的实住人数与楼层高度的乘积，可视为是该单元的总运载量(在表1中为910)。因此，nij(*i-1)/∑∑nij(*i-1)实为第i层第j户的运载量占同单元所有住户的总运载量的比重。在(3)式中，运载量与价格的换算系数(a)被假定为1，在本例中实际为1080/910=1.1868。如前所述，a的大小不影响电梯使用费的计算。
还以我家住的单元为例：上下共18层，住36家(每层2户)，总人数为101人。假定某月的电梯运行费为1,440元，空置费(a)和使用费(b)按25%和75%的比例分配，则分别为360元和1,080元。
与电梯空置费不同，由(7)式计算出的电梯使用费(yij)因各住户实住人数(nij)和所住楼层(*i)的不同而明显不同(表1)。从表中可以看出：住同一楼层的两户若人数相同，所分担的使用费就相同，若人数不同，则人多的一户分担的使用费较多;不同楼层比较，则住得越高，分担的使用费越多。也就是说，实住人数越多、所住楼层越高，分担的使用费就越多。
具体到我们3家的情况是：每户分担的空置费均为10元，分担的使用费王大爷家(*1-1)为0元、我家(*8-2)为24.9元、小明家(*18-1)为60.5元，即我们3家该月应交纳的电梯运行费分别为10元、34.9元和70.5元。与每户平摊40元的费用相比，王大爷家该月多付30元，我家多付5.1元，而小明家则少付30.5元。因此王大爷的话(小明家占了他家的便宜)有一定的道理。
结论
应用本模型计算出的电梯运行费与平摊的情况相比，应更为合理，并具有一定的科学性(见表1)。同时，利用这一模型还能按月(或季度)根据电梯运行费、住户数和实住人数等的变化对各住户应分担的费用进行调整。为确保公正透明，可将每户实住人数按月(或季度)进行核定校正，并可参考表1方式将应收费用进行公示。另外，考虑到电梯使用人体重的差异，建议将婴幼儿计为0人，小学生计为0.5人，中学生和成年人计为1人的方式统计人数。
采取科学的方式收取电梯运行费，将有助于减少因电梯收费引起的纠纷，增进邻居间的和睦，创建和谐社会。
篇2：物业管理费用测算看写字楼电梯运行能耗电费分析
市场部又在催促a大厦项目的经营测算了。a大厦是市场部最近正在洽谈的一个项目，是个单体旧建筑，规模不大，住宅有50,000平方米，商业有500平方米，有一个地下停车库。该项目取费采用包干制，项目比较简单，m君让陈红负责该项测算工作。
打开陈红发过来的a大厦经营测算，如表1：
写字楼物业管理费测算表
m君一看结果，心里有些不踏实，这样一个单体项目，能有这么高的利润吗?销售利润率都达到11%，成本利润率就能达到13%了哦!m君仔细看了下数据，还真发现了一个问题，支出第5项“公共能源消耗”居然是0。
面对m君的疑问，陈红解释道，据她了解，a大厦公共水电能耗主要是公共区域(包括楼道)的照明，由于采用了感应开关，能耗很小。所以她将该能耗和物业管理用房水电一起做了测算，在支出第2项“行政费用”里做了体现。陈红的解释并没有让m君释然，他继续问：“那电梯能耗呢?”
陈红：“向业主公摊呀。”
m君：“电梯电费向业主公摊，有依据吗?”
陈红：“有呀!物业管理服务费用基本包括的是物业管理服务企业日常的管理服务成本、法定税费以及公共区域日常的各项基础维保费用，而并不包含特种行业的维保费用。电梯属于特种行业，所以电梯费用的收取和使用应该设定为单项费用。”
m君摆摆手，打断了陈红的话，说：“你说的是理论上的依据，每个省市对此的规定都是不同的，有的是向业主公摊，有的是由物业管理公司承担。甚至在同一个城市不同的项目也会有不同的约定。我问的是a大厦向业主公摊电梯电费有依据吗?你是否和市场部沟通过?”
陈红明白了m君的意思，表示马上和市场部沟通。结果不出m君所料，业委会招标文件里已经明确，电梯电费在物业管理费里支出，不再向业主公摊。
陈红将修改好的测算表(见表2)发给了m君。
根据陈红第二次的测算结果，电梯每月能源消耗19,980.00元，则a大厦项目测算结果是每月亏损3,777.60元，这和上次的测算结果有着根本的差异。很显然，电梯耗能在这个测算中有着很大的份量。但是对于每月电梯能耗，m君直觉地认为还是偏高。他让陈红提供了电梯电费的测算依据(见表3)：
写字楼电梯能耗测算表
电梯是大厦内上下运行的交通工具，电梯的主要耗电电源是机房内的曳引机。同时电梯的控制系统电路、开门电机、轿箱顶部的排风扇和轿箱照明也有电力消耗，只是这些部分的耗电和曳引机相比极小，甚至可以说微不足道。因此为了简化测算，对于电梯耗能只需考虑曳引机的耗电即可。
m君仔细看了电梯电费测算，测算应该说没有什么问题，只是对于日运行时间，很显然陈红是按照早、中、晚三个繁忙时段，每个时段各2小时、共6小时来测算的。m君知道这也是行业中很多人采用的经验数据。这样的经验数据是否准确呢?电梯虽然是24小时运行的，但是对于住宅物业来说，电梯的使用主要集中在早、中、晚上下班高峰期，通常估计是6个小时，但是m君认为，这个时间是不准确的，因为：
1、周末、节假日的电梯使用并没有这种明显的规律性，而周末、节假日占了总时间的近三分之一。
2、电梯运行时，由于各种外部条件的不同，并不总是满载功率运行。
3、最重要的是曳引电梯的工作特性。由于对重装置的作用，随着电梯负载的大小和运行方向的不同，曳引机呈现四象限工作特性。当轿厢空载下行与满载上行时电机负荷最大，电机处于电动状态;当曳引轮两侧的重量几乎相等时(轿厢半载)，电机负载最轻;当轿厢空载上行与满载下行时，电机则处于发电状态。而对于住宅物业来说，电梯空载下行、满载上行的几率和空载上行、满载下行的几率并没有很大的区别。
综上所述，电梯平均日运行时间一定是低于6小时的，根据m君的经验这个数值大部分在2-4小时之间。
m君叫来了陈红，告诉她电梯耗能对于a大厦项目测算非常重要，甚至决定着公司是否会接管该项目，因此对电梯耗能的测算还需要更准确。同时他也向她提供了两个建议：
1、和市场部及上一家物业管理公司联系，看能否获取该项目电梯资料及电梯耗能的历史数据;
2、在我们的现有在管项目中寻找相似项目的电梯耗能统计数据，作为测算依据。
陈红最终从业委会处获得了电梯资料，却没能从上一家物业管理公司那里得到历史耗能数据，但是她也提供了一个相似项目b项目的耗能数据，如表4：
电梯用电量统计及参数
根据上述数据，我们可以测算出电梯的日平均运行时间，如表5：
电梯的日平均运行时间表
由表5可知，三组电梯里有2组9个月里日平均运行时间低于2.5小时，1组为2.77小时，平均不足2.5小时。由此可以得出结论，对于这样的住宅项目，电梯的日平均运行时间远远低于6小时。基于谨慎性原则，m君建议a大厦项目电梯的日平均运行时间采用3小时测算。这样一来，项目测算结果如表6。
根据上述测算，a大厦项目月盈利6,000余元，销售利润率4.3%。这个项目不是一个盈利能力很强的项目，但是尚可收支平衡，略有盈利。这样的结论也许才更接近于项目实际。
对电梯耗能的准确测算不仅能够使我们更好地把握项目状况，作出正确抉择，而且可以使我们准确了解项目成本构成，采取相应措施，有的放矢地节能降耗。能源消耗是物业管理行业仅次于人力成本的第二大成本项目，对能源消耗的准确把握和有效管控可以有效控制企业成本，其重要性并不逊色于人力成本控制。因为节能降耗不仅仅是为了企业降低成本，更重要的是随着社会经济的发展，建筑物能耗总量已经占据整个社会耗电总量相当大的比重。据统计，中国建筑物能耗总量约占电力总产量的29%，西方发达国家约占30%-40%。根据建筑中运行的其他设备的能耗情况，电梯的能耗占整个建筑能耗的
5%-15%。从这个意义上来说，电梯电费的正确测算和有效管控不仅不是小事，更是树立物业管理形象的大事--对于物业管理企业来说，这是一项利己利人的大事，其比单纯地作秀要有意义得多，也有效得多。
篇3：物业绿化养护费用测算
一、基本费用：
01浇水费用
以每平米每年用水1t计，水费(加排污费)2.5元/t，则每㎡浇水费用为：1*2.5=2.5元/年。
02清残花落叶及绿化垃圾
以该项工作占基本工作的15%计，以平均每人管理4000㎡计，一个绿化工人年工资为8400元，则清残花落叶及绿化垃圾费为：8400/4000*15%=0.315元/年
03服装费
以平均发放2套工作服，每套70元计，每人管理4000㎡，则服装费为70*2/4000=0.035元/㎡/年
04工具费
以平均每年工作区(4000㎡)配500元工具计，则工具费为：500/4000=0.125元/㎡/年
05意外事件处理费
以每年每个工作区(4000㎡)有一个台班(350元)计，平均每㎡的处理费为：350/4000=0.0875元/㎡/年。
06补植及其他费用
按前五项之和乘以20%计，则补植及其他费用为：【(1) (2) (3) (4) (5)】*20%=0.6124元/㎡/年
07总基本费用
(1) (2) (3) (4) (5) (6)=3.6749元/㎡/年
二、修剪费用：
平均每次每㎡修剪费用=基本费*5%=3.6749*5%=0.1837元(次/㎡)。每年修剪6次，则每年修剪费用为0.1837*6=1.1022元(次/㎡)。
三、施肥费用：
一般以㎡每次复合肥30g算，按5.5元/kg计，则每次复合肥30克，按5.5元/公斤，则费用为5.5×0.03=0.165元/(㎡/次)。一年施肥3次，则费用为0.165*3=0.495元/(㎡/次)
四、松土除草费：
按基本费的10%计，则每年费用为3.6749×10%=0.36749元/(㎡/年)。
五、病虫害防治费：
平均每次按基本费的5%计，每次费用为0.184元(㎡/年)，每年喷药6次，则费用为0.184×6=1.104元/(㎡/年)。
六、税费：
按5.2%税率计, 则税费=(1 2 3 4 5)*5.2%=0.3507元/(㎡/年)。
七、利润：
按5%税计, 则利润=(1 2 3 4 5 6)×5%=0.3547元/(㎡/年)。
八、总费用：
总费用为上述各项之和，即7.45元/(㎡/年)。
基本数据
1、承包养护区域绿地总面积：㎡;
2、乔木株数：株;
3、灌木株数(或面积数)：株(㎡);
4、草坪及地被面积数：㎡;
绿化养护承包总费用计算方法
1、乔木养护费用=10元/株/年×乔木株数
2、灌木养护费用=4元/株(㎡)/年×灌木株数(或面积数)
3、草坪及地被养护费用= 5.5元/㎡/年×面积数
4、利润=[(1) (2) (3)]×5%
5、总费用=(1) (2) (3) (4)
简易快速测算法
实际养护费以所在地经济水平及养护等级适当调整。
小区绿化养护费用：7--12元/㎡/年。以上仅为参考，
篇4：商厦中央空调运行方案费用测算
商厦中央空调运行方案及费用测算
一、中央空调冷水机组运行费用：
绿景家园大厦6月至10月提供冷气，写字间供冷时间8：00-18：00，商场供冷时间9：00-21：00。
开机方案
夏季（6月1日-8月31日92天）秋季（9月1日-10月31日61天）
8：00-18：00（10小时）开2台主机 920小时 开1台 610小时
19：00-21：00（3小时）开1台 276小时 开1台 183小时
年冷水机组（不含新风机、风机盘管）耗电度，电费单价按0.65元/度，折合月耗电费用元。供冷面积按平方米计算，平均单价为：
月耗电费用/供冷面积=元/平方米/月。
二、中央空调系统维护费用
中央空调系统维护保养费用为：元/平方米/月，祥见附件四：《中央空调维护、耗能费用测算表》。
三、空调费价格
综合运行费用及维护费用得出绿景家园中央空调价格：
写字间空调耗能费为：元/月/平方米，按〈供冷季〉交费。
写字间空调维护保养费为： 元/月/平方米，按〈全年〉交费。
商场空调耗能费为：元/月/平方米，按〈供冷季〉交费。
商场空调维护保养费为：元/月/平方米，按〈全年〉交费。
我司空调管理的经济原则是"不亏不盈"，在保证服务质量的基础上，对甲方提供最大限度的价格优惠。
篇5：x商业广场各项物业费用测算
某商业广场各项物业费用测算
第一节 机构设置和人员配备
为实现我司提出的安全、舒适、周到、温馨的八字服务方针，管理机构的设置要体现精干、高效、反应快、行动快的特点；人员专业素质高、服务意识强；部门管理严而有序、分工合理、职责明确、管理到位。**广场项目物业管理机构设置："一室四部"即：行政办公室、物业部、工程部、安保部、经营服务部。
项目部：（共5人）
项目总经理1名、行政人事主管1名、会计员1名、出纳员1名,库管兼档案资料员1名。
职责范围：
(1)负责行政、人事、劳资、采购等综合管理事项；
(2)负责财务管理，编制物业管理财务预、决算和各类财务报表；
(3)负责规章制度的制订与监督执行。
物业管理部：（共7人）
物业部经理1名、客服助理3名、主管1名、前台2名。
设置说明：物业部是整个住宅区管理服务的重要职能部门，客服主管负责业主的入驻登记、业主档案、收取各项费用、走访住户、处理投诉、受理业主（住户）的各类服务要求。
职责范围：
(1)社区和栋号公共区域的清洁、垃圾清运，园林绿化；
(2)办理入驻、迁出，建立并保管业主档案；
(3)实施栋号管理，提供收费服务、常规服务和特约服务；
(4)走访住户，受理并解决投诉，受理各类服务要求；
(5)开展各类社区文化活动。
保安部：（共55人）
保安部经理1名，保安班长3名，监控中心值班员8名,车管员8名，保安员35名；
职责范围：
(1) 负责社区治安、消防、交通车辆管理，提供24小时安保服务；
(2) 处理安全突发事件，保证社区居民的生命、财产、交通安全；
(3) 协助公安机关处理治安案件
工程部：（共11人）
工程部经理1名，弱电工1名，资料员1名，综合维修工4名，运行维修电工4名。
职责范围：
(1) 社区栋号机电设备运行维修、保养；
(2) 设置维修中心，提供24小时维修服务；
(3) 处理上下水，燃气管道等突发故障急修；
(4) 社区建筑设备大中修方案的制订与施工监理；
(5) 做好热交换站运行，确保社区供暖达到标准。
以上人员配备共计：78人。
第二节 物业管理费测算
物业管理费是物业管理公司为保障房屋建筑和设备设施处于良好状态和为业户提供优良的工作环境所支付的能源、维修、保安、保洁等各项服务费用的总和。物业管理费是物业管理公司开展正常经营管理活动的资金基础。管理费标准的合理确定能够使物业管理经费得到保障，有助于保持一定水准的管理水平，实现物业的良性循环。
1、关于物业管理费
我司按**广场实际物业管理成本进行了测算，测算结果为：物业管理费标准为：2.18元/平米.月，具体内容详见：附件一《**广场物业管理费测算》；
按一般情况，公寓的档次要高，物业管理费标准也高，但是住宅物业管理费标准如果按政府文件测算，物业管理费标准明显低于公寓标准。这种价格差异将对于销售和后期管理带来很大问题，所以我司在测算中尽可能压低了公寓物业管理费标准，确定的价格应是购房人可以接受的。如果还有问题，贵我双方可进一步协商。
第三节 物业开办费及内容
1、关于物业管理办公条件
项目建成后应为项目部物业管理提供基本的办公和操作条件，主要包括以下内容：
管理办公室：
工程部各专业值勤和操作用房：
值班室：包括总值班室、消防中控、保安监控值班室、门卫室等。
保洁员工具材料库，可利用洗涤间、楼梯角等。
保安员宿舍：
物资库房：
总计：1200-1500平方米。
2、关于前期启动费的用途
前期启动费主要用于物业管理开办阶段的人工费支出，办公条件准备，办公设备、物品、工程维修、保洁、保安设备物资的准备。
3、开办期时间确定
由于开办期内物业管理企业需要参与物业的验收交接、准备办公条件、准备业主入住文件、办理入住手续， 一般在物业竣工阶段已经开始保安、保洁、日常巡视，所以开办期一般为3个月。物业公司进驻过晚，情况不熟悉，准备不充分，将会导致入住工作程序混乱，容易引发业主集体投诉，对开发企业和物业管理企业都非常不利。
4、关于前期启动费的具体标准确定
（1）前期物业管理启动费包括以下费用：
a.人工费用
员工工资前期按10人编制，平均人员工资1,400.00元。
3,500.00×10×3=105,000.00（元）
工资附加费
105,000.00×0.30=31,500.00(元)
员工餐费
每人每天按10元标准，每月25天，
10.00×10×25×3=7,500.00(元)
保安队工资
按8名保安队员，每人每月1500.00元
150.00×8×3=36,000.00（元）
保安餐费
每人每天15.00元标准，8人共31天
15.00×8×31×3=11,160.00（元）
人工费用总计=105000 31500.00 7500.00 36000.00 11160.00
=136500.00（元）
b.工程设备工具材料费20，323.45 (元)
c.保安器材设备费105，060.00 (元)
d.办公设备材料费243，330.00 (元)
5、前期物业管理启动费总额
136,500.00 20323.45 105,060.00 243,330.00
=505,213.45（元)
第四节 关于前期启动费
关于前期启动费的划拨和使用有两种方式：
第一种方式是由开发商直接拨发给物业管理单位，由物业管理单位独立使用，并详细登记支出账目，接受开发商的检查和质询；
第二种方式是由物业管理单位提出开办费使用计划，呈交开发商进行审核、批准，物业根据实际使用情况向开发商实报实销。
第三种方式是由物业公司先行垫付，分五年从物业管理费中摊销。