《北京市物业管理条例》正式实施以来，区、街及社区深入贯彻落实《条例》精神，积极作为，大胆创新，着力破解小区物业管理难题，涌现出一系列“首个”“首次”新做法、好做法，这些创新实践均是基层在贯彻落实《条例》过程中的突破性工作，凝聚了基层工作人员的心血和智慧，取得了实实在在的效果，得到了媒体的广泛关注，为《条例》落地营造了良好的舆论氛围，提供了有益的引领。北京市住建委对此进行了梳理，整理了9个典型案例，供各方借鉴参考。
一、在组建业委会(物管会)方面的“首个”、“首次”
目前，各个小区都在积极成立业委会、物管会等业主自治组织，产权复杂的老旧居住小区如何顺利组建物管会;房屋数量多、人员基数大、投票难度大的大型居住小区如何在选举业委会投票过程中兼顾效率和公平，确保公开和透明，这是基层实际工作中经常面临的问题。西城区广安门北街20号院、丰台区怡海花园和昌平区华龙苑南里结合小区实际先行先试，积极探索，在物管会、业委会组建过程中做出了创新，具有一定的借鉴意义。
案例1.西城区广安门内街道西便门内社区广安门北街20号院是《条例》实施后全市首个组建物管会的小区。该小区于1995年建成，共有居民462户。小区产权关系复杂，造成物业责任主体不明确、物业服务内容和标准不清晰、维修资金无法归集，基础设施完善、电梯安装、管线更新等居民诉求始终未能彻底解决。街道充分发挥党建引领作用，迅速组建物管会，实现了社区的良性自治。街道为物管会组建做了十分细致的准备：吃透物业条例精神，形成物管会成立工作导图，研究制定物管会筹备工作方案、物管会议事规则、面向单位及居民的通知等一揽子文件。逐门逐户走访居民，对物业条例进行持续深入讲解、全方位宣传，营造浓厚氛围。把好物管会人选关，将拥护中国共产党、党员优先等明确写入物管会委员人选条件，鼓励在职党员业主积极参选，提高物管会中党员比例。5月22 日，经过区、街两级联合审核，最终确定物管会11名委员人选(居委会代表2名、6家产权单位代表各1名、居民业主3名)并进行公示。5月30日，物管会召开第一次会议，经过讨论和修改，审议通过了物管会议事规则和小区管理规约，物管会运行步入正轨。
案例2.丰台区新村街道怡海花园社区怡海花园小区是《条例》施行以来，首次由公证机构现场监督唱票计票过程的业委会选举。小区共计6700户，常住2.2万人。业委会组建工作在前期2个月的酝酿和广泛征求群众意见的基础上，6月10日进入正式筹备环节，7月25日至8月5日，采取入户票箱投票、电话投票相结合的方式召开业主大会。为确保选举唱票阶段的公开、公平、公正，以及选举结果的真实合法，业委会筹备工作组向北京市长安公证处申请对选举活动唱票计票工作进行现场监督公证。公证处指派3名公证员和29名助理人员，现场全程监督选举工作的唱票、计票过程。新一届业委会已于8月6日选举结束后正式公告成立，并在7日内召开了首次业委会会议。怡海花园小区成为《条例》实施后，全市规模最大、户数最多且能够成功组建业委会的大型商品房居住小区。
案例3.昌平区霍营街道华龙苑南里小区是《条例》实施后全市首个采用“北京业主”app电子表决方式成功召开业主大会并组建业委会的小区。作为一个有着2000余户的老旧小区，业主基数大且有部分业主身在京外，业主投票表决组建业委会难度较大。筹备组在属地街道、社区的指导下决定采用“北京业主”app召开首次业主大会选举业委会。街道、社区工作人员提前学习“北京业主”app投票政策和操作流程，宣传发动居委会、筹备组、志愿者等多方力量，采用张贴海报、入户宣传、电话讲解等多种方式动员业主参与线上表决;属地街道、社区及市区两级住建部门协调联动，及时解决业主在“北京业主”app认证及投票过程中遇到的问题。8月15日，历时2个月的华龙苑南里小区首次业主大会会议圆满落幕。小区2128户业主，通过认证1490户，有效投票达1465户，投票率超过三分之二。会议通过了《华龙苑南里小区管理规约》《华龙苑南里小区业主大会议事规则》，并成功选举产生业委会委员7名、候补委员2名。这是“北京业主”app助力老旧小区“云开会”“云投票”的一次重要实践。
二、在老旧小区推行物业管理方面的“首个”
老旧小区由于产权关系复杂、配套设施陈旧、居民购买服务意识淡薄等诸多原因，规范化物业管理缺失，物业管理问题比较突出。石景山区六合园南社区15-18号楼、朝阳区三印家园小区和西城区双旗杆东里小区，充分发挥物管会(业委会)组织凝聚居民的积极作用，通过业主共同决定选聘物业企业为小区提供服务，在老旧小区物业管理市场化、规范化道路上迈出了重要一步。
案例4.石景山区鲁谷街道六合园南社区(以下简称六南西院)15-18号楼是全市首个由物管会组织业主共同决定选聘物业服务企业的老旧小区，同时成立了全市首个社区物管会党支部。该小区是典型的老旧小区，物业收费率不到30%，小区基本处于失管状态。今年3月底，鲁谷街道在小区试点组建物业管理委员会，并于4月22至23日相继完成了物管会委员公示和备案工作，5月29日物管会党支部同步成立。小区物管会组建后，积极组织新物业选聘工作。充分发动社区志愿者通过摆摊设点、走访入户等方式，经过近2个月时间及3轮入户工作，累计有效走访了564户，并让业主签订共同决定表决票。7月9日上午，六南西院物管会主持开箱验票仪式，经过第三方公开唱票、计票，同意选聘物业的住户及面积占比均超过了半数，实现人数、面积双过半，成功选聘北京诚智慧中物业管理有限公司为该小区物业企业。
案例5.朝阳区东风地区石佛营南里社区三印家园小区建成于上世纪80年代，原有的物业公司不作为，造成了卫生差、环境乱、民心散、怨声大等诸多问题。属地社区积极组织居民就物业服务合同签订进行投票表决，468户居民中的296户业主到社区签字，同意选聘率达63%，还有76户通过电话等方式表达了意愿，新物业顺利签约入驻。2020年5月6日，该项目物业服务合同由属地东风乡政府完成备案，成为全市首个由街乡进行物业服务合同备案的老旧小区。
案例6.西城区德胜街道双旗杆东里小区选聘首开天岳恒物业公司作为物业服务方，是全市首个由业委会组织选聘物业服务企业的非经资产移交小区。该小区是建于上世纪70年代的老旧小区，2019年6 月移交至北京非经资产管理平台。小区成立了北京市非经资产类老旧小区的第一个业委会，积极推动小区物业服务市场化进程，在德胜街道和北广社区的指导监督下，双旗杆东里业委会组织全体居民投票，最终形成了建筑面积过半且居民人数过半的共同决议，选聘首开天岳恒为小区提供服务，居民按照1元/月*平方米的标准缴纳物业费，按照200元/月*辆的标准缴纳停车费，以此作为小区管理经费，不足部分由物业公司承担，该小区的做法也为非经小区引入物业管理提供了参考范本。
三、在按照物业条例执法方面的“首例”、“首张”
《条例》的出台为各级法院审理物业管理相关诉讼案件及执法机关开展执法活动提供了法律依据，公开审理宣判、查处违法行为的方式，也为《条例》的贯彻实施提供了宝贵的司法、执法经验，同时也起到以案释法、普法宣传的良好效果，对于规范物业管理相关各方行为、打造法治物业有着重要的示范意义。
案例7.朝阳区格纳斯大厦是本市首例法院援引《北京市物业管理条例》审结的业主共有权纠纷案件。2016年1月经过大厦业主大会决定，终止了与开发商指定的物业企业—北京格纳斯酒店物业管理有限公司(被告)的物业管理服务关系，并通过公开招标的形式重新选聘了新的物业公司。但新物业公司进驻后，位于格纳斯大厦地下一层的高压分界室、热力小室、弱电机房及配电室第二出口通道(以下简称诉争区域)仍然由被告占用，格纳斯大厦业委会(原告)多次要求被告归还均被拒绝，故诉至法院。经过现场勘验及权属调查，判决诉争区域为业主共有，物业公司无权占有，被告应当于判决生效之日起二十日内向原告移交诉争区域。这一判决也为后续小区共有权纠纷案件审判提供了参考。
案例8.朝阳区消防救援支队在十八里店乡开出《条例》实施后全市首张“飞线充电”罚单。5月1日朝阳区消防救援支队执法人员前往朝阳区十八里店乡的多处出租屋内进行执法检查。执法过程中，检查人员发现在一处出租屋内的疏散通道上存在对电动自行车“飞线”充电的违规行为，要求车主立即整改。半小时后，执法人员返回出租屋检查，违规充电行为还在继续。依据《条例》第九十八条规定，执法人员对该电动车主处以500元罚款。
案例9.延庆区住建委开出全市首张针对物业服务人未按照物业服务合同约定提供服务的违法行为的罚单。5月2日，延庆区住建委执法人员在香水园街道双路北社区，发现22号、23号楼外墙墙皮、墙砖脱落，23号楼地下室消防疏散指示灯出现破损，23号楼5单元楼道卫生清扫不及时。针对以上问题，执法人员随即将该物业服务人未按照物业服务合同的约定提供物业服务的违法行为告知物业服务人，对该物业服务企业处以一万元罚款，并要求其7日内完成整改。
www.pmceo.com 物业经理人网篇2：案例:物业禁装防盗网,业主被盗谁担责
案例:物业禁装防盗网，业主被盗谁担责?
一业主欲在家里阳台上安装防盗网，
遭到小区物业公司制止，
结果家中被盗。
业主以此为由拒缴物业管理费。
市中级法院
昨日判决酌情减免该业主20%物业管理费。
江汉区某小区业主刘先生2009年与小区物业公司签订《物业服务协议》，约定由物业公司提供物业服务，刘先生按每平方米每月1.60元的标准交纳物业服务费
当年底，刘先生家中装修时，准备封闭阳台，安装防盗网。小区物业公司以封阳台可能破坏外墙统一布局为由，制止安装防盗网。
2010年6月，刘先生家中被盗，损失万余元。刘先生认为此事与物业公司禁止安装防盗网有关，自2010年9月起，拒交物业服务费。截至2013年9月，共拖欠物业服务费6000余元。
物业公司多次向刘先生家发出催缴通知书，刘先生置之不理。今年1月，物业公司诉诸法院，请求判令刘先生支付拖欠的物业服务费6000余元及违约金1.1万元，合计1.7万余元。
刘先生辩称，拒缴物业费是因为物业公司禁止其封闭阳台安装防盗网，导致家中被盗。物业公司则称，根据《物业服务协议》约定，公司有维护小区建筑统一美观风格的责任，对刘先生家中被盗没有过错。
一审认为，物业公司与刘先生签订的《物业服务协议》合法有效，双方均应履行合同义务。物业公司提供了物业服务，刘先生应交纳拖欠的物业服务费。但因物业服务存在一定瑕疵，对此期间的物业服务费，法院酌减20%。刘先生并非无故不交纳物业服务费，对物业公司要求支付违约金1.1万元的诉讼请求，法院不予支持。判决刘先生向物业公司支付2010年9月至2013年9月期间所欠物业服务费5000元;驳回物业公司其他诉讼请求。
刘先生不服，提起上诉。市中级法院昨日维持原判。
律师说法
业主财产被盗，物业可不负责
现在很多业主抱有这样的观念：既然物业管理公司每月都收取业主的物业管理费，就应该负责社区里所有的公共事务，一旦出现问题，就唯物业公司是问。甚至有业主家里被盗之后，找物业管理公司要求赔偿。
那么，物业公司是否应该承担住户被盗责任呢?由于《物业服务协议》中并未约定物业公司对小区住户负有防盗义务，我国法律也未规定物业公司对小区住户的个人财产负有保护义务，本案中，刘先生提出物业公司对其家中被盗负有责任，这一主张既无合同约定，亦无法律规定，法院不会支持。
物业公司与刘先生签订的《物业服务协议》合法有效，双方均应依照合同积极履行各自义务。根据物业服务合同，物业公司负有公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理义务，业主家中被盗虽系刑事案件，但与物业公司安全防范存在疏忽有关。最终，法院酌定刘先生向物业公司支付80%的物业服务费。
一般而言，物业公司提供的服务包括维护公共区域内的治安防范，如果是物业公司存在明显失职导致业主家里被盗，应该承担相应责任，否则物业就不担责。业主不能以拒交物业费来对抗，那样损害的是大众利益。
篇3：物业案例:在小区内摔伤物业公司是否承担责任
物业案例:在小区内摔伤物业公司是否承担责任
案例介绍：
2000年1月7日上午，徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上走，因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气寒冷出现结冰。徐某走上台阶滑倒摔伤。医院诊断为：左肩肱骨骨折伴肩关节脱位。
徐某摔伤当天，该厂房的物业管理单位派人员前去探望。徐某要求物业公司对此事承担责任，物业公司认为没有义务承担，双方各执已见，因此起诉至法院。
法院判决：
法院经审理认为：原告作为公司员工，上下班应走人行通道，白天行走，也应看到台阶上有结冰，并应当预见到滑冰的危险性，故应对摔伤的行为负主要责任。
但被告作为厂房的物业管理单位应对物业公共配套设施完好起保养维修的责任，在接到厂房漏水报修通知后，理应及时修理，但未提供及时安排修理的有效证据，发现结冰后未及时清除或积极的防范措施，故对原告滑倒致伤应承担一定的责任。
案例分析：
一、被告物业管理单位的行为符合侵害生命健康权的民事责任构成要件，应承担侵权的民事责任。
第一：物业管理单位的行为具有违法性。《上海市居住物业管理条例》第十二条规定："物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好，环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全。发现住宅的共用部位、共用设施或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务公司的约定进行维修。"可见，本案被告作为物业管理单位，有法定义务立即采取保护措施。
第二：产生了损害原告生命健康权的后果。
第三：被告的不作为行为与原告的损害之间有因果关系。
第四：被告物业管理单位有过错。本案被告作为厂房的物业管理单位负有保障物业使用方便、安全的义务，这种义务应属专业管理人应尽的特别注意义务。
二、原告有过错，应对自身伤害承担主要责任。本案中，原告对自己摔伤有明显的过错，表现在以下三个方面：
第一，厂房外侧电梯系载货电梯是该厂房内所有职工应知的，原告作为公司员工，上下班应走人行通道。原告不愿登楼梯，执意乘载货电梯，主观上存在故意。
第二，原告应当看到台阶上有结冰，从安全起见，原告应走人行通道，其主观上有过失。
第三，原告在朝载货电梯行走时，被告曾劝原告不要走此台阶，以免滑倒摔伤，但原告不听劝阻，仍走上台阶。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条规定："受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。"据此，原告应当对自己的过错行为承担主要责任。被告物业管理单位虽未及时修理、清除结冰或采取积极的防护措施，但已尽到了及时警示和告知的义务，应当减轻其赔偿责任。
篇4：物业对业主罚款被判无效案例
物业对业主罚款被判无效案例
李先生在装修自家住宅时，在承重墙上另开了一个门，物业公司发现后，对其处以500元罚款。当李先生提出异议时，物业公司以“业主行为守则”有规定为由辩解，双方发生争执诉至法院。法院经审理认为，物业公司罚款行为无效。
首先，物业公司不享有行政处罚权。我国行政处罚法第15条规定：“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。”而物业管理公司不是行政机关，也不符合行政处罚法规定的受行政机关委托可以实施行政处罚的组织，所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为，其无权对李某进行罚款。
其次，物业公司在管理中发现业主有违规行为，在制止无效的情况下，应报请有关行政管理部门处理。国务院公布的《物业管理条例》第46条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或依法处理。”因此，物业公司应对李先生的行为予以制止，如李不听劝阻，则应向有关行政管理部门报告，由有关行政管理部门对其进行处理，而无权擅自对李先生处以罚款。
篇5：物业案例:居委会状告物业侵权胜诉
物业案例:居委会状告物业侵权胜诉
日前，河源首宗社区居委会状告物业管理公司代收环境卫生综合服务费案件经市中级人民法院公开开庭审理，做出了驳回上诉，维持原判的终审判决。
兴源路居委会状告物业公司侵权胜诉，去年7月，源城区东埔办事处兴源路居委会以城标物业管理有限公司拒绝返还其代收的36980元环境卫生综合服务费为由将城标物业管理有限公司告上法庭。
原告源城区东埔办事处兴源路社区居民委员会诉称，他们按照市人民政府《关于市区全面实行上门收集垃圾的通告》文件规定和源城区环卫局的安排，自1997年至今对其辖区内的绿苑、茶园小区内的1120户实行上门收集垃圾的有偿服务。原告兴源路居民委员会按照市有关文件的规定履行职责，按核定居民住户每户每月9元的标准收取环境卫生综合服务费，收至2001年12月。2002年1月起，被告河源市城标物业管理有限公司以与绿苑、茶园小区业主委员会签订《物业管理委托合同》为由，收取了原来原告收取的每月9元的环境卫生综合服务费。2002年1月至5月，被告先后五次向原告支付了部分环境卫生综合服务费共23500元，2002年6月原告要求被告付清绿苑、茶园小区居民交纳的环境卫生服务费(按1120户x9元x6个月=60480元)，除已支付23500元，仍欠36980元。经原告追讨，被告拒付。2002年7月原告兴源居民委员会向法院起诉请求法院判令被告返还36980元不当得利。被告辩称，其收取的是依据与绿苑小区业主委员会和茶园小区业主委员会订立的《物业管理委托合同》收取法定和约定的物业管理服务费，根本不存在侵权行为而取得不当利益的事实。
法院认为，被告先后5次向原告支付了23500元的环境卫生综合服务费，证明了被告已经收取了该服务费，也证明了被告对原告收取该服务费的认可，被告事实上实施了代收(代理)的行为，但原告并无授权委托被告收取环境卫生综合服务费，被告也没有继受原告的义务(上门收集垃圾，搬运垃圾，保洁工作，发放除“四害”药物)，因此，被告就不能享受这一权利，被告代原告收取环境卫生综合服务费的行为是无效的，其收取的绿苑、茶园小区的1120户居民的环境卫生综合服务费60480元，除已付23500元，余款36980元应返还给原告。
2002年12月27日，源城区人民法院作出判决：判令被告城标物业管理有限公司代原告收取的2002年1月至6月的环境卫生综合服务费60480元，除已付23500元，仍应支付36980元给原告兴源路居委会。
物业公司不服判决提起上诉，终审法院驳回上诉城标物业管理有限公司不服一审法院判决，提起上诉。2003年7月11日，市中级人民法院对该案进行了公开开庭审理。
经市中级人民法院审理查明，原审查明事实属实。另查明，2002年1月，上诉人城标物业管理有限公司与绿苑小区、茶园小区的业主委员会签定了《物业管理委托合同》，该合同规定了上诉人管理服务内容有：公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁以及垃圾的收集、清运。
法院认为，上诉人虽与绿苑小区，茶园小区的业主委员会签订了《物业管理委托合同》，但上诉人没有依照合同的约定履行上门收集垃圾、搬运垃圾、做好保洁工作的义务，而这项工作实际是由被上诉人完成，原审法院判令上诉人收取的2002年1月至6月的该环境卫生综合服务费应支付给被上诉人正确。上诉人认为其是依合同的约定收取该项服务费，是合法取得，因权利与义务是一致的，既然上诉人没有依照合同的约定履行义务，就不能依照合同的约定享有权利，故上诉人这一理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，经审判委员会讨论决定作出终审判决：驳回上诉，维持原判。