小区电梯维保工作制度
一、电梯的运行管理
为确保小区电梯安全运行，延长电梯使用寿命，保障使用人安全，小区电梯维保工作由专业电梯公司负责，并接受管理服务中心的监督检查。
二、电梯服务标准
1、电梯公司维保人员依据《电梯维护养护标准》，对小区电梯实施维修保养。
2、轿厢内须张挂“电梯服务标准”、和“乘梯须知”;
3、执行北京市房屋电梯运行标准：18小时运行，24小时有人值守;
4、司机须持证上岗，统一工作服，礼貌待客，按时交接班，认真填写运行记录;
5、维修保养及时，严格执行保养规程，认真填写保养记录
6、轿箱环境整洁明亮，不得有油污，垃圾等。机房干净，整洁，各种应急设施，抱闸扳手，盘车轮，灭火器等齐全有效。
7、按计划进行大、中修，并提前2天通知管理服务中心，经同意方可实施。
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三、安全质量管理
1、电梯公司质管部门定期对小区电梯维保工作进行安全检验并填写《年度电梯安全普查表》，电梯维修质量实行内检，互检，专职验检制度，填写《电梯维修保养检查验收摘要》确保电梯维修质量，电梯运行安全可靠。
2、电梯公司定期对电梯进行检查填写《电梯运行维修(周)检查表》。
3、维修、保养电梯时应在电梯基站张贴或挂立告示牌，并做好安全防护措施。
4、电梯设备出现停电、故障、火灾、浸水等紧急情况时，启用《电梯故障应急方案》。
四、电梯设备档案管理
1、电梯运行及保养、修理过程的记录表应建档，保存期为两年。
2、建立电梯设备台帐及设备清单，妥善保管电梯安装，调试等原始资料。
五、质量监督检查
1、管理中心事务员每日对小区电梯运行情况进行抽查，填写《电梯运行抽查记录》。
2、每月3号前事务员将上月《电梯运行抽查、考核记录》，交中心主任审核后，上报公司财务部，公司财务按照维保合同中相关约定，按电梯维保工作考核实际得分情况支付维保费用，电梯维保费用计算公式：月承包费×乙方实得分数%.
3、在维保合同到期前一个月，物业管理部根据服务中心每月的《电梯维修保养考核表》，对电梯公司进行评定，以此决定是否续签合同。
篇2：电梯维保操作规程(3)
电梯维保操作规程
1. 星期一至星期五7：30～18：30分由电梯工负责。
1.1 7：30分按《电梯巡检记录表》检查机房设备。
1.2 7：45分进行放梯工作，并随梯检查轿厢内情况。
1.3 8：30分按《电梯巡检记录表》的日巡检项目巡查各设施。
1.4 18：30分进行收梯工作，清理地毯卫生。
1.5其余时间，每2小时对轿厢及出入口保洁一次，且随时发现随时处理。
2. 星期一至星期五18：30～7：30分，及节假日由保安部负责。
3. 每隔一周对未使用的电梯进行轮换，并检查电梯的主要设备机械的可靠性和工作的正确性，并进行必要的修正和润滑。
4. 电梯的大中型修理由外委完成。
4.1每月由电梯维保公司对重要机械和电气设备进行细致的检查。
4.2每3个月对电梯各部分进行检查、清洁、润滑(着重对安全装置可靠性检查)。
4.3每年对大厦内所有电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试，并及时更换零部件。
电梯运行时间安排表
| 时间 | 东梯 | 西梯 | 管理部门 | |||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 货 | 1 | 2 | 3 | 4 | 货 | |||
| 周一至周五 | 7：30～18：30 | √ | √ | √ | √ | √ | √ | √ | √ | 工程部 | ||
| 18：30～7：30 | √ | √ | √ | √ | √ | √ | 保安部 | |||||
| 周六、周日 | 7：30～18：30 | √ | √ | √ | √ | √ | √ | 保安部 | ||||
| 18：30～7：30 | √ | √ | 保安部 | |||||||||
| 节 假 日 | 全天 | √ | √ | 保安部 | ||||||||
篇3：电梯维保安全操作规范(5)
电梯维保安全操作规范
维修保养前的安全准备工作：
1.1在电梯基站门口处放置“检修停用”标牌;
1.2关好厅门，不能关厅门时，用合适的护栅挡住入口处，防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道;
1.3有人在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门。
检修过程中的安全注意事项：
2.1给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯;
2.2人在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫干净，以防滑倒;
2.3人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时，并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内，防止被其他部件碰伤。需要由轿内检修人员开电梯时，要交代和配合好，未经许可不准开动电梯;
2.4禁止在井道内和轿顶上吸烟;
2.5检修电器部件时应尽可能避免带电作业，必须带电操作或难以在完全切断电源的情况下操作时，应预防触电，并应有监护人、必备的工具和材料，特别应注意电梯突然启动运行;
2.6使用的手灯必须采用带护罩的、电压为36v以下的安全灯。最好使用手电筒。
2.7严禁维修人员站在井沿处向井道内探身，严禁维修人员两只脚分别站在轿厢顶与厅门上坎之间进行长时间的检修操作;
2.8底坑深度超过1.5m的，应使用梯子上下，禁止攀附随行电缆和轿底其他部位上下。进入底坑后，应将底坑检视灯箱上的急停开关;
2.9应尽量避免在井道内上下同时作业。进入井道作业人员必须戴上安全帽;
2.10检修未完，检修人员需暂时离开现场时，应做到：a)关闭所有厅门，暂时关不上的，必须设置明显标示物，进行安全围栏，并在该厅门口悬挂“危险、切勿靠近”警告牌，并派人看守;b)切断电梯总电源开关;c)排除热源，如烙铁、电焊、喷灯等;d)应排除一切安全隐患;
检修保养工作结束后应做到：
3.1将所有开关恢复到正常状态，检查工具、材料有无遗落在设备上;
3.2清点工具、材料，打扫工作现场，摘除悬挂的告示牌;
3.3送电试运行，观察电梯运行情况，发现异常及时整改;
3.4通知有关人员电梯恢复正常运行。
篇4：物业公司管控电梯维保质量
在物业管理活动中，对设备外包的有效管理控制，一直是物业管理活动的重点难点，其中对电梯外包的管控显得特别突出，如何有效管理控制维保单位按要求对电梯设备进行维护，是物业管理活动中一直在探索的课题。
对电梯设备的维保质量的管控，实质上就是要管理控制好电梯维修保养的全过程，目前电梯维修保养存在的问题主要包括以下几个方面：
一、电梯保养的形式小于内容。在物业管理活动中，由于一些专业设备需要具有专业技术的公司来维护，为了物业管理活动的顺利实施，物业管理公司通过招标的方式与专业公司订立服务合同，其中电梯设备的维护保养就是通过合同的方式交给专业电梯公司维保的，然而物业公司对电梯公司的运作方式仅仅停留在合同条款上，电梯专业公司一开始会派经验丰富的员工，对所接管的电梯设备进行维护保养，当电梯设备稳定后，维保方往往会派来新人撤走老人，维持现状。事实上电梯维护保养是综合能力很强的工作，没有一定经验很难实质性完成维保工作，为了解决这种矛盾维保方会把技术含量低的工作做起来--那就是把设备表面清理干净，而物业管理公司往往看重这一点，使管理控制电梯维保质量渐渐转变为管控设备清洁质量。这样就使的电梯维修保养简化成设备清洁。
二、电梯保养人员的经验水平较低。随着城市快速发展，电梯数量猛曾，电梯维保人员供不应求，刚拿到电梯操作证就被电梯公司放到维保第一线，经验能力都有限，事实上很难有质量的完成维修、保养工作。同时一些有经验水平较高的电梯工又往往脱离了基础的维修保养工作。
三、电梯保养数量大。随着市场竞争的加剧，电梯维保费用的降低，电梯公司要维持电梯工的工资增长，其最基本的方法和途径就是增加每个电梯工电梯维保的数量，由于电梯数量的增加，使得电梯保养水准难以达到合同要求，久而久之电梯的保养质量下降、故障上升、风险增大，形成恶性循环。
四、电梯维保人员的工作状况很难被监管。由于电梯维保是专业性很强的一项工作，没有经过相关的学习和培训很难掌握，因此非电梯专业人员很难监管电梯维保工作，电梯维保是否做到实处也很难界定。
五、电梯备件不足。深圳有数百家电梯维保单位，大多数维保单位并不是电梯生产制造单位，配件完全靠外部采购，因此电梯维保单位不可能配备较为齐全的电梯配件，延误电梯修复时间的情况时有发生，对物业管理公司造成一定的影响。
六、配件更换频繁。主要原因就是1、更换的配件质量不过关。2、与维保人员的技术水平有关系。3、通过更换配件达到创收的目的。4、电梯设备设计的原因。
七、维保人员责任心不强。主要体现在保养过程能省就省，保养内容能少就少，保养时间尽量缩短。出现问题后找理由，互相推诿责任，使处理问题时间变得较长，对物业管理公司的要求敷衍了事。
面对电梯维保现状，如何管控当前电梯维修保养存在的问题，提高电梯维修保养的质量，是当前物业管理公司面临的一个共同问题，现在主要可以从以下几个方面入手：
一、建立维保人员档案。对电梯维保公司派驻人员进行考察，考察从3个方面入手：1、通过询问维保程序、工作细节初步了解维保人员的理论知识。2、查看维保人员的工作年限，从侧面了解维保人员的经验水平。3、确定现场维保人员，防止电梯维保单位频繁换人影响现场维保质量。经过细致的前期准备工作，使物业管理公司方面能很明确的知道维保人员状况，以便更好的掌控维保现场质量的实现。
二、规范维保人员按计划保养。电梯按一定时间间隔进行保养是保证电梯安全运行的关键，电梯的保养主要内容包括检查、调整、润滑、清洁。主要作用是保证电梯安全运行。按计划保养能有效控制电梯保养的频次，降低电梯出故障的风险。
三、明确维保单位权责以避免风险扯皮。在现实合作过程中由于权责不清造成维修拖延，保养不到位，故障频发。物业管公司认为维保单位的水平不行，而维保单位认为物业管理公司不愿意花钱，这样互相推诿就造成电梯维保质量下降，为了避免此类风险首先要明确配件价格、维修时限、保养频次。其次物业管理公司应积极配合，该花钱的地方不要吝啬。这样有利于提高维保质量。
四、引入有经验的电梯管理人员。在市场经济条件下，公司的目标是追求利润，对于电梯维保公司来讲收入包括维保费用、大修费用，维保费用基本固定不变，而大修费用是变动的，如何减少不该发生的大修费用是物业管理公司最急于考虑的问题，引进有经验的电梯管理员是解决问题的关键。有经验的电梯管理员能有效的监控电梯维保过程，提高保养质量降低、减少由于保养不到位引起的大修费用，同时也保证了物业管理公司所付费用与电梯维保公司所付出的劳动基本一致。保持对电梯的维保质量进行管控有着重要意义。
五、物业管理公司定期对维保单位进行维保质量的评估。通过对维保单位的维保质量评估来监测该阶段的维保状况，及时反馈给维保单位，同时作出书面评估报告，由维保单位确认并做出反馈，为以后合同的续签做参考。
六、物业管理公司加强与维保单位的定期沟通。通过定期沟通更好加强双方的合作，建立互信机制，避免猜忌，互利双赢。
物业管理公司若能不断完善管控措施，使电梯维保单位严格按合同要求去做，那么电梯维保质量将有明显提升，并且保持常态化，不仅有利于电梯设备寿命的延长，而且能提升物业管理水平，这是物业管理公司希望看到的结果。
篇5：物业企业电梯维保困局
“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”是《物业管理条例》对物业管理的明确定义，而电梯作为建筑物的配套设施设备，对其进行正常、有效的维修、养护和管理也就必然成为物业企业的法定责任。但为何在电梯维修、养护和管理理应成为物业企业法定责任，在包括政府实施特种设备强制年检制度的前提下，为何还会频繁出现电梯老虎“吃”人的事故呢?
一、电梯维保困局的各密切关联方
如果不能以设备寿命周期为依据，系统、整体、全盘考虑，仅以法律规定强制确定电梯使用权人(物业企业)承担首责，电梯成为老虎并且频繁“吃”人仍将成为常态!
这一切必须从电梯生产厂家、开发建设单位、物业管理企业、电梯维修保养单位、电梯乘梯人共同构成的密切关联方说起，而这些相关方均在电梯设备寿命周期各阶段扮演着重要角色。
1、电梯生产厂家
截至20**年底，我国已颁发电梯制造许可证的内外资企业已超过500家，其中国内电梯制造企业数量高达400余家，除20余家国际知名电梯制造商和极少数国内电梯厂商具有核心技术及自主知识产权外，良莠不齐的电梯制造品质，在电梯产品的生产源头即埋下隐患，甚至连国际知名电梯生产商奥的斯(otis)某型号电梯也因设计缺陷导致多起严重事故。而作为设备寿命周期的起点，设计缺陷和制造品质缺陷等直接导致电梯在“胎儿”阶段即因基因缺陷而埋下一颗定时炸弹。
2、开发建设单位
众多过度逐利的开发商在选购电梯方面，出于低成本考虑选择不知名厂商，或在设备采购招标中往往选择低价中标，甚至虚假宣传擅自将设计选型和品牌更改(如20**年深圳景洲大厦电梯维权事件--开发商用东莞电梯某品牌替代销售时宣传的进口三菱电梯)。而众多电梯制造商在市场竞争激烈的情况下也纷纷采用低价竞争策略占领市场，最终导致价低质差的电梯产品流入市场。
此外，施工阶段因开发商抢工期，在交叉施工过程中往往存在施工安装环境恶劣，安装人员技术水平有限，试运行过程缺乏有效成品保护措施等问题，造成电梯在交验之前即频繁出现故障并带病运行。
而电梯施工安装方在与开发商约定的施工维保期内(1~2年)，往往因始初低价中标利润微薄原因，在维保阶段为减少人工成本支出几乎不进行例行维保，仅在电梯出现故障时方安排维保，导致电梯设备寿命周期关键的初期阶段(设备磨合期)出现设备寿命的加速耗损，为正式投入使用阶段的维修、养护和管理带来诸多问题。
3、物业管理企业
物业管理虽是劳动密集型行业，但行业发展现状导致物业管理企业在履行电梯管理职责时出现许多乱象，而笔者认为直接原因指向行业市场化程度不高这一关键因素。
乱象一：物业公司选择电梯维保商的过程中以低价中标者居多。究其原因，物业企业压缩和降低营运成本是表象，真正深层次原因则在于非市场化运作导致的物业管理费定价机制的失灵。
以20**年笔者曾管理过的某楼盘为例，对项目年度物业管理运营成本进行测算时，人工费用所占成本比例仅为46.5%(秩序维护员工资8小时制--800元/月);20**年测算人工成本所占运营成本比例时已提高至80%以上(秩序维护员工资8小时制--2600元/月)，而与之对应的物业管理费标准在长达近八年的时间里，未能进行任何形式的调整。
这恰恰体现的是物业行业的一种病态--当物业企业面对不断上涨的人工成本时，在无法调整总收入的情况下，压缩和牺牲其他方面的投入就成为必然。物业行业非市场化情形，部分物业企业缺乏契约精神，财务收支状况无法做到公开透明等因素，让客户(业主)对物业企业乃至整个物业行业产生天然不信任感。让各方陷入一种“囚徒”困境，最终导致这个困局中没有赢家的出现--其结果是包括电梯设备在内的各类设施、设备的不良维护而导致的业主物业价值的最终折损。
乱象二：物业行业的父子公司、子孙公司现象，加剧了电梯维保过程的复杂化。
当物业公司作为开发商的子公司时，为维护作为母公司的开发商利益，对在竣工查验过程中发现的电梯设备问题，常常体现选择性失明，无法有效维护业主的公共利益。当物业公司注册的电梯维保企业负责物业公司在管楼盘电梯维保时，子孙公司的出现，又会导致维保过程的不公开透明与暗箱操作。
乱象三：物业公司因专业度受限，管辖范围的多数电梯未能帮助项目建立电梯大、中修维修资金使用计划，特别是现如今越来越多的超长使用年限老旧电梯的出现(以深圳为例，从深圳市特种设备行业协会了解到，目前深圳市投入使用超过18年的电梯有2471台之多)，当电梯出现不得不维修的情形时，又无法顺利筹措和获得资金。
上述乱象仅仅是笔者总结物业行业在电梯维修保养方面所面临的诸多乱象中的其中几点，但笔者始终认为解开乱局的一把关键钥匙就是物业行业的真正市场化。
4、电梯维保公司
在我国，众多的电梯维保公司进入到电梯维保行业，与国外普遍要求和确定电梯维保厂商须由设备制造商负责的做法不同，我国选用电梯制造商作为后续维保厂商的比例低至30%以下，无序竞争，互相压价，恶意抢占市场的情形早已是电梯维保行业公开的秘密。
据媒体报道，此次深圳5·15事故电梯维保单位伟达公司与长虹大厦物业方的合作方式为“半保”方式，维保费为5台电梯每月3300元，平均单台电梯的维保费用为660元，在扣除人工费后(这其中包括购买部分零部件费用)，真正用于维保的并不多，最终自然影响到维保质量。
5、电梯乘梯人
任何事故的发生离不开物的不安全状态和人的不安全行为，其中人的不安全行为在导致事故的比例中又占据重要因素。
电梯设备在运行过程中因人的不安全行为导致悲剧情况时有发生，笔者曾管理过的多个楼盘在小区入伙和集中装修阶段时常发生部分乘梯人恶意用梯情况，包括负重过载、强行挡梯门、猛击呼叫面板、乘梯过程嬉戏打闹等危险行为，而当出现电梯死机停运时，因不懂得如何自救，又采取不恰当、不安全的自救行为，更加剧或触发了安全事故的发生。
我们通过上面电梯运行过程中5个密切关联方不难看出，要想妥善解决电梯维保难的问题，只有通盘考虑系统安排才能取得治理效果，而这些仅靠设备制造商、维修保养单位或物业公司某一方是无法杜绝电梯事故的发生的，而笔者这一观点从《北京晨报》报道和调查的一组数据中，也能得到印证--在诸多导致电梯安全隐患的因素中，制造质量占16%，安装占24%，而保养和使用问题高达60%。
二、物业企业如何面对电梯维保困局
本人以物业从业经历和在某项目管理过程中对电梯设备维修方面的一些经验与大家探讨和分享，因篇幅有限，仅从物业管理角度浅谈物业企业如何面对电梯维保困局。
1、学会风险转移和分摊
将于20**年1月1日正式生效的《中华人民共和国特种设备安全法》，进一步明确物业公司作为电梯使用权者有着不可推卸的法定责任。积极正视、主动承担、避免侥幸心理才是正道。
这里的“主动承担”并非出现电梯事故，不分青红皂白全由物业公司负责，这里的“首责”并非“全责”，笔者认为包括“特种设备安全法”法规在内，设置“首责”可类比于航空公司在处理航空事故方面的原则。
这里物业公司应从航空事故理赔方面吸收经验，购买电梯事故责任险是必要之举。
2、合格供应商评审制度建立和维保合作方式选择
面对众多电梯维保商，选择匹配资质等级的电梯维保商是维保基本前提。对于物业公司特别是在管项目众多的物业公司，可选择多家供应商，建立物业公司自身的合格供应商名录(政府也可主导建立电梯维保行业黑名单制度)，并定期对在管项目电梯维保质量进行监控和评审，对不诚信或恶意骗取零配件更换费用的商家，采取黑名单制度，试行一票否决(该项制度须与后文将提及的大中修评审和利润明付制度结合)。
此外，关于电梯维保合作方式，目前电梯维保单位的合同签订一般采用包人工(劳务外包)、半包(包人工和部分金额零配件等)或全包(全责任保)方式，但笔者认为目前所谓的半包和全包方式仅是名称上称谓，如“全责任保：凡电梯由于自然磨损引起的零配件损坏，维修或更换费用由乙方负责”，在实际中不具可操作性。签订半包或全包方式，往往是电梯维保商为迎合物业公司，抢占维保市场的一种方式。对责权利的这种大包大揽的模糊方式，将无法明确各方职责，对维保单位和物业公司而言均存在巨大风险。
目前笔者所在公司与电梯维保单位采用的合作方式属于①包劳务费模式 ②约定维保责任和维保范围 ③定额以下零配件更换 ④定期评估报告制度 ⑤大中修评审制度 ⑥利润明付制度。
其中前三项属于传统常规模式，后三项是针对现有维保模式的一些尝试和创新，其中第④项“定期评估报告制度”是由维保商按照国家电梯相关检测标准或零配件报废报损标准，每半年或一年对电梯整体安全运行状态进行梳理，并出具状态评估报告，为设备寿命周期内的大中修改造、资金筹措计划等设备中长期规划提供参考依据。
第⑤项“大中修评审制度”和第⑥项“利润明付制度”，是为打破目前电梯维保过程不公开透明，维保商通过所谓半包或全包方式先恶意抢占维保市场后，在零配件更换方面及大中修方面“偷”利润的不当模式。其中“大中修评审制度”(特别是在业委会存在的小区，如深圳景洲大厦项目)，由物业公司和业委会共同根据第④项内容判断是否需要大中修时，对设备维保商根据国家维保规范确认，必须提出的大中修项目进行评审。
如今年5月，景洲大厦2部电梯，出现钢丝绳及曳引轮需要更换的情形，由维保方提供维修方案及报价方案，小区业委会及物业管理单位根据方案内容在市场上直接对接报价信息并进行评审，并根据实际发生量确认工程维修量(钢丝绳长度、曳引轮个数等)。
对于第⑥项“利润明付制度”，是电梯维保行业市场化的有效探索，即材料成本 人工成本 合理利润：
a、其中材料成本采用真实采购金额确认(市场多方询价 现场实测验证)，即真实合理市场采购价格*实际发生量;
b、人工成本按照现场实际发生人工费(按照行业通行成本或定额标准等);
a项 b项=c(维修总成本)
利润p=c*n
这里的利润p即以真实发生成本为基础，给出明确利润空间，如此次景洲大厦更换电梯钢丝绳和曳引轮给出维保商的合理利润为20%。
这样做的好处主要体现在，利润给在明处，使评审和验证更具可操作性，同时给维保商合理利润空间，促进维保方的积极性和主动性，也让业主及业委会清晰明确知道费用用在何处。
当然，前提条件是物业公司及业委会的前置性评审和市场化的公开询价，而供应商也须乐意尝试此种模式。景洲大厦维保商初期非常抵触和不情愿，因为电梯维保行业中的习惯性暗箱操作等，已使电梯维保单位习惯忽悠，对懂行的忽悠不了就降低维修价格，不懂行的就往死里套取利润，不利于整个电梯维保行业的发展，后期通过将该市场化模式好处与该供应商进行积极沟通，使原本报价达到4万多的施工费用降低40%，而电梯维保商也获得应有的合理利润(20%利润率)。
总之，电梯不是老虎，学会按照设备寿命周期为依据，政府加强立法，通过法律、制度和标准的约束，对包括电梯生产厂家、开发建设单位、物业管理企业、电梯维修保养单位、电梯乘梯人加强约束，以市场化为手段，多方共同努力，才能让悲剧不再重演，让电梯不再成为“吃”人的老虎!