业主逾期不变纳物业服务费用的民事法律责任
第六十七条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。
【释义】 本条规定了业主逾期不变纳物业服务费用的民事法律责任。
由于业主在物业管理法律关系中处于核心地位,一切物业管理活动都是围绕着业主及其利益。另一方面,业主也在物业管理中承担着大量的义务,违反这些义务必然承担法律责任。业主承担的法律义务主要体现在以下几方面:
1.业主有如下违法行为的,由业主委员会和物业管理企业以制止、批评教育、责令限期改正,依法律和业主公约和共用部分使用规则、违章处罚规则等物业管理自治规则提请有关部门处理,如果造成损失的,违法业主应当赔偿损失:未经物业管理部门批准,改变住宅小区内房屋用途、外观;在建筑物和住宅小区共同部分违章堆物、搭建,占用共用场地、公用设施;损毁住宅小区的共用设施及设备;饲养动物造成他人损害;在行人通行处放置障碍物,或移动指示标志,影响通行安全;在有易燃易爆物品的地方,违反禁令,吸烟、使用明火;有重大火灾隐患,经通知的仍不加改正;指使或者强令他人违反消防安全规定,冒险作业;在发生消防事故时,阻碍消防车、消防艇通行或者扰乱火灾现场秩序,不执行火场指挥员指挥,影响灭火救灾;当众喧闹、鸣喇叭或以其他方式发出超出规定标准的噪音;挪用共用场地中沟井坎穴的覆盖物、标点、防围,或者故意移动覆盖物、标点、防围;在室外零挂物品,可能掉下砸伤楼下人员;私拉电线、私设管道,乱挖土壤危及地下管线光缆的安全;从事法律、业主公约和其他物业管理自治规则所禁止的活动。
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2.业主在进行家庭居室装修有违法行为的,由业主委员会和物业管理企业予以批评教育、责令限期改正,依照法律和依制定的业主公约和共用部分使用规则、违章处罚规则等物业管理自治规则提请有关部门处理。如果造成损失的,违法业主应当赔偿损失。
3.拒绝交纳各种物业管理费用的,业主委员会和物业管理企业有权要求其限期交纳并按规定收取滞纳金,逾期仍不交纳的,物业管理企业可按本小区业主公约和其他物业管理自治规则催交直至提起诉讼。
4.在业主房屋可能危及毗邻房屋和公共安全、小区观瞻时,对业主不及时修缮的违法行为,由业主委员会和物业管理企业批评教育,并责令限期改正,消除危险。如果业主拒不修缮的,业主委员会和物业管理企业可以进行修缮,所发生的费用由业主承担。对于已经造成的损失,违法业主应当赔偿损失。
5.异产毗连房屋(即区分所有的建筑物)经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的,房屋共有人不按有关规定及时治理。建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第15条明确规定房屋共有人对危险房屋有治理义务。各地的异产毗连房屋管理立法中也有相应的规定。
对于业主民事法律责任的追究,如果经采取以上措施仍不能达到追究目的时,可以通过司法救济,由司法机关作出裁决并强制执行。对于造成他人损害的,可以提起损害赔偿之诉。对于拒不交纳各物业管理费用的,业主委员会或物业管理企业可以向法院申请支付令或者提起诉讼。
一般来讲,这种追缴物业管理费用的事实问题和法律问题较为简单,法院可以采用简易程序审判。在国外,这种诉讼一般都是由小额诉讼法庭受理的,这样可以极大地方便诉讼各方当事人,减少诉累,同时也可以节省国家的诉讼资源。应当注意的是:如果欠交住宅小区的各类应由业主交纳的公共性费用,则应当由物业管理自治组织为原告提起诉讼;但是如果由物业管理企业代收的,则物业管理企业可以受委托派员工作为物业管理自治组织的诉讼代理人;如果欠交物业管理公司为业主提供专门服务的物业管理费用。则应当由物业管理企业作为原告提起诉讼。
篇2：物业管理条例释义之第六十六条
业主、物业管理企业擅自作为行为的法律责任
第六十六条 违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。
【释义】 本条是关于业主、物业管理企业擅自作为行为的法律责任。
法律责任的一般构成,指在一般情况下,构成法律责任所具备的条件。它通常包含四个要件:
(1)行为违法;
(2)损害结果;
(3)因果联系;
(4)行为人主观上有过错。
物业管理中活动中,民事侵权行为、行政违法行为和刑事违法行为大多数是采取过错责任的归责原则。在确定物业管理法律责任时,除上述四个条件外,通常还应考虑行为人的责任能力问题。所谓责任能力是指一个人能够辨认和控制自己行为的能力。无民事行为能力和限制民事行为能力的自然人通常不具有或不完全具有责任能力,因而对自己所实施的违法行为就依法不负责任或不负完全责任,但其行为引发的民事损害赔偿责任依法应由其法定监护人承担。
业主、物业管理企业的擅自作为行为,行为人主观上有过错,行为违法,损害了公共利益,且违法行为与损害结果之间存在因果关系,因而,应由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予如下处罚:责令限期改正;警告;罚款;所得收益用于共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。
篇3：物业管理条例释义之第六十五条
物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途之法律责任
第六十五条 违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。
【释义】 本条规定了物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途之法律责任。
法律责任产生的原因大体上可以分为以下四种:
(一)侵权行为。
侵权行为是指侵犯他人人身权利、财产权利和政治权利的行为。侵权行为是一种民事违法行为。我国《民法通则》第117条、第118条以及有关法规的规定,侵权行为一经发生,即在加害人和受害人之间产生义务关系,即受害人有要求加害人赔偿其财产或身心损害所产生的经济损失的权利,加害人则负有赔偿这种损失的义务。因侵权行为而产生的债,传统民法上称为“侵权之债”;在我国,通常称为“损害赔偿”。
侵权行为有三种归则原则:过错责任原则、无过错责任原则与衡平责任原则。过错责任原则是指在损害他人权益的行为人系故意或过失时才对行为负责。它要求四个构成要件:行为违反法律强制性规范、有损害事实存在、违法行为与损害事实之间有因果关系、行为人主观上有过错。无过错责任原则是指法律规定的主体即使在没有过错时仍应对特定的损害结果负责,这种情况必须要有法律的规定。衡平责任原则又称为公平责任原则,是指与损害的发生各方当事人都没有过错而且又不能使用无过错责任原则,但受害人的损失如果不予补偿显然不公平,可以根据实际情况由当事人分担损失。
(二)违约行为。
违约行为是指合同当事人不履行或者不完全履行合同的责任。违约责任,是合同一方当事人因违反合同而产生的民事责任。违约责任随合同制的产生而产生,并随之发展而不断完善。在古代,关于合同的违约责任,既是一种财产责任,也是一种人身制裁。今天,现代合同制的违约责任,则仅仅是一种财产责任。法律一般只强制违约者用其财产来弥补给对方所造成的财产损失。没有合同关系,就不可能存在违约责任问题。因此,违约责任只能存在于合同当事人之间。违约责任基于法律的规定或当事人的约定而产生。通常情形下,合同当事人违约之所以承担违约责任,并非出于当事人自己的约定,即使当事人在合同中没有列明违约责任条款,也不影响违约责任的存在。当合同中没有规定违约责任条款时,当事人违约,可根据合同法的规定,仍应承担相应的民事责任。当事人一方既有违约行为,又有侵权行为时,发生法律责任竞合时,则由受损害方选择追究违约责任或者侵权责任。
(三)行政违法行为。
行政违法行为,是指违反行政管理法规而应受到行政法律制裁的行为。它包括几种情况:国家工作人员执行公务时违反有关法规的行为,如失职、越权、泄密、违反纪律等;法人违反行政管理法规应受行政处罚的行为;公民违反行政管理法规应受行政处罚的行为等等。行政违法行为具有极端的多样性,具体的构成要看各自的行政性法律规范的规定而予以确定。
(四)犯罪行为。
犯罪行为是指具有严重社会危害性,触犯国家刑事法律,应当受到刑法处罚的行为。这是一种刑事违法行为,其违法性最为严重。犯罪行为必须由四个要素构成:犯罪客体、犯罪客观方面、犯罪主体、犯罪主观方面。犯罪客体是指刑法所保护的,为犯罪行为所侵害的社会关系。犯罪客观方面是指刑法所规定的犯罪行为的客观事实特征,包括危害行为、危害后果、危害行为与危害后果之间的因果关系。犯罪主体是指实施了犯罪行为,依法应当被追究刑事责任的自然人和单位。犯罪的主观方面是指犯罪主体对其所实施的危害性行为及危害后果所持的心理状态,包括故意和过失。故意分为希望危害后果发生的直接故意和放任后果发生的间接故意,过失分为疏忽大意的过失与过于自信的过失。
未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的行为违反了本条例第38条的规定,侵犯了业主的所有权,属于行政违法行为,理应受到县级以上地方人民政府房地产主管部门的以下行政处罚:责令限期改正;警告;罚款;将所得收益用于共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。
篇4：物业管理条例释义之第六十四条
建设单位(开发商)的法律责任
第六十四条 违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。
【释义】本条主要是关于违反本条例第30条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”规定之行政法律责任,即关于建设单位(开发商)的法律责任。
物业管理必须与开发建设联系起来,才能更好地完善物业管理。为此应要求开发商承担一定的义务,如开发商没有履行义务,则应承担相应的法律责任。
物业管理法律责任的意义在于:约定责任的设定和法定责任的规定,要求人们严格遵循其应尽的义务,从而达到当事人约定所欲达到的目的及法律规定的目的。物业管理法律责任制度是法律对物业管理社会关系进行调控的一种形式,以保护合法权益、促进义务履行为主要内容,而在法律责任追究方与法律责任承担方之间建立起与国家强制处罚措施相联系的权利义务关系。物业管理法律责任制度的功能主要体现在三方面:一是处罚物业管理中的违法行为;二是补偿受害者之损失;三是教育人们遵纪守法。物业管理中涉及的法律责任种类繁多,但均具有必要性的共同特点:即责任人必须严格按法律责任规定的义务内容去履行。法律责任是权利的保障机制,也是执法严肃性的核心。设定法律责任的目的在于体现国家强制力的存在与威严,并恢复遭到破坏的原有合法权利与义务,以保护法律规范的贯彻执行和维护正常的社会经济秩序。在物业管理活动中,要使责任人真正不能逃避其应承担的法律责任,完善物业管理法律规范,专设“法律责任”章节,是非常有必要的。
在物业管理法律关系各主体中,建设单位(开发商)的法律责任相对简单。其法律责任同样有民事法律责任、行政法律责任、刑事法律责任等几种形式,但主要以前两种形式为主,且这两种形式常常发生一定的重合,即有时要求开发商向不同的主体分别承担民事责任和行政责任。
建设单位承担法律责任的行为主要有以下几种:
(1)未履行法定前期物业管理义务的行为。指开发建设单位作为新建房出售单位以及公有住宅出售前的管理单位,违反物业管理法规关于前期物业管理的规定,不履行或不完全履行自己在物业管理方面依法应作为的义务之作为。
(2)不履行物业维修专用基金代收代存法定义务的行为。主要指新建房出售单位在销售时,未按规定代表物业方向购房者收取法定的物业维修专用基金,或者代收后不按规定及时交存人指定的银行专用账户的行为,此外,公有住房出售单位也可能作出不履行设立物业维修基金法定义务的行为。
(3)不履行物业移交法定义务的行为。指房屋出售单位在向物业管理企业、业主委员会移交物业时,未按规定移交有关该宗物业的工程建设资料和提供成本价物业管理用房、微利价部分商业用房的行为。
(4)不向业主委员会提供住宅小区物业管理用房和经营用房等等。
(5)其他违法行为。如擅自将住宅小区的物业管理项目发包给没有物业管理资质的企业。
篇5：物业管理条例释义之第六十三条
挪用专项维修资金的法律责任
第六十三条 违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
【释义】 本条是关于挪用专项维修资金的法律责任。
物业管理法律责任,有广义和狭义之分。广义的物业管理法律责任,是指一般法律关系主体因自己行为违反物业管理法律规范确定的义务及物业管理服务合同规定的义务,或者因不当行为行使自己权利,或者因某种法律事实出现,而应承担的法律上的不利法律后果。狭义的物业管理法律责任,是指物业管理法律关系的主体对自己违反物业管理法规的行为所应承担的具有国家强制性的不利的法律上的后果。本条采用狭义的概念。
物业管理法律责任不同于一般的法律责任,它具有以下特征:一是法定责任与约定责任之结合。物业管理活动因业主与物业管理公司的委托合同而发生。而约定责任,即违约责任,是指合同当事人因违反合同义务所承担的民事责任。合同一旦生效,则在当事人之间产生法律约束力,当事人应依合同约定严格地、全面地履行合同义务,任何一方当事人违反有效合同所定的义务时均应承担违约责任,即违约责任是违反有效合同所定义务的后果。因此,物业管理中发生的法律责任的确定,除依法律相关规定外,还要以合同为根据;二是法律责任具有复合性。涉及物业管理活动的法律责任种类繁多,普遍存在民事责任、行政责任和刑事责任在物业管理法律责任制度中合并的情形,即出现“法律责任之复合”的现象。这种法律责任的复合性决定了在确定物业管理法律责任时,要周全考虑相关法律法规对某一种行为从不同角度所设定的责任规范,这使得不少违反物业管理法规的行为都要依法由违法行为人承担多种责任。
挪用专项维修资金的行为,体现了法定责任与违约责任相结合的特点。首先,它是违反了本条例第35条物业服务合同中关于专项维修资金的管理与使用之规定,行为当事人,无论是法人还是自然人,均应承担违约责任;其次,它也违反了本条例第54条第2款关于“专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。不得挪作他用”的规定。挪用专项维修资金的行为不仅违反了本条例的规定,也违反了物业服务合同的规定,因此是应受到处罚的行为。
挪用专项维修资金的行为,首先涉及行政法律责任。所谓行政法律责任,指行政主体或行政相对人的行为违反行政法律法规而依法必须承担的法律后果。行政法律责任分为两类:一是违法行政责任。是指行政机关及其工作人员在实施行政管理行为中的违法失职行为而引发的依法应承担的不利法律后果,即给予直接责任人员或单位主管负责人行政处分;二是指行政相对人的行为违反行政管理法规而承担的不利法律后果。通常,行政责任的构成必须具备以下要件:
(1)行政责任发生的前提条件是行政违法或不当行为的存在;
(2)行政责任主体是行政机关、或者法律法规授权组织及其工作人员;
(3)行政责任是法律规范所确认的责任;
(4)行政违法或不当行为必须发生在实施行政职权的过程中。