新闻背景:
不久前,某法院审理了一起业主违章搭建的案例,产生了两种截然不同的判决结果,引起了业内广泛的关注。案例主要内容如下:业主郭某因擅自在北露台搭建阳光棚,违反了《业主临时公约》,被小区物业管理公司告上法院。一审法院判决郭某应拆除在北露台上搭建的阳光棚。郭某不服而上诉。二审法院经审理认为,物业公司向法院提起诉讼,要求业主郭某拆除阳光棚的诉讼请求,于法无据。故撤销了一审法院的民事判决,驳回了物业公司的起诉。针对业主违搭,物业公司是否有权起诉的问题,本刊日前会同上海市物业管理行业协会、上海市律师协会建筑与房地产专业委员会、相关法官和专家,进行了专题讨论。
问:这个案例为什么会产生两种截然不同的判决结果?
上海陆家嘴物业公司品牌部法律顾问张剑:产生两种截然不同的判决结果,是由于法院所掌握的尺度不同。
闸北区人民法院缪为军:的确如此。一审法院认为,郭某和该物业公司签订的《业主临时公约》系双方真实意思的表示,双方均应受该公约约束,履行各自义务。根据该公约约定,郭某作为物业产权人,"不得擅自改变小区外貌......不得在露台、阳台、花园及门窗外安装防盗网",禁止"违法搭建建筑物、构筑物、破坏房屋外貌"。该公约还规定,"对违反本公约的,相关产权人、物业管理公司......也可直接向人民法院提出民事诉讼。"据此,该物业公司依据双方合同中的约定行使诉讼权利并无不妥。
上海市第二中级人民法院民二庭原庭长李景华:二审法院经审理认为,根据《上海市住宅物业管理规定》第二十九条规定:"物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及《业主临时公约》、《业主公约》行为的,应当依据有关规定或者《业主临时公约》、《业主公约》予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。"据此,物业管理企业其职责和义务是首先对上诉人的擅自搭建行为进行劝阻、制止,在劝阻、制止无效的情况下,应当在二十四小时之内报告房屋行政管理部门,由房屋行政管理部门履行执法权力。物业公司不具备本案原告的诉讼主体资格。虽然双方有合同约定,但有违法律规定。故二审法院撤销了一审法院的民事判决,驳回了物业公司的起诉。
www.pmceo.com-物业经理人
问:物业公司对于业主违搭,究竟是否具有起诉权?
上海市物业管理行业协会会长蔡兴发:这个问题应该分两种情况来分析。第一种情况是前期物业管理。就是居住小区还没有召开业主大会和成立业主委员会。这个时候的居住小区的业主应该遵守由开发商在售房前制订的《业主临时公约》,包括对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法做出的约定。前期物业管理公司受开发商的委托与开发商签订物业管理合同后,自然就成为居住区的管理者。因此,前期物业管理公司对于业主违反公约的行为具有起诉权。国务院《物业管理条例》中也有这样的明确规定。而上面的案例涉及的居住区物业管理显然是前期物业管理,因此,我支持一审法院的判决。第二种情况是居住区召开了业主大会和成立了业主委员会,这个时候对业主违反公约行为的起诉主体,应该是业主大会。
静安区人民法院研究室李林波:《上海市住宅物业管理规定》第二十九条规定:"物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及《业主临时公约》、《业主公约》行为的,应当依据有关规定或者《业主临时公约》、《业主公约》予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。"从中我们可以开出,对于召开了业主大会和成立了业主委员会.
篇2：小区严禁违章搭建紧急通知
关于小区严禁违章搭建的紧急通知
尊敬的各位业户：
近期小区内发现有住户违章搭建的行为，为维护本物业管理区域内全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用、维护公共秩序，创造良好的小区环境，根据《物业管理条例》、《**花园临时管理规约》和相关法律、法规，物业公司特别提醒注意以下事项：
1、严禁损坏房屋载重结构、主体结构，破坏房屋外立面外貌，擅自改变房屋设计用途；
2、严禁违章搭建，不得在阳台或公共露台搭建雨棚或者花架；
对于已出现的违章搭建，物业服务中心将出具限期整改通知书，希各业户积极配合整改，共同维护小区的形象与和谐！
感谢大家对物业服务工作的理解和支持！
物业服务中心服务热线：**
z物业服务有限公司
**花园物业服务中心
二零一七 年 *月 * 日
签发人：张贴时间：20** 年3月*日至20**年3月31日
篇3：物业违章搭建投诉电话公示
物业关于违章搭建投诉电话公示
尊敬的**业主（住户）：
最近不少业主朋友反映小区违章搭建现象有所抬头，根据建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》第5条、第6条的规定：住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：
（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：
（一）搭建建筑物、构筑物；
（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
（三）拆改供暖管道和设施；
（四）拆改燃气管道和设施。
针对小区业主违章搭建行为，服务中心只能在第一时间履行告知、制止、劝阻的义务，因服务中心不具执法权，无法强制制止。为了创建优美的环境，创建一个和谐社区，**物业服务中心倡导全体业主自觉遵守小区管理公约，爱护公共环境、坚决不做违章行为，让我们共同实现宜居环境而一起努力！同时，也希望广大业主发现有违章搭建行为，一起与我们上报给相关的执法部门，**泰居委会：02**5。**城管大队：027***5，**市治庸热线：12345.
篇4：物业小区地下室违章搭建建筑物通知
物业关于小区地下室违章搭建建筑物通知
尊敬的业主：
您好！您私自占用地下空间违法搭建建筑物、构筑物及擅自占用、改建物业地下室共用部分，已经严重侵犯了其他业主的权利，同时也给消防造成了严重的隐患，现物业公司通知您在一周内将其拆除，否则将强制拆除。
为了共有的安全生活环境，谢谢您的理解与配合！
**物业服务有限公司
二零一四年三月一日
篇5：关于园区禁止违章搭建的通知
关于园区禁止违章搭建的通知
尊敬的业主：
您好!
近期由于园区内业主在装修过程中，发生了多起违规私搭乱建的事件，这些自行搭建的房屋、阳光棚等在小区里犹如一块块扎眼的补丁，除了影响小区外观，破坏邻里间的和谐之外，更为严重的是违章搭建人对的违背。
根据《住宅室内装饰装修管理办法》(中华人民共和国建设部令第110号)第二章规定业主/装修人在进行室内装饰装修时，未经批准，不得有以下行为：
1. 搭建建筑物、构筑物;
2. 改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗;
3. 扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;
4. 不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。
物管中心依据《北京市物业管理办法》(简称"物业管理办法")(北京市人民政府令[20**]第219号)第31条规定：
1. 业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议;
2. 业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻;拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告。
已经对违章住户开具了《违章通知单》，并及时上报给了有关主管部门。
物管中心在此呼吁大家，要依法合规的进行住宅的装饰装修，不要私搭乱建，侵占公共绿地，损害他人利益。为建设我们和谐美满的家园而共同努力!
ee物管中心
20**.6.7