物业公司应该收取装修管理费的论述
更正：中国物业管理协会网“法律咨询”20**年6月12日发表的《物业公司是否有权收取装修管理费？装修管理费该不该收？》一文的不当法律关系误导
该文作者讲解论述结果是：物业公司不无权收取装修管理费，不应该收取装修管理费。
本人观点是：物业公司有权收取装修管理费，应该收取装修管理费。
依据有三：
一是，详见《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令[20**]第110号）相关规定，特别是第十六条，及其第（七）款，规定物业公司装修管理协议应当包括“物业服务费用”。这也是物业管理服务相关法规的组成部分，是有力的依据。
二是：国家相关法规规定，要求物业服务企业对装饰装修进行管理服务；但是，我们的物业费的构成却没有该项费用；就是说，装饰装修管理服务是物业费构成以外的物业服务费用；物业服务企业是应该有权收取装修服务费用。
三是：我们理顺了上述法律和行业关系，那么物业公司在对装修管理方面，事实上是耗费了较大的人力物力。参照当今市场运行法则，物业公司是完全应该收取装修管理费的。收取标准不一，应是地方政府相关部门没用制定细则所致。
建议中国物业管理协会法律咨询部，再重新审视此文章。避免群众误解，减少业主与物业公司之间的矛盾，共同和谐绿色物业！
篇2：不满装修管理能否拒交物业管理费
徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子,被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主,答复是他家一点也没有漏,并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题,但刘先生心里还是不痛快,认为物业在装修管理上没有尽到责任,所以拒绝缴纳物业管理费。他询问:对物业公司的服务不满意,是否可以不交物业管理费?
分析
1.业主混淆了不同的法律关系,该案涉及不同的法律关系,包括业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主之间的法律关系。
2.楼上跑水可能由两种原因引起:房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水,但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关,不涉及物业管理公司与业主的法律关系。
3.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系,开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失,开发商应当承担违约赔偿责任。
4.楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系,楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失,该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯,构成侵权应当承担侵权赔偿责任。
5.物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域,该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围,而属于特殊的物业管理服务,对该部分维修应当另行支付费用,业主没有理由拒缴物业管理费。
结论
业主以对管理服务不满意为由拒缴物业管理费,实际上是混淆了业主和小区物业管理委员会(下称“管委会”)之间的权利义务。依据法律、法规的规定或约定,任意一个业主无权单独对物业管理公司的收费标准、物业管理费的使用和管理以及物业服务质量提出异议,业主无权以此作为对抗原告诉讼主张的抗辩事由。理由是:
首先,物业管理公司并不只是为某一个或几个业主单独提供服务,而是基于开发商的委托、全体业主的共同委托或代表全体业主共同利益的管委会的委托,为整个小区提供物业管理服务,物业管理公司与业主的合同关系并不是通常的一对一的合同关系,而是一对整体业主的合同关系。
其次,物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常、持续运行所必须的费用,(见《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》第二条)并非物业管理公司的经营性收入。如果允许任何一个业主任意以物业管理公司服务存在瑕疵或对物业管理费使用存在疑问为由拒付物业管理费,则必然导致物业管理费入不敷出、物业管理公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继,这必然导致全体业主(包括欠费的业主)的共同利益遭受损害。
因此,对于物业管理公司收取并使用、管理物业管理费的问题,相关法律、法规设计了一整套完整的监督机制,即业主将其对物业管理公司的监督权让给代表全体业主利益的管委会行使;同时,业主赋予管委会对物业管理公司使用和管理物业管理费以及各种维修基金检查和监督的权利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物业管理公司以及代表全体业主向物业管理公司提出起诉要求赔偿业主损失的权利。
与此相对应的是,任何业主无权单独向物业管理公司提出对各项收费标准、对物业管理费的使用和管理异议,且无权以前述异议为抗辩理由对抗业主缴纳物业管理费、代缴费用的义务,只“有权向物业管理委员会投诉或者向房屋土地管理机关反映”。
只有在这种法定的机制下,才既能体现业主对物业管理公司的监督,又能保证物业管理公司对小区维护管理的顺利开展,最终确保全体业主的整体利益。(见《北京市房屋土地管理局关于开展组建居民小区物业管理委员会试点工作的通知》第三项“管委会的职责”、《北京市居住小区物业管理办法》第十七条的相关规定。)
由此可见,业主将对物业管理公司使用物业管理费以及各项物业管理工作完成情况的监督审核工作的权利赋予了管委会,业主个人无权对此提出异议,也不能以此作为拒缴物业管理费的抗辩理由。
篇3：管理处有权收取装修押金和装修管理费吗
管理处有权收取"装修押金"和"装修管理费"吗
众所周知，现在全国各地的物业管理处在办理装修申请时，都要收取业主的装修押金和装修管理费。有一些是固定收取，有一些是按平方米收取；少的数百元，多的数千元。那么，物业管理处究竟能不能收取装修押金和管理费呢？我们不妨从法律的角度来看这个问题：
一、有关装修押金装修押金的意义是什么呢？它就是相当于一种保证金，当装修公司或装修队装修中出现问题时，管理处可以扣掉押金。在法律上，这就变成了一种处罚行为。但我们是很容易看出很多问题来的。首先一点就是物业管理公司是一家从事物业管理的企业，它的专长并不是建筑或装修。很显然，物业管理公司作为一个装修外行，根本就没资格认定或裁定一个装修企业的装修行为是否符合法律法规。我们并不能因为物业管理企业有那么几位工程师就认为它具备了裁决权。
另一方面，物业管理公司是一家企业，中华人民共和国的法律从来没有规定企业有执法权。即使物业管理公司发现了装修中的违规行为，也无权进行处罚。就像物业管理公司在小区中发现小偷一样，物业管理公司只能把它扭送公安机关进行处理，而不是对小偷进行处罚。物业管理公司同样没有"量刑权"。装修中的违规行为究竟要处罚多少钱，这个"量刑权"也不是一家企业所具备的，它属于国家行政机关和法院。我国有关住宅装修的最高法令是国家建设部颁发的第110号令：《住宅室内装饰装修管理办法》，该办法规定："第十七条 物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。"条例中写得很清楚，物业公司发现装修过程中有违规违法行为的，只能是向有关部门报告，并由城市建筑行政主管部分依法进行处理。
二、有关装修管理费装修管理费就是物业管理公司针对装修行为收取的管理费用。那么，这种装修管理费又是否合法呢？我们要搞清楚的第一件事，就是装修这种行为究竟是一种物业管理内的事情，还是物业管理以外的事情。如果是物业管理的份内事，那么它就应该已经包含在物业管理费里面，而如果不是物业管理的约定服务内容之中，那么作为是对业主提供的额外服务，那么收取费用就是合理的。《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令(第379号)）中规定，第二条：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第四十四条规定：物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。有相关的法律条款的规定，分析问题就简单得多，装修管理费是否收，首先我们要看物业管理公司与业主委员会之间的物业服务合同（或者建设单位签订的"前期物业服务合同"）中是否已经包含了装修管理行为的约定，如果有，那么收取装修管理费用明显是不合理的，因为业主已经交纳了管理费用。如果没有，那么先简单地认为其是一种合同外的额外服务，那么是应该可以收取费用的。作为额外服务，按照第四十四条，装修管理费收取标准也应该由双方约定。而不是物业管理公司说收多少钱就多少钱。因为各种因素，导致双方没有对此有约定的，物业管理公司对装修行为收取管理费，按照法律规定也应该取得物价行政主管部门的批准文书，而不是随便那个行政部门可以规定的。
三、地方法规的有效性对于一些城市自行制定法规对有关的费用作出规定的，根据法律的子法不得与母法相冲突的原则，地方法规的有关条款是否有效就值得商榷了。再说，数百一千元的装修押金是否足够承担拆除承重墙、破坏附属设施的后果就更值得商榷了。为了怕装修出问题，就收取装修押金，那么为了预防犯罪，不如全民征收预防犯罪押金？现在风行全国的"以罚代管"的做法，是值得收起上级有关部门注意的。当然我们也欣喜地看到国内一些城市已经及时纠正有关做法，例如上海方面就做得比较好，上海物价局（1997年第165号文件）早在1997年7月1日起就明文禁止物业管理企业收取装修押金。
关于装修管理的问题，市建委、市国土资源和房屋管理局颁布过多个文件予以规范，综合起来，有以下几个要求：
①物业管理公司有权对住户的装修进行监督管理；②住户装修时，必须向物业管理公司申报，经批准后实施；③住户装修时，不得拆改房屋的承重结构，不得挪动各种管线；④为了保证住户按照规定装修，不破坏承重结构等，物业管理公司可以收些押金，事后应及时退还；⑤物业管理公司收取装修管理费，没有依据。