物业公司如何交纳停车费增值税
一、物业管理的增值税
1、适用税目：
根据财税[20**]36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附：《销售服务、无形资产、不动产注释一、销售服务》规定，属于(六)现代服务8.商务辅助服务(1)企业管理服务中的物业管理的业务活动。所以公司的物业管理属于现代服务中的商务辅助服务下的企业管理服务。
2、适用税率：
根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条增值税税率：
(一)纳税人发生应税行为，除本条第(二)项、第(三)项、第(四)项规定外，税率为6%。
第十六条增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
因此公司如果是增值税一般纳税人，按一般计税方法计算缴纳增值税的，适用税率为6%，可以抵扣取得的合法的进项税额;如果是小规模纳税人的，按3%征收率征收，不可以抵扣进项税额。
二、停车费的征收
1、适用税目：
根据财税[20**]36号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附：税目解释的规定，停车服务属于一销售服务/(六)现代服务/5租赁服务/经营性租赁服务/车辆停放服务按不动产租赁服务缴纳增值税。
2、适用税率：
增值税一般纳税人不动产租赁的适用税率为11%。如果你们公司服务业连续12月销售总额小于500万元，可以不登记为一般纳税人，并按小规模纳税人计算缴纳增值税，根据国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告20**年第16号)第四条规定，征收率5%。
3、根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(九)第1点和(国家税务总局公告20**年第16号)第三条第(一)点规定，一般纳税人出租的不动产是20**年4月30日之前取得的，可以选择简易办法，按征收率5%缴纳。
三、核算问题
因此，物业公司收取的物业管理费与小区停车费，适用的税目是不同的，企业应该分别核算，分别按照适用税率缴纳增值税。没有分别核算的，将从高税率征收。
二、 “营改增”对物业管理公司的影响
由于不同的纳税主体适用于不同的税率，而且纳税主体不同采用的征税方式也不同，因此要分析“营改增”对物业管理公司的影响，就应从不同的纳税主体出发，即一般纳税和小规模纳税人两个方面来讨论“营改增”对物业管理公司的影响。在“营改增”前，物业管理公司实行营业税征收方式，税率为5%，“营改增”后，物业管理公司作为现代服务业，税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。
1、“营改增”对于一般纳税人的物业管理公司税负的影响
对于一般纳税人来说，当期应缴纳的增值税额=当期销项税额-当期抵扣的可进项税额，销项税税率为6%。这与原来按照5%的税率征收营业税相比，“营改增”后企业适用的税率提高了，从表面上看可能会增加企业的税收负担。但是，增值税是就增值部分计税，它不仅与税率有关，还与销项税额和进项税额之间的差额有关，两者之间的差额越大，应缴纳的增值税额则越多，反之则越少。因此，由于计税方式的改变，即使一般纳税人适用的税率提高了，也不一定就会增加一般纳税人的税收负担。“营改增”对一般纳税人税收负担的影响，还需要结合企业具体实际情况加以分析。
假设物业管理公司(一般纳税人)收取的物业费为a，假设只考虑营业税不考虑附加税，“营改增”前收入为a，应缴税额为a*5%=0.05a， “营改增”后，收入为a/(1 6%)=0.94a，增值税销项税额为a*6%/ (1 6%)=0.056a。进一步分析可知，若进项税额<0.006a，则“营改增”后企业的税负额将上升，若进项税额>0.006a， 则“营改增”后企业的税负额将下降。
换另一个角度分析，假设某物业管理公司(一般纳税人)年营业额为*，“营改增”前的成本费用为y，“营改增”后的成本费用为z，可抵扣的进项税额为(y-z)，同样可以得出，若(y-z)<0.006 *，则“营改增”后企业的税负额将上升，若(y-z)>0.006 *，则“营改增”后企业的税负额将下降。
2、“营改增”对小规模纳税人的物业管理公司税负的影响
对于小规模纳税人来说，“营改增”之后，小规模纳税人当期应缴纳的增值税额=(全部价款 价外费用)*3%/(1 3%)，由此可知，“营改增”后对小规模纳税人来说，税负大大下降，企业的收入和利润将会得到进一步的提升。
3、税负临界点分析
税负临界点即企业在选择一般纳税人还是小规模纳税人时其税负相等，临界点可以通过计算得出。假设物业管理公司销售额为a，选择一般纳税人时，增值税税率为6%，那么销项税额为6%a，设进项税额为b，则应缴增值税额为6%a-b。如果该企业选择小规模纳税人，由于其销售额与选择一般纳税人时相同(a)，增值税征税率为3%，则应缴增值税额为3%a。若一般纳税人与小规模纳税人税负相同时即6%a-b=3%a，则b=3%a，也就是说当企业进项税额为销售额的3%时，不管是选择一般纳税人还是选择小规模纳税人，税负相等。
篇2：物业案例:停车费上调（租赁方式变更，非固定变固定）
停车费上调（租赁方式变更，非固定变固定）。
客户期望：
期望不要随意涨价，涨价应征得业主同意。
处理意见：
(1)情绪安抚、费用构成解释：客服管家立即与客户联系，并进行安抚和解释，告知业主调价是因为停车方式变更(非固定变更固定)，还有设备和服务均有所提升(如道闸系统升级，巡视岗位增加，巡逻频次增加、标识更新，照明改造等方面)，因对价格进行相应调整;同时随意涨价，也是根据周边市场也都是同等价位，并没有高出市场。
(2)对客公示：客服管家应告知业主，并非随意涨价，调整的价格是通过在单元大堂以及公告栏公示的，对客通知上也明确了调整的时候和开始办理时间等。
(3)关系维护：客服管家应告业主，以后会关注重要信息的通知工作，尽可以对重要通知，通过微信、短信等方式通知到位，保障业主及时知晓。并会认真记录业主的合理化建议，反馈给相关领导。
篇3：停车位停车费知识点
一、住宅小区停车位有哪几种形式
1、住宅小区地面停车位(全体业主共有)
2、住宅小区地下停车位(人防地下车位、开发商投资建设的车位)
3、楼房首层架空停车位(看层高是否超2.2米，是否有产权)
4、住宅首层封闭式车库(购买的业主所有)
5、独立建设的多层车位(开发商所有)
6、楼房屋顶平台停车位(全体业主共有)
二、住宅小区各种停车位分别需要交哪些费
1、住宅小区地面停车位(汽车停放费和租金)
2、住宅小区地下停车位
(人防地下车位、未出售或不能出售的地下车位交汽车停放费和租金)
(业主购买的产权地下车位交汽车停放费)
3、楼房首层架空停车位
(未出售或不能出售的首层架空停车位交汽车停放费和租金)
(业主购买的产权首层架空停车位交汽车停放费)
4、住宅首层封闭式车库(汽车停放费)
5、独立建设的多层车位(汽车停放费和租金)
6、楼房屋顶平台停车位(汽车停放费和租金)
三、停车管理费的规范称呼
汽车停放费。
四、停车费包括哪些费
停车费包括汽车停放费和租金。
汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。
租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。
五、汽车停放服务是否属于物业公共服务
不属于。汽车停放服务并不是每一位业主都需要，而且有的业主不止一辆汽车，车位属性也多种多样(有产权车位、租赁车位;有地面车位、地下车位、架空车位、封闭车位、机械车位等)。
六、为什么交了物业费，还要交停车费
小区地面停车费的性质有两种，一种是土地使用费(租金)，一种是管理费(汽车停放费)。
物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。
此处的物业公共收费，即通常说的物业服务费，或物业费，不包含汽车停放费。
物业服务收费和物业费是两个不同的概念，前者包括后者。
七、物业公司在小区划车位，需要哪些程序
虽然小区停车管理不属于公共服务，但是物业公司没有单方面划停车位的权利。因为小区道路权属归全体业主，划停车位也可能侵犯相关业主的权益。物业公司必须得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定，才能设立和运营地面停车位。
《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
八、小区停车费收取依据是什么
一般来说，普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的汽车停放费、车位租金等实行政府指导价。业主大会成立后,普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。
九、小区停车费由谁收取
汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取;
租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。
十、哪些情况应该免收停车费
对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。
另外，根据合同约定允许其他外来车辆进入住宅物业管理区域临时停车的，在约定时限内免交汽车停放费。
十一、业主车辆停放在小区受损，物业是否要赔偿
小区物业对停车所收取的费用为停车费，即在某时段内占有使用该区域场地的权利，如果没有明确的约定，物业公司对车辆只承担安全保障义务而非保管义务，安全保障义务应当以善良管理人的注意义务为标准。
物业公司在合理履行安全保障义务后，对业主遭受的损失不应承担赔偿责任;物业管理圈。在履行对小区车辆管理、安全防范时有瑕疵和疏漏，造成业主财产损失，应承担相应的赔偿责任。看过程不是看结果。物业公司收取的费用是汽车停放费，并非汽车保管费。
《物业管理条例》第四十七条规定，物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
十二、物业公司在停车协议中，如何规避风险
停车协议中避免使用带有结果意义的“看管”、“保管”等字样，应使用纯粹描述行为的“巡视”、“检查”等。停车卡上写明“本停车场仅提供场地，不负责保管”等内容。
十三、停车位最长租赁时间是多少年
人防工程停车位租期不得超过3年，其他停车位租期不得超过20年。
十四、什么是小区地面停车位
住宅小区地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施。
十五、如何理解小区地面停车位属全体业主共有
由于地面停车位是直接设置在小区土地表面的停车设施，也就是直接设置在房屋单元所有人按份共有的土地表面上。实际上，地面停车位的房地产权就是土地使用权。又因为地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上和使用上的独立性标准。因此，住宅小区地面停车位的房地产权由小区房屋单元所有人(业主)共同拥有，所产生的收益必须归全体区分所有权人(业主)享有。
《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
十六、地下车位归谁所有
1、人防工程用作停车位的，产权归“投资人”所有。
2、非人防工程的地下车位
层高小于2.2米的，应当认定其权属依附于地上建筑物，由小区业主共有;
层高大于2.2米的地下车库，其与地上建筑物虽可能在载体上有连接，但在功能上已完全脱离，可以独立经营、获取效益。因此，这部分地下车位不应当作为从物，而应当成为专有权的客体，归“投资人”所有。
十七、首层架空停车位是否属于全体业主共有
看层高。
根据国家质量技术监督局《房屋测量规范》的规定，层高2.2米以下的房屋和地下室不计入建筑面积。所以，如果楼房首层架空停车位层高较矮，低于2.2米，不单独计算建筑面积，也不参与计算建筑容积率，此时，首层架空车库是房屋建筑的从物，是共有部分，应由设置架空层的该幢建筑全体业主共有;
当层高在2.2米以上时，因其可以计入建筑面积、参与计算建筑容积率、分摊土地使用权，而成为区分所有权的专有部分，属开发商所有。
十八、小区里独立建设的多层车位归谁所有
多层车位主要指小区内专为停车目的而建设的独立建筑物，具有结构和利用上的独立性。作为独立建造的建筑物，它应独立计算建筑面积，参与分摊土地的使用权。因此，该类型的车位是计算建筑容积率的。根据建筑物区分所有权的理论，也可以成为区分所有权的专有部分，归开发商所有。
十九、租用小区地面停车位要交哪些费
由地面停车位的使用人向业主委员会(即全体区分所有人的代表机构)交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业公司交纳汽车停放费。
二十、业主小区违停，物业公司是否有权锁车
物业公司无权锁车，更无权罚款，因为物业公司不是执法机关。判断车辆是否违停，只有交警和城管有此权力。物业公司可以采用劝阻、在车子周边放置障碍物等方式，维护小区公共秩序。
二十一、哪些车位能买卖
有产权的车位。《城市房地产管理法》第37条规定：“未依法登记领取权属证书的不得转让。”
二十二、哪些车位能办产权
地下车位建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。如果地下车位面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。
二十三、未分摊的地下车库是否都可以买卖
分情况。人防工程未分摊，用作车位时，不能买卖。《人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”
二十四、地下车库和小区容积率有什么关系
只有参加建筑面积容积率计算的建筑物，才能取得相应宗地号的土地使用权面积份额。开发商如果将地下车库作为地下建筑面积报批，则地下车库可以计入容积率，也可以进行房地产权的初始登记，取得独立的产权证书。
二十五、小区车位能否对外来车辆开放
可以，但必须小区车位充足，且经过业主大会同意。小区停车位应优先满足小区业主的需求，而不是外来车辆只要付费就可以停车。根据《物业管理条例》的规定，物业公司对外提供车位须经业主大会决定，对外提供车位所收费用如何使用，也要经业主大会决定。
二十六、外来车辆在小区引发纠纷，物业公司是否承担责任
如果物业公司未履行物业服务协议中关于车辆进入验证等制度，应当承担违约责任。
二十七、拥有产权车位的业主，能否申请地面停车位
笔者认为是可以的。因为产权车位属于业主的专有部分，即使在小区地面停车位与业主户数比例小于1:1的情况下，业主依然享有地面车位的共有权。《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
二十八、物业公司为什么可以收取停车费
物业公司是受全体业主委托管理小区物业的，受全体业主委托收取停车费是其职责范围。
二十九、停车费用在哪儿了
收取的汽车停放费作为物业管理服务成本和税金，租金归全体业主或投资人所有。
三十、业主的小区地面停车位共有权如何体现
小区地面停车位是全体业主共有，但不代表是每个业主单个所有，业主对车位行使共有权，体现在对共有车位收益的分配和共同管理的权利上(如划停车位须业主大会同意)。