云南省物业管理规定
(2023年2月14日云南省人民政府令第225号公布 自2023年5月1日起施行)
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务人的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本规定。
第二条 本省行政区域内的住宅物业管理活动适用本规定;非住宅物业管理参照执行。
本规定所称的物业管理，是指业主通过自行管理或者选聘物业服务人的方式，对物业管理区域内的建筑物及其附属设施和有关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
第三条 物业管理应当遵循党建引领、业主自治、公开公平、诚实信用、依法监督的原则。
第四条 推动在物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会中设立基层党组织，发挥党建引领作用。在基层治理体系下，建立健全村(居)民委员会、物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会等共同参与的治理机制。
第五条 县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的领导，将物业管理纳入本行政区域现代服务业发展规划，建立综合协调机制，促进物业管理发展与和谐社区建设。
第六条 县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
发展改革、公安、民政、司法行政、财政、自然资源、卫生健康、应急、审计、市场监管、人防、城市管理、消防等部门按照各自职责，做好物业管理活动的有关监督管理工作。
第七条 乡(镇)人民政府、街道办事处应当统筹协调行政区域内物业管理活动。
村(居)民委员会依法协助乡(镇)人民政府、街道办事处开展物业管理工作。
第八条 物业行业协会应当加强行业自律管理，规范物业服务人从业行为，开展物业服务培训，促进诚信经营，提高物业服务水平。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第九条 房屋的所有权人为业主。
业主身份的确认，以不动产登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。
第十条 业主在物业管理活动中，依照法律、法规及有关合同约定享有权利和履行义务。
第十一条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当遵循规划为先、自然分割、功能完善、便民利民的原则，并考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、物业类型、社区建设等因素。
第十二条 新建物业在出售前，开发建设单位应当划分物业管理区域，并向物业所在地的县级人民政府住房城乡建设行政主管部门备案。
已经交付使用但未划分物业管理区域的，或者需要调整物业管理区域的，由县级人民政府住房城乡建设行政主管部门会同乡(镇)人民政府、街道办事处征求业主代表意见后，提出物业管理区域划分或者调整的建议方案，由业主依法共同决定后划分。
物业管理区域划分后，县级人民政府住房城乡建设行政主管部门应当在物业管理区域内显著位置公告。
第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。凡需投票表决的，表决意见应当由业主本人或者其委托的代理人签名。
支持和鼓励采用信息化技术，改进业主大会表决方式。
第十四条 下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的县级人民政府住房城乡建设行政主管部门和乡(镇)人民政府、街道办事处备案。
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第十六条 不具备设立业主大会条件，或者设立确有困难的，乡(镇)人民政府、街道办事处负责组建由村(居)民委员会、业主代表等组成的物业管理委员会，临时代替业主委员会开展工作，并积极推动业主设立业主大会、选举业主委员会。物业管理委员会的人员组成，应当在物业管理区域内显著位置公示。
已设立业主大会、选举产生业主委员会的，乡(镇)人民政府、街道办事处应当解散物业管理委员会。
第三章 物业管理服务
第十七条 业主可以自行管理物业，也可以选聘物业服务人管理。选聘物业服务人提供物业服务的，一个物业管理区域只能选定一个物业服务人。
第十八条 物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。
物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的物业服务收费标准，由州(市)、县级人民政府根据省人民政府定价目录，结合当地实际，综合考虑物业服务质量、服务成本等因素制定并公布;实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务人在物业服务合同中约定。
第十九条 物业服务人应当定期公布物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息，业主委员会应当对所公布的信息进行监督核查，并将核查报告在本物业管理区域内显著位置公示。
第二十条 物业服务人不得有下列行为：
(一)未按照物业服务合同约定提供物业服务;
(二)未按照规定公示物业服务收费标准、业主共有部分经营与收益情况、住宅专项维修资金使用情况等有关信息;
(三)超出合同约定或者超出公示收费项目和标准收取费用;
(四)侵占、挪用业主共有部分经营收益;
(五)物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目;
(六)挪用住宅专项维修资金;
(七)泄露业主信息;
(八)采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费;
(九)法律、法规禁止的其他行为。
第二十一条 物业服务人应当按照规定建立安全防范制度和应急预案，健全安全防范措施，履行安全防范责任。
物业管理区域内发生安全事故时，物业服务人在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政主管部门报告，协助做好救助工作。
对于物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。
第二十二条 开发建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的具备水、电、通风、采光等基本使用功能的物业服务用房。
自然资源行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当在许可证附图中载明物业服务用房的位置和面积;不动产登记机构办理不动产登记时，应当注明物业服务用房的位置和面积。
物业服务用房、共用设施设备配套用房属于全体业主共有，任何组织和个人不得擅自变更用途或者非法占用。
第二十三条 县级以上人民政府应当结合老旧小区整治改造有关规划和年度计划，加强对老旧小区物业管理的指导，推动专业化运营和维护管理，改善居民生活环境和居住条件。
第四章 物业的使用与维护
第二十四条 业主及物业使用人对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规的规定。
物业管理区域内禁止从事下列行为：
(一)损坏房屋承重结构、主体结构;
(二)违章搭建建(构)筑物;
(三)侵占、损坏物业共有部分;
(四)擅自改变物业规划用途;
(五)任意弃置垃圾、排放污染物;
(六)占用、堵塞、封闭避难层、疏散通道、消防车通道和安全出口;
(七)违反噪声污染防治有关规定，制造噪声干扰他人正常生活;
(八)私拉电线、电缆为电动车辆充电;
(九)从建筑物中抛掷物品;
(十)毁坏安防设施线路和设备，或者影响安防设施功能;
(十一)法律、法规禁止的其他行为。
物业管理区域内有上述行为的，物业服务人应当及时采取合理措施制止，向有关行政主管部门报告并协助处理。
第二十五条 经业主依法共同决定，可以授权业主委员会，也可以委托物业服务人或者其他主体利用共有部分、共用设施设备开展经营活动。经营产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
第二十六条 住宅、住宅小区内的非住宅或者与单幢住宅结构相连的非住宅的业主，应当依法交存住宅专项维修资金。未交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付买受人。
业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。
物业所在地的县级人民政府住房城乡建设行政主管部门应当依法公示住宅专项维修资金的筹集、使用情况。
第五章 监督管理
第二十七条 省、州(市)人民政府住房城乡建设行政主管部门履行下列职责：
(一)制定物业管理有关政策并组织实施;
(二)建立完善物业服务人信用评价体系;
(三)建立健全物业服务标准和规范;
(四)制定管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本;
(五)指导监督住宅专项维修资金管理工作;
(六)法律、法规规定的其他职责。
第二十八条 县级人民政府住房城乡建设行政主管部门履行下列职责：
(一)贯彻执行物业管理有关法律、法规和政策;
(二)负责物业服务人的信用管理，对物业服务人进行信用评价和等级评定;
(三)监督管理物业管理招投标活动;
(四)监督管理住宅专项维修资金;
(五)指导监督物业承接查验有关工作;
(六)法律、法规规定的其他职责。
第二十九条 县级以上人民政府应当建立健全物业管理违法行为投诉、举报处理制度，并在本行政区域内各物业管理区域显著位置公布有关行政主管部门的执法事项和举报受理电话。
县级以上人民政府有关行政主管部门接到投诉、举报的，应当及时依法处理。业主、业主委员会、物业服务人等有关单位和个人应当予以配合和协助，不得拒绝或者阻碍监督检查人员依法开展工作。
第三十条 乡(镇)人民政府、街道办事处履行下列属地管理职责：
(一)指导监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选;
(二)指导监督业主大会、业主委员会的日常工作;
(三)指导物业管理委员会有关工作;
(四)参加物业承接查验，指导行政区域内物业管理项目的移交和接管工作;
(五)协助开展行政区域内物业服务人信用信息的采集和核查工作;
(六)法律、法规规定的其他职责。
第六章 法律责任
第三十一条 国家机关工作人员在物业管理工作中利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。
第三十二条 开发建设单位在房屋买受人未交存首期住宅专项维修资金的情况下交付房屋的，由县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。
第三十三条 违反本规定的行为，法律、法规对法律责任已有规定的，从其规定。
第七章 附 则
第三十四条 本规定自2023年5月1日起施行。2005年8月10日云南省人民政府令第135号公布，2008年11月22日云南省人民政府令第151号修正的《云南省物业管理规定》同时废止。
篇2：福州市物业管理若干规定(2013修正)
福州市物业管理若干规定(20**修正)
福州市人民代表大会常务委员会关于修改《福州市物业管理若干规定》的决定
（20**年10月31日福州市第十四届人民代表大会常务委员会第6次会议通过 20**年12月14日福建省第十一届人民代表大会常务委员会第34次会议批准 20**年1月11日福州市第十四届人民代表大会常务委员会公告第7号公布 自公布之日起施行）
福州市第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议决定对《福州市物业管理若干规定》作如下修改：
一、第一条修改为：“为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本规定。”
二、增加一条，作为第三条：“物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则，建立属地管理、分级负责的工作机制。”
三、第三条改为第四条，修改为：“市、县（市、区）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：
（一）组织实施关于物业管理的法律、法规以及本规定；
（二）指导、协调乡镇人民政府、街道办事处、行业协会等依法开展与物业管理相关的工作；
（三）负责物业服务企业的行业管理；
（四）法律、法规规定的其他职责。”
四、增加一条，作为第五条：“城乡规划、建设、市容、公安、民政、环保、物价、工商、园林、质监等有关行政主管部门应当按照各自职责，依法做好与物业管理有关的监督管理工作。”
五、增加一条，作为第六条：“乡镇人民政府、街道办事处对本行政区域内物业管理活动履行下列职责：
（一）组织、指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会；
（二）指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动，协调处理辖区内物业管理的日常事务；
（三）协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督；
（四）法律、法规规定的其他职责。
村（居）民委员会根据有关规定对业主大会和业主委员会进行指导、协调和监督，依法协调处理物业管理纠纷。”
六、增加一条，作为第七条：“建立物业管理联席会议制度，协调处理业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会履行职责、物业服务企业退出、物业服务纠纷等物业管理中的问题。
物业管理联席会议由乡镇人民政府、街道办事处负责召集，由所在地的县（市、区）房地产、建设、市容、公安、环保等有关行政主管部门和有关村（居）民委员会、业主委员会、物业服务企业组成。”
七、第五条改为第九条，增加一项，作为第六项：“维修、养护危害安全、妨碍公共利益以及影响其他物业正常使用的物业专有部分”。
八、第六条改为第十条，并将第三款修改为：“已实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。”
九、第七条改为第十一条，修改为：“市、县（市、区）人民政府应当逐步组织对未实施物业管理的旧住宅区域实施综合改造。
乡镇人民政府、街道办事处应当组织综合改造后的住宅区域业主按照县（市、区）房地产行政主管部门确认的物业管理区域，确定管理方式，并推广专业化物业服务。”
十、第八条改为第十二条，修改为：“在一个物业管理区域中，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域总建筑面积的百分之五十以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，在县（市、区）房地产行政主管部门的指导下，由乡镇人民政府、街道办事处会同村（居）民委员会、建设单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。
召开首次业主大会所需文件资料由建设单位提供，建设单位未能提供的，由业主大会筹备组书面申请，经乡镇人民政府、街道办事处确认，可以向房屋登记机构等单位查阅、复制物业管理区域内各业主独立产权建筑面积等资料，各有关单位应当予以配合。”
十一、第九条改为第十三条，增加一款，作为第一款：“同一物业业主超过一人的，物业共有人可以推选并委托一人参加业主大会会议。”
十二、删除第十条。
十三、增加一条，作为第十四条：“未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，按照管理规约或者业主大会议事规则的规定确定。”
十四、第十一条改为第十五条，并将第三款修改为：“在物业管理区域内，与物业管理有关属于全体业主权益的纠纷，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会可以代表全体业主依法行使诉讼权利。”
十五、增加一条，作为第十六条：“业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。”
十六、第十二条改为第十七条，并将第一款修改为：“业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处、县（市、区）房地产行政主管部门备案，县（市、区）房地产行政主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。”
十七、增加一条，作为第十八条：“尚未成立业主大会或者尚未选举产生业主委员会的住宅区域，可以由所在地的乡镇人民政府、街道办事处组织业主确定物业管理方式。”
十八、第十三条改为第十九条，修改为：“在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关村（居）民委员会依法履行自治管理职责。”
十九、第十六条改为第二十二条，修改为：“物业服务企业的基本义务：
（一）履行物业服务合同，按照合同约定提供物业服务，建立重大事项汇报制度，接受业主咨询和监督；
（二）执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准；
（三）在物业管理区域内的显著位置公布物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项；
（四）每月在物业管理区域内的显著位置公布共用设施设备费用分摊等物业服务代收代支费用情况；
（五）合同终止之日起十日内，应当与业主或者有关单位结清债权债务，并移交物业管理用房及有关资料、设施、设备；
（六）法律、法规规定的其他义务。”
二十、第十七条改为第二十三条，修改为：“物业服务合同应当约定下列基本内容：
（一）房屋及其附属设施的维修、养护；
（二）卫生保洁及公共花木绿地管护；
（三）道路维护，车辆停放秩序管理；
（四）安全防范和维护公共生活秩序；
（五）法律、法规规定的其他应当约定的事项。”
二十一、第十八条改为第二十四条，并将第一款修改为：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的，建设单位应当按照规定通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理，并按照规范签订前期物业服务合同。前期物业服务合同不得侵害物业买受人的合法权益。”
二十二、第二十三条改为第二十九条，增加一款，作为第一款：“业主委员会经营物业共用部位应当经过业主大会同意。”
增加一款，作为第四款：“业主委员会经营物业共用部位的收支情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布，并报送乡镇人民政府、街道办事处，接受业主和乡镇人民政府、街道办事处的监督。拒不公布的，经业主提议，乡镇人民政府、街道办事处可以组织业主代表对其收支情况进行审查并公布。”
二十三、第二十四条改为第三十条，并将第一款修改为：“车辆在物业管理区域内公共停车场所的停放和管理事项，前期物业管理期间，可以在前期物业服务合同中约定，其收费标准按照价格主管部门的规定执行；业主大会成立后，由业主大会决定。业主对车辆停放有特殊保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。”
将第二款修改为：“治安、消防、抢险、卫生、市政、市容等特种车辆在执行公务时可以在物业管理区域内无偿停放。”
二十四、第二十五条改为第三十一条，并将第一款修改为：“物业服务企业与业主或者建设单位可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。前期物业服务收费实行政府指导价，采取包干制。”
二十五、第二十六条改为第三十二条，并将第一款修改为：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门应当会同房地产行政主管部门每年公布一次政府指导价及其构成，推行分级分类服务，明码标价。”
二十六、增加一条，作为第三十五条：“物业服务合同期限届满两个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定续聘或者另聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满两个月前书面告知业主委员会。”
二十七、第二十九条改为第三十六条，修改为：“物业服务合同终止时，业主委员会与新、原物业服务企业应当在县（市、区）房地产行政主管部门指导下成立移交小组，负责处理物业管理的相关事务，监督原物业服务企业清理债权债务、移交物业管理用房、设施设备、档案资料及国家规定的其他必须移交的项目。移交完毕后原物业服务企业应当及时退出该物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决等为由拒绝退出。”
二十八、第三十二条改为第三十九条，并将第二款、第三款修改为：“物业买受人缴交的专项维修资金，由市、县（市、区）房地产行政主管部门指定的银行专户代为储存；业主大会成立后，房地产行政主管部门应当及时移交专项维修资金银行账户。
专项维修资金的使用，由业主大会决定，并受市、县（市、区）房地产行政主管部门的监督。维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”
删除第四款。
二十九、增加一条，作为第四十条：“市人民政府应当建立专项维修资金紧急使用制度。
业主委员会可以根据专项维修资金紧急使用制度，按照业主大会确定的使用范围和金额进行申请，用于物业共用部位、共用设施设备的紧急维修。”
三十、第三十三条改为第四十一条，增加一款，作为第一款：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房或者出租给他人从事经营性活动。”
三十一、第三十四条改为第四十二条，修改为：“在物业管理区域内，物业服务企业或者业主委员会发现有下列违法行为之一的，应当及时劝阻制止；对不听劝阻的，物业服务企业或者业主委员会应当及时向有关行政主管部门书面报告：
（一）违法建设、擅自改变建筑物及其配套设施（含架空层、地下停车场、幼儿园、共有绿地等）使用功能的；
（二）擅自拆改房屋结构的；
（三）擅自占用公共消防通道的；
（四）未取得营业执照从事经营活动的；
（五）破坏小区园林绿化的；
（六）商业经营、文化娱乐场所边界噪声及超标排放有害气体、污水的。
有关行政主管部门接到报告后，应当按照市人民政府确定的职责及时查处。”
三十二、第三十五条改为第四十三条，修改为：“违反本规定，物业服务企业未结清债权债务、移交物业管理用房及有关资料、设施设备，擅自撤出小区物业管理的，或者原物业服务企业拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域正常物业管理的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，处以一万元以上五万元以下的罚款，并提请原发证机关降低其资质等级或者吊销企业资质证书。”
三十三、第三十六条改为第四十四条，修改为：“违反本规定，物业服务企业未依法备案物业服务合同，由房地产行政主管部门责令限期报送备案；逾期不报送备案的，处以五千元以上一万元以下的罚款。”
三十四、第三十八条改为第四十六条，修改为：“违反本规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同侵害物业买受人的合法权益的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，处以五千元以上五万元以下的罚款。”
三十五、增加一条，作为第四十七条：“违反本规定，建设单位未按要求提供首次业主大会成立所需的文件资料，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，处以一万元以上五万元以下的罚款。”
三十六、增加一条，作为第四十八条：“市、县（市、区）房地产行政主管部门和其他监督管理部门的工作人员有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）不依法履行监督管理职责的；
（二）对举报、投诉等的违法行为不予查处或者查处不力的；
（三）有其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的。”
三十七、第三十九条改为第四十九条，修改为：“违反本规定其他规定的，依照国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等规定予以处罚。”
三十八、根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》的规定，将“物业管理企业”、“业主公约”、“业主临时公约”等物业管理专用名词分别修改为“物业服务企业”、“管理规约”、“临时管理规约”。
此外，对部分条文的文字作相应修改并对条文顺序作相应调整。
本决定自公布之日起施行。
《福州市物业管理若干规定》根据本决定作相应的修正，重新公布。
附：福州市物业管理若干规定（20**年修正本）（20**年8月31日福州市第十二届人民代表大会常务委员会第16次会议通过 20**年12月3日福建省第十届人民代表大会常务委员会第12次会议批准 20**年12月14日福州市人民代表大会常务委员会颁布 根据20**年10月31日福州市第十四届人民代表大会常务委员会第6次会议通过 20**年12月14日福建省第十一届人民代表大会常务委员会第34次会议批准 20**年1月11日福州市第十四届人民代表大会常务委员会公告第7号公布 自公布之日起施行20**年10月31日福州市第十四届人民代表大会常务委员会第6次会议通过 20**年12月14日福建省第十一届人民代表大会常务委员会第34次会议批准 20**年1月11日福州市第十四届人民代表大会常务委员会公告第7号公布 自公布之日起施行的《福建省人民代表大会常务委员会关于修改〈福州市物业管理若干规定〉的决定》修正）
福州市物业管理若干规定
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于福州市行政区域内的物业管理活动。
第三条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则，建立属地管理、分级负责的工作机制。
第四条 市、县（市、区）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：
（一）组织实施关于物业管理的法律、法规以及本规定；
（二）指导、协调乡镇人民政府、街道办事处、行业协会等依法开展与物业管理相关的工作；
（三）负责物业服务企业的行业管理；
（四）法律、法规规定的其他职责。
第五条 城乡规划、建设、市容、公安、民政、环保、物价、工商、园林、质监等有关行政主管部门应当按照各自职责，依法做好与物业管理有关的监督管理工作。
第六条 乡镇人民政府、街道办事处对本行政区域内物业管理活动履行下列职责：
（一）组织、指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会；
（二）指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动，协调处理辖区内物业管理的日常事务；
（三）协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督；
（四）法律、法规规定的其他职责。
村（居）民委员会根据有关规定对业主大会和业主委员会进行指导、协调和监督，依法协调处理物业管理纠纷。
第七条 建立物业管理联席会议制度，协调处理业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会履行职责、物业服务企业退出、物业服务纠纷等物业管理中的问题。
物业管理联席会议由乡镇人民政府、街道办事处负责召集，由所在地的县（市、区）房地产、建设、市容、公安、环保等有关行政主管部门和有关村（居）民委员会、业主委员会、物业服务企业组成。
第八条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第九条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守社会公德、管理规约和业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）维修、养护危害安全、妨碍公共利益以及影响其他物业正常使用的物业专有部分；
（七）法律、法规规定的其他义务。
第十条 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。
物业管理区域是指只成立一个业主大会、相对独立的，并由一个物业服务企业实施统一物业管理的区域。
已实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。
第十一条 市、县（市、区）人民政府应当逐步组织对未实施物业管理的旧住宅区域实施综合改造。
乡镇人民政府、街道办事处应当组织综合改造后的住宅区域业主按照县（市、区）房地产行政主管部门确认的物业管理区域，确定管理方式，并推广专业化物业服务。
第十二条 在一个物业管理区域中，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域总建筑面积的百分之五十以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，在县（市、区）房地产行政主管部门的指导下，由乡镇人民政府、街道办事处会同村（居）民委员会、建设单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。
召开首次业主大会所需文件资料由建设单位提供，建设单位未能提供的，由业主大会筹备组书面申请，经乡镇人民政府、街道办事处确认，可以向房屋登记机构等单位查阅、复制物业管理区域内各业主独立产权建筑面积等资料，各有关单位应当予以配合。
第十三条 同一物业业主超过一人的，物业共有人可以推选并委托一人参加业主大会会议。
物业使用人根据业主的书面委托，可以代理业主行使投票权和物业管理相应的权利和义务。
第十四条 未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，按照管理规约或者业主大会议事规则的规定确定。
第十五条 业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会每届任期三年，业主委员会应当每年至少向业主大会报告一次工作。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、遵守管理规约和物业管理有关规定的业主担任，业主委员会委员可以连选连任。
在物业管理区域内，与物业管理有关属于全体业主权益的纠纷，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会可以代表全体业主依法行使诉讼权利。
第十六条 业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。
第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处、县（市、区）房地产行政主管部门备案，县（市、区）房地产行政主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。
业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当依照前款规定重新备案。
第十八条 尚未成立业主大会或者尚未选举产生业主委员会的住宅区域，可以由所在地的乡镇人民政府、街道办事处组织业主确定物业管理方式。
第十九条 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关村（居）民委员会依法履行自治管理职责。
第二十条 物业服务企业承担物业管理事务，应当按照相应的资质条件签订前期物业服务合同或者物业服务合同，合同应当向县（市、区）房地产行政主管部门备案。
第二十一条 物业服务企业的基本权利：
（一）按物业服务合同的约定收取费用；
（二）劝阻和制止违*公德、管理规约和物业管理制度行为；
（三）委托专营公司承担专项物业管理业务；
（四）要求业主委员会协调其与业主或者物业使用人的纠纷；
（五）法律、法规规定的其他权利。
第二十二条 物业服务企业的基本义务：
（一）履行物业服务合同，按照合同约定提供物业服务，建立重大事项汇报制度，接受业主咨询和监督；
（二）执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准；
（三）在物业管理区域内的显著位置公布物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项；
（四）每月在物业管理区域内的显著位置公布共用设施设备费用分摊等物业服务代收代支费用情况；
（五）合同终止之日起十日内，应当与业主或者有关单位结清债权债务，并移交物业管理用房及有关资料、设施、设备；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二十三条 物业服务合同应当约定下列基本内容：
（一）房屋及其附属设施的维修、养护；
（二）卫生保洁及公共花木绿地管护；
（三）道路维护，车辆停放秩序管理；
（四）安全防范和维护公共生活秩序；
（五）法律、法规规定的其他应当约定的事项。
第二十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的，建设单位应当按照规定通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理，并按照规范签订前期物业服务合同。前期物业服务合同不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十五条 建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并将临时管理规约报物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门备案。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位应当在物业销售时将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当在临时管理规约上以签字同意的方式承诺遵守。
第二十六条 物业服务企业承接物业服务时，建设单位应当向物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备清单，并共同对共用部位、共用设施设备进行查验，具体验收程序和标准按照国家有关规定执行，建设单位应当对物业服务企业提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题及时解决。查验结束后，双方应当按照规定签订承接查验书。
第二十七条 建设单位应当按照规定配置物业管理用房。建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置，但最少不低于五十平方米；建筑面积超过十万平方米的，超过部分按照千分之三配置。城乡规划主管部门审批建设项目时，应当予以核实。
按照规划配建的物业管理用房不得挪作他用。
第二十八条 物业管理区域内的下列设施归属全体业主所有：
（一）物业管理用房；
（二）垃圾集散间、厕所；
（三）按照规划配建的公共绿地、道路、围墙以及其他公共用地使用权；
（四）住宅的物业管理区域按照规划配建的公共停车场所；
（五）建设单位以书面形式在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施。
第二十九条 业主委员会经营物业共用部位应当经过业主大会同意。
利用物业的部分共用部位获取的收益，归拥有该部分物业的业主所有；利用物业的全体共用部位获取的收益归全体业主所有。
获取的收益主要用于补充专项维修资金。
业主委员会经营物业共用部位的收支情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布，并报送乡镇人民政府、街道办事处，接受业主和乡镇人民政府、街道办事处的监督。拒不公布的，经业主提议，乡镇人民政府、街道办事处可以组织业主代表对其收支情况进行审查并公布。
第三十条 车辆在物业管理区域内公共停车场所的停放和管理事项，前期物业管理期间，可以在前期物业服务合同中约定，其收费标准按照价格主管部门的规定执行；业主大会成立后，由业主大会决定。业主对车辆停放有特殊保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。
治安、消防、抢险、卫生、市政、市容等特种车辆在执行公务时可以在物业管理区域内无偿停放。
第三十一条 物业服务企业与业主或者建设单位可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。前期物业服务收费实行政府指导价，采取包干制。
物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后，物业服务费由业主承担，自物业交付之日起交纳。
物业服务企业为业主提供合同约定以外有偿服务的，应当征得业主同意。
第三十二条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门应当会同房地产行政主管部门每年公布一次政府指导价及其构成，推行分级分类服务，明码标价。
价格主管部门应当会同房地产行政主管部门对物业服务收费进行监督管理。
第三十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业收取有关费用，业主使用的向业主收取；物业服务企业使用的向物业服务企业收取；公共使用的由业主分摊。
物业服务企业可以接受委托代收前款费用，但不得向业主收取任何额外费用。
未经双方约定，供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业不得要求物业服务企业代收代付有关费用，不得向物业服务企业扣收业主应承担的有关费用。
第三十四条 物业服务企业已接受委托实施物业管理并相应收取服务费的，其他部门和单位不得再向业主或者物业使用人重复收取性质和内容相同的费用。
第三十五条 物业服务合同期限届满两个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定续聘或者另聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满两个月前书面告知业主委员会。
第三十六条 物业服务合同终止时，业主委员会与新、原物业服务企业应当在县（市、区）房地产行政主管部门指导下成立移交小组，负责处理物业管理的相关事务，监督原物业服务企业清理债权债务、移交物业管理用房、设施设备、档案资料及国家规定的其他必须移交的项目。移交完毕后原物业服务企业应当及时退出该物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决等为由拒绝退出。
第三十七条 移交小组认为清理债权债务有困难时，可以委托有资质的中介机构进行清算，费用由原物业服务企业、业主按照职责承担。
第三十八条 在国家规定的保修期内，物业的维修由建设单位负责；保修期满后，业主对其专有的部分实施维修、管理，物业服务企业依照本规定对共用的部分设施、设备负责维修、管理。
物业服务企业对物业共用的部分设施、设备进行维修、管理时，相关业主和使用人应当给予配合。
第三十九条 物业管理应当建立专项维修资金制度，专项维修资金属业主所有。
物业买受人缴交的专项维修资金，由市、县（市、区）房地产行政主管部门指定的银行专户代为储存；业主大会成立后，房地产行政主管部门应当及时移交专项维修资金银行账户。
专项维修资金的使用，由业主大会决定，并受市、县（市、区）房地产行政主管部门的监督。维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第四十条 市人民政府应当建立专项维修资金紧急使用制度。
业主委员会可以根据专项维修资金紧急使用制度，按照业主大会确定的使用范围和金额进行申请，用于物业共用部位、共用设施设备的紧急维修。
第四十一条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房或者出租给他人从事经营性活动。业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当遵守法律法规的有关规定。
第四十二条 在物业管理区域内，物业服务企业或者业主委员会发现有下列违法行为之一的，应当及时劝阻制止；对不听劝阻的，物业服务企业或者业主委员会应当及时向有关行政主管部门书面报告：
（一）违法建设、擅自改变建筑物及其配套设施（含架空层、地下停车场、幼儿园、共有绿地等）使用功能的；
（二）擅自拆改房屋结构的；
（三）擅自占用公共消防通道的；
（四）未取得营业执照从事经营活动的；
（五）破坏小区园林绿化的；
（六）商业经营、文化娱乐场所边界噪声及超标排放有害气体、污水的。
有关行政主管部门接到报告后，应当按照市人民政府确定的职责及时查处。
第四十三条 违反本规定，物业服务企业未结清债权债务、移交物业管理用房及有关资料、设施设备，擅自撤出小区物业管理的，或者原物业服务企业拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域正常物业管理的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，处以一万元以上五万元以下的罚款，并提请原发证机关降低其资质等级或者吊销企业资质证书。
第四十四条 违反本规定，物业服务企业未依法备案物业服务合同，由房地产行政主管部门责令限期报送备案；逾期不报送备案的，处以五千元以上一万元以下的罚款。
第四十五条 业主委员会委员违反法律、法规或者超越权限，侵害业主合法权益，造成损失的，应当承担相应的法律责任。
第四十六条 违反本规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同侵害物业买受人的合法权益的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，处以五千元以上五万元以下的罚款。
第四十七条 违反本规定，建设单位未按要求提供首次业主大会成立所需的文件资料，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，处以一万元以上五万元以下的罚款。
第四十八条 市、县（市、区）房地产行政主管部门和其他监督管理部门的工作人员有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）不依法履行监督管理职责的；
（二）对举报、投诉等的违法行为不予查处或者查处不力的；
（三）有其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的。
第四十九条 违反本规定其他规定的，依照国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等规定予以处罚。
第五十条 本规定自20**年1月1日起施行。
1996年11月29日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准的《福州市城市住宅小区物业管理办法》同时废止。
篇3：物业管理处收费管理规定
物业管理处收费管理规定
1.0目的
对公司运作中所有收费过程予以控制。
2.0适用范围
管理处对客户的费用收缴以及管理处对公司财务部的费用交缴。
3.0职责
3.1公司财务部负责清缴各管理处上缴的各种款项；
3.2公司财务部负责对各管理处收费员的业务管理，负责对收费员的工作进行监督、指导、检查和考核；
3.3各管理处收费员负责各小区对用户各种费用的收取；
3.4总经理负责对财务部进行年度考核；
4.0程序
4.1零修费用收取
见《顾客委托维修安装服务单》；
4.2管理处向用户的按月收费；
4.2.1物业管理费，水电费及公共费用分摊额的收取；
4.2.1.1管理处根据考核周期按时安排工作人员抄记小区公摊本期的水表读数及电表读数，并计算出小区本期的实际用水、电量；
4.2.1.2水电工正确计算本月本小区的水、电消耗及水、电损耗；
4.2.1.3收费员严格按照郑价房[20**]02号文的规定，正确计算各用户本期应交物业管理费和应分摊的水、电损消耗及公共设施、设备的维护维修费用；
4.2.1.4收费员根据抄表结果和计算结果，认真填写《缴费通知单》用户；
4.2.1.5收费员按《缴费通知单》存根收取、催缴各用户应交费用，提供相关票据；
4.2.2暖气费
4.2.2.1每个采暖期开始前一个月，管理处统计本小区本季用暖户数，上报管理部及财务部；
4.2.2.2收费员根据年度采暖计划及每平方米采暖价格，严格按照市热力公司下发文件，正确计算用暖户应交暖气费及相关费用；
4.2.23收费员根据计算结果，认真填写《缴费通知单》并及时送达用户；
4.2.2.4收费员按《缴费通知单》存根收取、催缴各用户应交费用，提供相关票据；
4.2.3其它按月收费项目；
4.2.3.1根据市场物价局批准的收费项目，管理员认真填写《缴费通知单》并及时送达用户；
4.2.3.2收费员按单收费并向用户开具相应票据；
4.2.4一次性收费项目；
4.24.1各管理处根据实际，在用户办理入住手续时，向用户收取；
4.2.4.2需退还用户的收费项目，如符合退还条件应及时办理退款手续，退还用户费用；
4.2.6各管理处收费员负责本小区所有收费工作，正确使用、填开各种收费票据，及时登记收费明细台账，保证票款相符，票账相符，及时准确地向公司财务部上缴所收款项，不允许其他人代收任何费用；
4.2.7管理处收费员及时准确地提供各用户费用收缴情况，按公司规定时间准时上报各种收费报表；
4.2.8收费员对业主的服务应礼貌、热情、坚持"微笑服务"，耐心解答业主疑问。
4.2.9对于欠费的业主（住户），收费员详细了解欠费的具体原因，分类处理。根据具体情况，向欠费户发出一、二、三次《欠费催缴单》。
4.3财务部对各管理处的财务管理；
4.3.1公司财务部按月清缴各管理处应上缴费用，检查、核对各管理处按月上报的各种收费报表，保证票款相符；
4.3.2财务部按《财务考核制度》检查、监督、考核各管理处收费员的工作；发现重大财务问题，及时采取措施，并编写相关报告，报呈总经理审批；
4.4财务部每年按计划时间向总经理汇报本年度财务工作，并呈交工作报告；
5.0相关文件和记录
a)《缴费通知单》qr-c
b)《郑价房[20**]02号文》
c)《市热力公司年度批文》
d)《顾客委托维修安装服务单》
e)《财务考核制度》
f)《不合格报告》qr-c
g)《欠费催缴单》qr-c
欠费催缴单
尊敬的____先生/女士：
按照您已收到《缴费通知单》，您本应于____月____日前到物业管理处交纳____费用____元，现时间已过，管理处仍未收到您的应交款。
请您务必于____月____日前到管理处交纳相关费用，或告知管理处您未能按时交费的原因，否则管理处将采取一定的措施。
物业管理处
____年____月____日