案例:物业在侵权责任法下的安全责任
家住重庆市沙坪坝区滨江路某小区的业主黄某在小区内被尾随，于电梯内被劫匪用菜刀猛砍头部、手部二十余刀，导致失血性休克，而劫匪在抢走现金、手机后安然从小区大门逃走。物业公司的安保义务何在，小区业主的安全如何保障，笔者从专业的法律角度出发，为您解读新《侵权责任法》下物业公司的安保义务。
20**年6月21日22时许，劫匪李某携事先准备好的菜刀，窜入某物业管理公司服务的小区伺机作案，锁定犯罪目标黄某后尾随其进入电梯，劫匪猛砍黄某二十余刀后抢走挎包、现金、手机，并顺利从小区大门逃走。自始至终，该物业管理公司未采取任何措施。
笔者代理受害人黄某于20**年3月提起诉讼，要求侵权人李某赔偿损失，该物业管理有限公司承担补充赔偿责任。笔者进行了认真的调查取证，查阅了大量相关资料，认为根据《侵权责任法》第三十七条和《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条所规定的“公共区域管理人”违反安全保障义务下的侵权补充赔偿责任的法律精神，物业管理公司应当就小区业主在其管理范围内受到的人身损害在其过错范围内承担补充赔偿责任。
《侵权责任法》下违反安全保障义务下的侵权补充赔偿责任，构成要件有三：一是第三人的侵权行为是损害发生的直接原因;二是义务人对侵权的发生未尽合理限度的安保义务;三是如果义务人实施了其应当实施的安保义务，损害后果就可以避免或减轻。正是这种义务人的不作为与损害后果之间因果关系的特殊性，受害人在因果关系上只需证明义务人的不作为与损害后果的发生或扩大存在高度盖然性即可。义务人承担补充责任的法理依据在于，侵权人往往利用了义务人安全保障方面的缺陷，试想本案中侵权人已事先携菜刀在小区内伺机多时，猛砍受害人二十余刀后竟从小区大门安然离去，不得不说，如果义务人尽到安全保障义务，是可以防止或减轻损害的发生的，义务人也因此应当在合理范围内，承担补充赔偿责任。实际上，最高人民法院在人民法院报上刊登的20**年指导性案例中，业主因物业失职导致失窃10万余元，人民法院根据物管公司的过错程度酌情确定其承担20%的补充责任份额。联系到本案中，举轻以明重，物业公司更应该就业主的人身损害承担补充赔偿责任。
另根据《物业管理条例》第三十六条、物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。以及第四十七条的规定，物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
综上，物业公司应当对业主承担安全保障义务，就其受到的损害承担过错范围内的补充赔偿责任。具体应以物业公司的资质等级和收费标准为基础，结合法定、约定或行业安全保障标准，从侵权行为的性质和强度、相关安全保障设施及制度、侵权行为发生前后的实际履行情况等来综合判断物业公司的过错及责任范围。
本案法官结合案件证据材料，最终判决物业公司就侵权人李某给受害人造成的损失承担30%的补充赔偿责任。
在劫匪被判处期刑，无财产可供执行的情况下，物业公司的补充赔偿责任对受害人来说可谓是雪中送炭。所谓“依法治国，司法为民”，法律对公民权利的保障也日益完善，本案中，物业公司承担补充赔偿责任让我们可以看到信心，也希望广大物业公司履行好职责，做一个让业主安居的真正的守护神!
篇2：物业擅自出租楼顶是否构成对业主侵权
某小区业主委员会聘请a物业管理公司(下称a公司)负责小区的物业管理。之后不久,a公司与b电信公司(下称b公司)订立租赁协议一份。协议约定:a公司将所管理的小区住宅楼楼顶出租给b公司用于搭设电信设备,b公司按年向a公司支付租金,租金为每年5万元。
不久,小区居民均感身体不适,有头疼、头晕、恶心、失眠等症状。经调查,业主们发现楼顶搭设了电信设备,正是电波辐射造成了上述危害。业主们随即将a公司和 b公司诉至法院,称a公司只是负责小区的物业管理,无权将楼顶出租给b公司。在楼顶搭设电信设备,也给小区居民身体健康带来损害。因此提出请求:b公司拆除搭设的电信设备;a公司与b公司对业主的损失承担连带赔偿责任。
面对诉讼,a公司辩称:将楼顶出租给b公司搭设电信设备不仅未造成业主任何损失,而且使业主还可以少交物业管理费。业主要求承担赔偿责任没有道理。而b公司则辩称:我公司并不知道a公司无权出租楼顶,属于善意第三人,应受法律保护。
[法律分析]
(一) a公司无权直接将楼顶对外出租。物业管理合同属于服务合同,在合同未作特别约定的情况下,a公司不能取得对小区楼顶层的处分权。楼顶层属于建筑物的共有部位,全体业主对其享有共有权。在事先未征得业主同意,事后又没有得到业主追认的情况下,a公司无权将楼顶层对外出租。
(二)b公司取得楼顶使用权的行为不应受法律保护。b公司在诉讼中称其并不知道a公司无权出租楼顶层,因此属于善意第三人,这种借口不能成立。理由是:善意取得的标的物仅限于动产物权,不动产物权不适用善意取得。楼顶层属于不动产,不能适用善意取得。楼顶层属于共有部位,是楼房的构成部分之一,属于从物。从物不能脱离主物单独转让,也不能适用善意取得。
(三)b公司应对业主的人身损害承担赔偿责任。小区居民健康受损的后果是电信设备发出的电波辐射造成的,b公司应承担排除妨害、赔偿损失的责任。a公司未经允许,擅自将楼顶层出租给b公司,与b公司一道造成了业主健康受损,属于共同侵权行为,应承担连带责任。
法院经司法鉴定,结果表明:小区居民出现的症状正系b公司搭设的电信设备电波辐射造成。在此基础上,法院做出如下判决:
(一)a公司与b公司之间的楼顶层租赁协议无效;
(二)b公司限期拆除电信设备;
(三)b公司赔偿业主医药费用共计0.1万元;
(四)a公司对本判决第(二)、(三)项承担连带责任。
篇3：居委状告物业侵权胜诉案例
日前,河源首宗社区居委会状告物业管理公司代收环境卫生综合服务费案件经市中级人民法院公开开庭审理,作出了驳回上诉,维持原判的终审判决。
兴源路居委会状告物业公司侵权胜诉去年7月,源城区东埔办事处兴源路居委会以城标物业管理有限公司拒绝返还其代收的36980元环境卫生综合服务费为由将城标物业管理有限公司告上法庭。
原告源城区东埔办事处兴源路社区居民委员会诉称,他们按照市人民政府《关于市区全面实行上门收集垃圾的通告》文件规定和源城区环卫局的安排,自 1997年至今对其辖区内的绿苑、茶园小区内的1120户实行上门收集垃圾的有偿服务。原告兴源路居民委员会按照市有关文件的规定履行职责,按核定居民住户每户每月9元的标准收取环境卫生综合服务费,收至20**年12月。20**年1月起,被告河源市城标物业管理有限公司以与绿苑、茶园小区业主委员会签订《物业管理委托合同》为由,收取了原来原告收取的每月9元的环境卫生综合服务费。20**年1月至5月,被告先后五次向原告支付了部分环境卫生综合服务费共23500元,20**年6月原告要求被告付清绿苑、茶园小区居民交纳的环境卫生服务费(按1120户*9元*6个月=60480元),除已支付 23500元,仍欠36980元。经原告追讨,被告拒付。20**年7月原告兴源居民委员会向法院起诉请求法院判令被告返还36980元不当得利。被告辩称,其收取的是依据与绿苑小区业主委员会和茶园小区业主委员会订立的《物业管理委托合同》收取法定和约定的物业管理服务费,根本不存在侵权行为而取得不当利益的事实。
法院认为,被告先后5次向原告支付了23500元的环境卫生综合服务费,证明了被告已经收取了该服务费,也证明了被告对原告收取该服务费的认可,被告事实上实施了代收(代理)的行为,但原告并无授权委托被告收取环境卫生综合服务费,被告也没有继受原告的义务(上门收集垃圾,搬运垃圾,保洁工作,发放除 “四害”药物),因此,被告就不能享受这一权利,被告代原告收取环境卫生综合服务费的行为是无效的,其收取的绿苑、茶园小区的1120户居民的环境卫生综合服务费60480元,除已付23500元,余款36980元应返还给原告。
20**年12月27日,源城区人民法院作出判决:判令被告城标物业管理有限公司代原告收取的20**年1月至6月的环境卫生综合服务费60480元,除已付23500元,仍应支付36980元给原告兴源路居委会。
物业公司不服判决提起上诉,终审法院驳回上诉城标物业管理有限公司不服一审法院判决,提起上诉。20**年7月11日,市中级人民法院对该案进行了公开开庭审理。
经市中级人民法院审理查明,原审查明事实属实。另查明,20**年1月,上诉人城标物业管理有限公司与绿苑小区、茶园小区的业主委员会签定了《物业管理委托合同》,该合同规定了上诉人管理服务内容有:公共环境卫生,包括公共场所、房屋共用部位的清洁以及垃圾的收集、清运。
法院认为,上诉人虽与绿苑小区。茶园小区的业主委员会签订了《物业管理委托合同》,但上诉人没有依照合同的约定履行上门收集垃圾、搬运垃圾、做好保洁工作的义务,而这项工作实际是由被上诉人完成,原审法院判令上诉人收取的20**年1月至6月的该环境卫生综合服务费应支付给被上诉人正确。上诉人认为其是依合同的约定收取该项服务费,是合法取得,因权利与义务是一致的,既然上诉人没有依照合同的约定履行义务,就不能依照合同的约定享有权利,故上诉人这一理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定,经审判委员会讨论决定作出终审判决:驳回上诉,维持原判。尽管判决书已下发一个多月,兴源路居委会尚未得到城标物业管理有限公司的分文退款。目前,兴源路居委会不得不借钱给聘请的环卫工人发工资。