1、什么是物业管理？为什么要制定《物业管理条例》？
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，故制定《物业管理条例》。
2、《物业管理条例》是一部怎么样的法规？其分步施行有什么意义？
《物业管理条例》(国务院令第379号，以下简称《条例》于2003年6月8日颁布，自2003年9月1日起施行。
《条例》是我国第一部物业管理行政法规。《条例》确立了一系列重要的物业管理制度，对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等方面作了明确规定，并明确了相应的法律责任。与过去的有关物业管理方面的规定相比较，《条例》在立法的深度和广度上有了重大突破，对人民群众关心的热点、难点问题作了相应规定。《条例》的颁布施行，将为维护物业管理市场秩序，规范物业管理活动，保障业主和物业服务企业合法权益提供法律保障;对于促进物业管理健康发展，进一步改善人民群众的生活和工作环境具有十分重要的意义。
与《条例》配套的行政规章和规范性文件有《物业管理招标投标管理暂行办法》、《业主大会规程》、《住房专项维修资金管理办法》、《物业服务企业资质管理办法》等。鉴于各地在物业管理发展上的差异，《条例》对业主在首次业主大会会议上投票权的确定、物业管理区域的划分等问题仅作了原则规定，具体办法授权省、自治区、直辖市制定。
2007年8月26日，国务院发布第504号令，对《物业管理条例》进行了修订，将部分条款作了修改，并根据《物权》法的有关规定，将原来所称的“物业管理企业”改称“物业服务企业”，“业主临时公约”改称“临时管理规约”，“业主公约”改称“管理规约”。
3、如何理解物业管理中的基本概念——物业、业主？
物业，指的是房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地。房屋的所有权人为业主。需要注意的是，将业主定义为“房屋所有权人”，并没有排除业主对与房屋相配套的设备、设施和相关场地拥有的相关权利。
4、如何认定业主的身份？
依法登记取得或者根据《物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
5、物业管理活动由哪些机关负责管理监督？
国务院建设行政主管部门(即建设和住房保障部)负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
这里所称“房地产行政主管部门”是一个笼统和灵活的称呼，各地房地产行政主管部门的名称或设置并不完全相同。
6、什么是物业管理区域？
物业管理区域是指只成立一个业主大会、相对独立的、并由一个物业服务企业实施统一物业管理的区域。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
7、什么是建筑物区分所有权？为什么要对建筑物区分所有权？
建筑物区分所有权，是指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。
建筑物区分所有权的出现，主要是现代社会大量高层或多层楼房的出现带来的。我国改革开放以来，住房制度的改革，大量商品房的出现，在城市已形成了很多的住宅小区，一栋楼通常为众多用户、住户所有，这就需要对建筑物区分所有权。因此，《物权法》适应现实的要求，确立了我国的建筑物区分所有权，即：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
8、业主的建筑物区分的专有部分包括哪些？业主对专有部分享有哪些权利？
建筑物内的住宅、经营性用房等一般属于建筑物区分的专有部分，建筑区划内符合下列条件的房屋(包括整栋建筑物)，以及车位、摊位等特定空间，也应当认定为业主的建筑物区分的专有部分：
具有构造上的独立性，能够明确区分;
具有利用上的独立性，可以排他使用;
能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专性于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。
业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
9、业主的建筑物区分的共有部分包括哪些？业主对共有部分享有哪些权利？
一般认为，建筑区划内的以下部分，应当认定为业主的建筑区分的共有部分：
(1)建筑的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分;
(2)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利，同时承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
10、业主转让建筑物区分的专有部分时，共有部分如何处理？
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
11、建筑区划内的道路、绿地、公共场所等，如何归属？
建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
12、建筑区划内的车位、车库如何归属？
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。但是，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合“应当首先满足业主的需要”的规定。
13、承租人等物业使用人在建筑物区分所有权中处于什么地位？
专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
14、业主在物业管理活动中享有哪些基本权利？
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;
提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
参加业主大会会议，行使投票权;
选举业主委员会成员，并享有被选举权;
监督业主委员会的工作;
监督物业服务企业发行物业服务合同;
对物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(10)法律、法规规定的其他权利。
15、业主在物业管理活动中需要履行哪些基本义务？
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
遵守管理规约、业主大会议事规则;
遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
按照国家有关规定交给专项维修资金;
按时交纳物业服务费用;
法律、法规规定的其他义务。
16、哪些事项需要由业主共同决定？
下列事项由业主共同决定：
制定和修改业主大会议事规则;
制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
改建、重建建筑物及其附属设施;
有关共有和共同管理权利的其他重大事项，如改革共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项。
决定上述第(5)项和第(6)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
17、在业主需要共同作出决定或分摊建筑物及其附属设施的费用、分配建筑物及其附属设施的收益时，专有部分面积和建筑物总面积分别如何计算？
专有部分面积和建筑物总面积，可能按照下列方法认定：
专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;
建筑物总面积，按照第(1)项的统计总和计算。
18、在业主需要共同作出决定时，如何确定业主人数和总人数？
业主人数和总人数可以按照下列方法认定：
业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按1人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按1人计算。
总人数，按照前项的统计总和计算。
19、哪些情况和资料应当向业主公开？
业主有权要求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料，起诉到法院的，人民法院应予支持：
建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;
管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;
物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;
建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;
其他应当向业主公开的情况和资料。
20、什么是业主大会？业主大会的基本职责是什么？
物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
21、业主大会如何成立？
一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立。
同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
22、业主大会如何筹备？
业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。
筹备组应当做好下列筹备工作：
(1)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(2)参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案);
(3)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(4)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;
上述(1)-(4)项内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
(5)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。
23、什么是物业管理规约？物业管理规约应包括哪些内容？其效力如何？
物业管理规约，以前称作业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护及其管理等方面行为的合同。物业管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
24、物业管理规约具有什么作用？
物业管理规约要求物业管理区域内全体业主共同遵守，能起到规范业主在物业管理活动中行为，维护全体业主整体权益的作用。例如, 物业管理规约规定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品，就是为了保证小区全体住户的安全;又如物业管理规约规定对欠缴费用的业主，业主委员会和物业管理企业有权公布欠费名单催缴，是为了维护全体业主的利益，对欠费业主的约束。
25、什么是业主大会议事规则？议事规则应包括哪些内容？
业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，是对业主大会宗旨、组织体制、活动方式、成员的权利义务等内容进行记载的业主自律性文件。业主大会议事规则是全体业主意志的集体体现，是业主大会运作的基本准则和依据，业主大会、业主委员会和所属的成员都必须严格遵守。
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
26、召开业主大会会议前应做好哪些准备？
召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
27、业主大会会议如何召开？
业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。经20%以上的业主提议，或者发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式(如发放会议材料和选票等);但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。
28、物业管理区域内业主人数较多时，如何推选业主代表参加业主大会会议？
物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
29、业主可否委托代理人参加业主大会会议？
可以。但是需要以书面形式作出委托。
30、业主大会的职责有哪些？
业主大会履行以下职责：
(1)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;
(2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;
(3)选聘、解聘物业服务企业;
(4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;
(5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施 设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
31、业主大会决定哪些事项需要多数业主同意？
业主大会决定需要业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但决定以下事项时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
(1)筹集和使用专项维修资金;
(2)改建、重建建筑物及其附属设施。
32、什么是业主委员会？业主委员会履行哪些职责？
业主委员会由业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事宜。业主委员会作为业主执行机构，与作为业主决策机构的业主大会并存。
业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。
(4)监督管理规约的实施;
(5)业主大会赋予的其他职责。
33、业主委员会如何产生？
业主委员会由业主通过业主大会会议选举产生。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1-2人。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
34、担任业主委员会委员需要符合哪些条件？
业主委员会委员应当符合下列条件：
(1)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
(2)遵守国家有关法律、法规;
(3)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;
(4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;
(5)具有一定组织能力;
(6)具备必要的工作时间。
35、业主委员会产生后如何向政府主管部门备案？
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会备案的有关事项发生变更的，需要重新备案。
36、业主在哪些情况下丧失业主委员会委员资格？
业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
(1)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(2)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;
(3)因疾病等原因丧失履行职责能力的;
(4)有犯罪行为的;
(5)以书面形式向业主大会提出辞呈的;
(6)拒不履行业主义务的;
(7)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
37、业主委员会委员如何变更？
经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
38、业主委员会的职责有哪些？
业主委员会履行以下职责：
(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
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(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(4)监督管理规约的实施;
(5)督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用;
(6)业主大会赋予的其他职责。
39、业主委员会会议如何召开？
经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。
业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。
40、业主委员会如何换届？
业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。
原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
41、业主大会、业主委员会作决定时有哪些限制？其决定违法时怎么办？
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
42、业主大会或者业主委员会作出的决定有何效力？如何公示？
业主大会或者业主委员会作出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
43、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，怎么办？
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依法请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起1年内行使。
44、业主大会和业主委员会怎样应对小区内损害他人合法权益的行为？
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为“损害他人合法权益的行为”：
(1)损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用;
(2)违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观;
(3)违反规定进行房屋装饰装修;
(4)违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
45、业主大会和业主委员会开展工作的经费由谁承担？
业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。
46、业主大会、业主委员会与公安机关、居委会是什么关系？
业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
47、前期物业管理是怎么回事？为什么要进行前期物业管理？
前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选购物业服务企业实施的物业管理。
通常状况下，业主、业主大会选聘物业服务企业开展工作，物业服务合同在业主大会和物业服务企业之间签订。但常常在物业建成之后、业主大会成立之前，就需要进行物业管理活动。由于业主大会尚未成立，只能由建设单位选聘物业服务企业对物业实施管理服务，物业服务合同在建设单位和物业服务企业之间签订。这时的物业管理就是前期物业管理，这时的物业服务合同称为前期物业服务合同。
48、前期物业服务合同应于何时签订？其具有哪些法律特征？
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
前期物业服务合同有以下特征：(1)前期物业服务合同具有过渡性。一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业服务企业，业主与物业服务企业签订的合同发生效力，就意味着前期物业管理阶段结束。(2)前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。(3)前期物业合同是要式合同，即法律要求必须具备一定形式的合同。
49、业主如何获知前期物业服务合同的内容？
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
50、什么是临时管理规约？临时管理规约应于何时制定？
在很多情况下，物业建成后，业主的入住是一个逐渐的过程，业主大会并不能立即成立。而管理规约在物业买受人购买物业时就须存在，这种在业主大会制定管理规约之前存在的管理规约，称为临时管理规约。
建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
51、业主如何获知临时管理规约？
建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
52、如何选聘前期物业管理的物业服务企业？
住宅物业的建设单位，应当通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;而非住宅物业是否以招投标方式选聘物业服务企业，目前不作强制性要求。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
53、前期物业服务合同的法律效力延续到什么时候？
前期物业服务合同可以约定期限;但是，限期未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合事终止。
也就是说，前期物业服务合同按照约定的期限履行结束，只有在合同期内没有业主大会选聘的物业服务合同生效才能实现。这是由前期物业管理本身的过渡性决定的。一旦业主组成了代表和维护自己利益的业主大会，选聘了物业服务企业，进入了正常的物业管理阶段，则前期物业管理就不再有存在的必要，自动终止，终止的时间以来主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时为准。
54、物业共用部位、共用设施设备包括哪些?建设单位可否对其处分？
物业共用部位、共用设施设备，是物业管理区域内，业方专有房屋以外的，属于全体业主共有所有、共同使用的建筑物的部位、场所、设施、设备。根据我们目前的有关规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，共用的、上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿化、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
物业共用部位、共用设施设备为全体业主共同所有或者使用，建设单位无权对之擅自进行处分。但是在实践中，建设单位擅自处分归业主所有或者使用的物业共用部位、共用设施设备，侵害业主合法的财产权利的情况比较突出，因此《物业管理条例》特别强调：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”
55、物业承接、验收的相关资料如何交接？
在办理物业承接、验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(4)物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
物业服务企业承接物业时，还应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
56、物业管理用房应由建设单位还是物业服务企业配置？
建设单位应当按照天物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
57、什么是物业的保修责任？物业的保修责任由谁承担？
物业保修责任，是指建设单位有对物业竣工验收后在保修其他出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。
虽然物业服务企业按照物业服务合同对物业进行维修、养护、管理，但前期物业管理一般处于建设单位的物业保修期间内，在保修期间与保修范围内的房屋维修由建设单位承担担首要责任。因此，《物业管理条例》明确规定：建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。保修期限与保修范围以外的物业维修、保养，由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。
58、业主是否必须选择物业服务企业来实施物业管理？
对于房屋等建筑物的管理业主可以采取自己管理、委托不同的专业服务公司管理、选聘物业服务企业等方式。《物业管理条例》所规范的物业管理,仅指业主通过选聘物业服务企业对物进行管理这种方式.业主有权选择适合自已的方式来管理自己的物业,条例并不强制业主必须选择物业服务企业实施物业管理.
59、物业服务企业和业主之间是否是管理者与被管理者的关系?
物业管理活动的基础是物业服务合同。物业服务企业根据物业服务合同内容提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费予物业服务企业使用，双方是平等的民事法律关系，不是管理者与被管理者的关系。
60、业主如何选择物业服务企业？
国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业企业。业主可以采取招投标方式来选择物业服务企业，也可以采取协议等其他方式来选择物业服务企业。
61、物业服务企业的性质是什么？需要符合哪些条件？
物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。物业服务企业属于从事经营活动的市场主体，应当具有主体资格，享有完全的民事权利能力和行为能力，能够独立地承担民事责任。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，须具备下列条件：
(1)依法成立。即物业服务企业的设立程序要符合法律法规的规定。
(2)有必要的财产或者经费。最低资质(三级)物业服务珠注册酱不得低于50万元。
(3)有自己的名称、组织机构和场所。
(4)能够独立承担民事责任。
62、物业服务企业和物业管理最低价业人员是否都需要相关资质？
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。《物业服务企业资质管理办法》对物业服务企业区分了三级资质，分别对应不同注册资本、物业管理专业人员及专职管理和技术人员人数等的企业。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
63、同一个物业管理区域是否只能有一个物业服务企业实施物业管理？
根据《物业管理条例》确定的物业管理区域统一管理原则，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
64、物业服务合同应当包括哪些内容？
业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定：
(1)物业管理事项，主要包括物业共用部位的维护与管理，物业共用设备设施及其运行的维护和管理，环境卫生、绿化管理国，物业管理黄公共秩序、消防、交通等协助管理服务，物业装饰装修管理服务，专项维修资金的代管服务，物业档案资料的管理。
(2)服务质量，即对物业服务提供的服务在质量上的具体要求。
(3)服务费用，目前主要有两种计算方式：一是按照每平方方多少元来计算;二是按照每户多少元来计算。
(4)双方的权利义务。
(5)专项维修资金的管理和使用。
(6)物业管理用户。
(7)合同期限，期限条款应当尽量明确、具体、或者明确规定谋算期限的方法。
(8)违约责任，即物业服务合同当事人一方或者双方不履行或者不适当履行合同，依照法律的规定或者按照当事人的应当承担的法律责任。
除此之外，物业服务合同一般还应当载明双方当事人的基本情况、物业管理区域的范围、合同终止和解除的约定、解决合同争议的方法以及当事人约定的其他事项等内容。
65、物业服务企业的服务承诺、服务细则等，是否对其具有约束力？
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分，对物业服务企业有约束力。
66、物业服务合同的法律地位如何?其当事人之间的关系如何?
物业服务合同是确立业主和物业服务企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据，在物业管理活动中的地位非常重要。
物业服务合同属于民事合同的范畴，是业主、物业服务企业设立物业服务关系的协议。物业服务合同的当事人中，物业服务企业具有独立的法人资格，业主是分散的具有独立法律人格的自然人、法人或者其他组织。业主和物业服务企业之间是平等的民事主体关系，不存领导与被领导、管理与被管理的关系。
67、业主可否以自己并未直接选择物业服务企业为由拒绝物业服务企业提供服务？
建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同、以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。业主以其并非合同当事人为主提出抗辩的，人民法院不予支持。
68、物业服务企业如何承接物业？
物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当将前期物业服务合同终止时，(前期)物业服务企业移交给业主委员会的资料，向物业服务企业移交。
69、物业管理用房包括哪些？其所有权属于物业服务企业还是业主？
物业管理用房一般包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房以及业主委员会活动用房等。物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。但在特定条件下，有些物业管理区域内的物业用房确有空余，如不能改变用途，实属资源浪费，由经业主大会同意，并依法到有关部门办理相应的手续，有可以改变用途。
70、物业服务企业可否将部分服务内容委托为其他服务企业？
物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将区域内的全部物业管理一并委托给他人。这里所指的专项服务业主，是指保安、保洁、绿化、电梯等共用设施设备的维护等服务企业;专业服务企业，是指专让客户提供某项服务业务的专业化公司，例如：保洁公司、保安服务公司、设备维修公司、绿化公司等。
在专项服务业务委托之后，物业服务企业与业主之间，仍然是物业服务合同关系;物业服务企业和专业服务企业之间，属于委托服务合同关系。委托服务合同的内容不得与物业服务合同的内容相抵触。专业服务企业与业主之间不存在合同关系，但是，专业服务企业在履行委托服务合同时，应当遵守物业管理区域内的规章制度，不得侵害业主的合法权益。物业服务企业就专业服务企业提供的服务向业主负责。
71、物业服务企业可否提供物业服务合同约定以外的服务项目？
物业服务合同的标的是物业服务企业提供的物业服务，物业服务 的对象是物业管理区域内的全体业主。由于每个物业服务的业主都是独立的民事主体，情况各异，在有着全体业主均有的共同需求之外，单个业主不可避免地会发生不同于他人的特殊需求。因此，物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
特约服务属于派生服务的范畴，提供特约服务，并不是物业服务企业的法定义务。物业服务企业可以不接受业主的特约服务要求。
72、物业服务企业在物业管理区域的案例保障方面有哪些义务？
对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时赂有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
73、物业服务企业是不是必须聘请保安人员？
《物业管理条例》并没有规定物业服务企业必须雇请保安人员。物业服务企业可以雇请保安人员，也可以不雇请保安人员。在实践中，一些物业服务企业根据企业情况和业主需求，不雇请保安人员，而是由企业员工(如企业安护人员)协助维护物业管理区域内的秩序，这与条例的规定并不矛盾。
74、物业服务费用如何确定？如何交纳？
物业服务收费应当遵行合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人酱肉物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
县级以上人民政府价格主管部门合同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
75、业主不交费的，物业服务企业如何救济？
经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业可以诉至法院请求业主支付物业费，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
76、物业管理区域内的水电气等公共事业如何收费？
物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
77、业主违反物业服务合同的，如何承担法律责任？
业主违反物业合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
78、物业服务未能履行物业服务合同约定的，如何承担责任？
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主以违规收费为主提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
79、物业服务企业不履行相关维修、养护等义务的，业主如何救济？
物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。起诉至法院的，人民法院应予支持。
80、哪些情况下业主委员会或者业主可以请求法院确认物业服务合同无效？
符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
(1)物业服务将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;
(2)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
81、物业服务企业被解聘的，物业服务合同、已交纳的物业费如何处理？
业主大会依法定程序解聘物业服务企业的决定后，业主委员会有权要求解除物业服务合同，起诉至法院的，人民法院应予支持。
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
物业服务合同的权利义务终止后，业主有权请求物业企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费，起诉至法院的，人民法院应予支持。
物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，参见74问处理。
82、物业服务合同终止时，物业服务企业如何交接工作？
物业服务的权利义务终止后，业主委员会有权要求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金，诉至法院的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
83、物业使用人包括哪些？其在物业管理活动中的权利义务如何确定？
物业使用人是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。其中，物业承租人是指与物业所有人订有物业租赁合同因而物业享有使用权的人;其他实际使用物业的非所有权人，包括物业所有权人，包括物业所有权人的亲属、朋友、雇工等因为某种原因而实际使用物业的人。
物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反《物业管理条例》和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
84、物业管理活动中的投诉由哪个机关负责处理？
根据《物业管理条例》的规定，业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门及时处理。
85、住宅业主可否将住宅改变为经营性用房？
业主不得违反法律、法规以及管理我，将住宅改变为经营性用房。但是，遵守法律、法规以及管理规约，并经全体有利害关系的业主同意后，可以将住宅改变为经营性用房。
业主将住宅改变为经营性用房，示依法经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行伉辩的，人民法院不予支持。
业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋保监会、生活质量受到或者可能受到不利影响。
86、建筑物及其附属设施的费用如何分摊？收益如何分配？
建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分建筑物总面积的比例确定。
87、业主无偿利用屋顶以及外墙面等共有部分的，是否构成对其他业主的侵权？
业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，浑身是胆凤及与期 专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
88、他人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动的，业主如何救济？
建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人有权请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。起诉至法院的，人民法院应予支持。
属于前述“擅自进行经营性活动”的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
89、物业管理区域内公共建筑和共用设施用途可否改变？
物业管理区域内按照规划公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
90、占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地需要注意什么？
业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
91、物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护工作由谁负责？
供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。上述单位及时因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
92、业主装饰装修房屋需要遵守哪些规定？
装饰装修房屋是业主的权利，但这一权利的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。我国的房屋，尤其是住宅，多数属于群体式类型，不当的房屋装饰装修活动会导致共用部位、共用设施、设备的损坏，不仅影响到装修房屋的结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到相邻房屋的结构安全和其他居民的生命财产安全。因此，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
93、住房专项维修资金制度是怎么回事？住房专项维修资金归谁所有？如何使用？
由于我国的住宅绝大多数属于群体式类型，且多以住宅小区的方式开发建设，住宅单体间以及单幢住宅内部存在共用部位。这些共用部位、共用设施设备是否完好、运行是否正常关系到相邻住宅，甚至整栋楼、整个小区住宅的正常使用和安全，关系到全体业主和社会公共利益。因此，由所有业主预先交纳一定费用，建立住房专项维修资金，专门用于共用部位共用设施设备的维修、改造、更新的制度应运而生。
住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。但是，专项维修资金属于业主所有，并不意味着业主个人可以随意支配维修资金。专项维修资金制度是基于全体业主的公共利益而确立的制度，有关其使用、过户、账户等必须符合国家有关规定。
94、业主可否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营？所得收益可否由经营者自行支配？
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收收闪应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
95、物业存在安全隐患时，由谁负责维修养护？
物业安全隐患，主要是指物业在使用过程中由于人为、自然或突发事件等因素作用出现的潜在的结构、使用等方面的危险。物业存在隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
责任人主要是指房屋的产权人或者说按照合同约定承担相关部位维修责任的单位和个人，还包括由于历史等特殊原因造成的房屋的实际使用者或维修责任的承担者。
96、建设单位违法选聘物业服务企业的如何处罚？
违反《物业管理条例》的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元下的罚款。
97、建设单位擅自处分业主地于共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，如何承担法律责任？
违反《物业管理条例》的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
98、拒不按照法律、法规规定移交有关物业资料的，如何处罚？
违反《物业管理条例》的规定，不移交有关资料的，由县级以上人民政府房地产主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
99、物业服务企业未取得资质证书从事物业管理活动的，如何承担法律责任？
违反《物业管理条例》的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，除依照上述规定处罚外，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
100、物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，如何承担法律责任？
违反《物业管理条例》的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
101、物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，如何承担法律责任？
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违反《物业管理条例》的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
102、挪用专项维修资金的，如何处罚？
违反《物业管理条例》的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地言人民政府房地产主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违反所得，，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
103、建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，如何处罚？
违反《物业管理条例》的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期整改，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
104、物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的，如何承担法律责任？
违反《物业管理条例》的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款，有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设施备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
105、物业使用与维护中有违法行为的，如何承担法律责任？
违反《物业管理规定》的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，给予警告并罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的使用：
(1)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(2)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;
(3)擅自利用物业共用部位，共用设施设备进行经营的。
个人有上述行为之一的，处1000元以下1万元以下的罚款;单位有上述行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
106、业主逾期不交纳物业服务费的，如何承担法律责任？
违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用手，业主委员 会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
107、业主以业主大会或业主委员会的名义从事违法活动的，如何承担责任？
业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
108、如何追究行政机关工作人员在行政管理中的违反行为的法律责任？
违反《物业管理条例》的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理的工作人员利用职务的上的便利，收受他人财物，或者其他好处，不依法履行监督管理职责，发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
篇2：物业管理基础知识50问
问1、业主收房和入住过程需要交纳哪些费用?
1、结算面积，退、补房屋尾款
在办理入住手续时首先要做的就是结算面积，(面积正负百分之三，金额多退少补)。虽然在**房产时购房者已经知道了该房产的面积，但是房产的实测面积与**合同中还是会存在一些微小的差异。所以，在办理相关手续时，应依据测绘部门出示的《面积实测表》，对面积误差进行结算。如果房屋面积减少，开发商应该按合同中的具体约定将减少面积的房款退还业主，反之亦然。
2、物业管理费
在办理入住手续时，绝大多数情况下业主会被要求先缴付一年或半年的物业管理费。因为物业公司从开发商手中接过小区的管理权之后，马上就要为小区的后续建设和养护开展工作，所以先行收取一定的物业费不但是这是物业公司为了降低运营风险的一种做法，也是使物业工作得以正常开展的重要前提之一。
3、供暖费
部分小区有集体供暖，这个费用会提前交，但是大部分小区不涉及这个费用。
4、装修保证金
在收房后，装修之前向物业缴纳的押金，一般是两千元左右。目的在于约束业主不可私自改变房子的一些承重墙，外立面，不配合物业的装修时间规定，建筑垃圾的处理是否在物业划定地点等等。装修保证金是可以退的。
5.建筑垃圾清运费
按面积计收，每平方一般不超过3元;按户计收，小户型(100㎡以内)，每户一般不超过200元，中户型(101㎡-150㎡)，每户一般不超过300元;大户型(151㎡及以上)，一般不超过500元。小区在该项收费具体标准可能会有细微差别，总费用基本为几百元。
6、水、电、煤气、有线、宽带等费用
a.购房合同中如果明示了提供水、电、有线电视系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。比如在武汉市，水、电、煤气、有线电视属于基础设施，在购房合同一般会注明交房时已含这些配套，相应的初装费就不用交。
b. 宽带的初装费要自己缴纳，不同运营商的初装费不同。
c. 电费，目前电费可以预存，也可以用了等电费通知单出来以后再交钱。
d. 水费，有的小区是预存，有的是用了以后再交。预交的一般会有一个水费卡，直接在物业交钱。
e. 煤气，收房的时候会提供煤气卡。一般采取预存的方式缴纳。
问2、业主委员会成立流程?
1、提出申请
物业管理小区(大厦)符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处(或镇人民政府，下同)书面提出申请，填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：(一)物业已交付使用的建筑面积达到50%以上; (二)物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的。
2、成立筹备小组
街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区(大厦)成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。
3、筹备小组开展筹备工作
(1)筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处;街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。
(2)筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。 筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。
(3)筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。
(4)筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。
4、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。
筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票;审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》;公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。
会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。
5、申请登记业主委员会
自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续;
(1)业主委员会登记申请表;
(2)街道办事处核准证明;
(3)业主委员会选票;
(4)业主代表选票;
(5)业主授权委托书;
(6)业主大会或业主代表大会签到表;
(7)业主委员会章程;
(8)业主公约;
(9)其他相关资料。
6、核准批复
区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。
问3、为什么要实施物业管理?
答：主要有三方面原因客观上要求实施物业管理：
(1)房屋产权多元化。随着我国经济体制由计划经济向市场经济转变，90年代初以来我市住房制度改革逐步深化，房屋商品化，房屋产权多元化，个人拥有房屋产权的比例越来越高，原来的公房管理体制不能适应市场化和产权转移的形势。
(2)人们生活水平的提高，需求增强。房屋作为价值高的资产，是大多数家庭最主要财产以及财富积累的主要形式，人们对房屋财产的使用、维护、保值提出了较强的服务要求，一方面要求住得好，房屋状况保持得好，环境整洁优美，同时还要求房屋的保值增值，这些都需要高水平的专业物业管理服务。
(3)物业项目建设规模大，房屋及设施设备的维护管理要求专业性程度高。一个物业项目里往往有成百上千业主，众多业主由于房产毗邻，在使用管理物业、在物业的保值增值等方面，全体业主形成公共性的物业管理服务需求，而且房屋建筑结构及设施设备较为复杂，对物业管理服务要求专业化程度高。这种公共性的物业管理服务不可能由单个业主或少数业主来完成，需要通过全体业主委托专业化的物业管理企业来提供这种服务。
问4、业主不领取钥匙是否可以不缴纳物业费和取暖费?
案例：网友问，我于今年8月买了住房一套，现接到入住通知，让于10月30日前办理入住手续，但我因不在北京近期不能办理交接钥匙，所以不得以只能明年交接钥匙。那么今年的物业费与供暖费应可以不交，等明年交接时再交，这样做应不违反有关规定吧。请您帮我解释一下，并提供相关法规。
答：房屋在符合买卖合同约定的交付使用条件时，开发商会向业主发出入住通知，一般在入住通知上对办理房屋交付手续作出了时间上的规定。作为业主而言，应该及时办理房屋的交付使用手续。而房屋的交付使用和物业费、取暖费的交纳不是以业主的实际办理入住手续的时间或以业主的实际入住时作为起算点的。以物业费为例，在物业费中报包括小区的清洁、保安和维护费用，而这些费用是无法分割每个独立的房屋单元来计算的，只能以总体上所发生的费用按均摊到每户业主。如果采取您所述的方式，则对于先期入住的业主来说是有失公平的，国家和北京市也没有法律法规允许该等费用的交纳以业主领取钥匙或实际入住为起算点。
问5、交不交物业费谁说了算，哪些情况可拒缴?
交不交物业费谁说了算，哪些情况可拒缴?下面我们列举几种最常见的不缴物业费的情形，供大家参考。
交付后不入住是否能不缴物业费
近年来，很多以投资为目的的业主在交房后将房屋空置，物业催缴物业费时则以自己并没有入住而拒缴物业费，这种情形我们在这里要提醒业主三点：一是如果有减免物业费规定，应事先向物业服务企业书面告知，经确认后才可减免;二是房屋一旦装修，就不享受空置房优惠政策;三是没有减免物业费规定，那缴物业费是一定的。
房屋有质量问题能否不缴物业费
很多业主不知道，房地产开发企业在商品房交付使用时，必须向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。简单地说就是房屋质量问题是开发商与业主的矛盾，因此房屋出现质量问题，在保修期内购房者可以直接要求开发商履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任。很多业主以此拒缴物业费的原因多是对自己与物业公司签订的《物业服务合同》约定的服务范围没有仔细阅读，导致将责任转嫁到物业公司头上。不过物业企业应该做到积极协调和督促开发商及时高效地对遗留工程问题进行修复。
业主财产遭损害 是否可以拒缴物业费
业主因家中财物被盗或车辆被盗、损毁而拒缴物业费的情形也比较常见，这种情况应该如何解决呢?鉴于物业服务企业与业主签订物业服务合同时，一般均会排除对业主财产安全予以保障的约定义务，所以财产受损的情况要看业主与物业公司是否有关于财产安全的特殊约定。如果与物业公司签订了具体的财产保管协议，那么可以根据协议向物业公司索赔。如果与物业公司间没有关于财产保护的特殊约定，那么就要看物业公司在安全管理上是否存在过失，进一步划分责任。从法理上说，物业服务企业承担安全责任大小主要受物业服务合同的具体约定，业主要求赔偿应由法院经过调查和评估鉴定，判定物业公司应承担多少赔偿责任，而不是业主自行不缴物业费来挽回损失。
因邻里装修纠纷而拒缴物业费是否合理
邻居违章搭建阳光房向物业反映后无果，隔壁装修噪音施工影响休息屡次告知物业也没用，楼上装修时将垃圾乱倒影响小区环境等等这些由装修带来的困境困扰着每一位小区业主，很多业主以此觉得物业管理不到位而拒缴物业费，那么是否合理呢?以违章搭建阳光房为例，物业公司按合同约定，有义务制止业主搭建违法建筑，并上报相关行政管理部门，但物业公司并无行政执法权，物业公司自己无法对违建进行拆除。所以只要物业公司对违建业主提出过制止要求，并及时上报行政部门，就已经尽到义务，业主不得以此拒缴物业费。
我们在调查中发现，除极少数业主恶意欠费外，绝大多数都“事出有因”，但是我们希望业主能够通过合法合理的途径来解决问题，拒缴物业费不但不利于维护自身的权利，而且还会侵犯了其他按时足额缴纳了物业费的业主的利益，甚至导致物业企业因经费不足进入“恶性循环”的地步。即便物业服务企业在提供物业服务过程中存在一些瑕疵，双方也应本着真诚、友好协商的态度来解决问题。
问6、什么情况下可以申请 使用物业维修基金?
共用部位如屋面防水层破损，顶层房间渗漏的;楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿;地下室出现渗漏、积水的;楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值;增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变;外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的;公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的;公共区域门窗或窗纱普遍破损的;
共用设施设备如电梯主要部件需要进行维修或更换的;二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的;避雷设施不满足安全要求的;配电设备部分电缆、电线、配电箱(柜)内元件损坏的;消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的;楼内排水(排污)设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的。
问7、不允许装防盗网 业主失窃后物业的责任?
小区多层住宅除一搂外均不允许安装防盗窗户，这是多数物业公司的规定。
很多住户安装了窗磁，门磁等防盗设施，但陈某安装后的一个夏夜，因乘凉通风后忘记关掉窗户，当夜小偷从窗户潜入后盗走价值两万多元的现金、物品等陈某认为这是因为物业公司不他安防盗窗户的原因，于是向物业公司索赔。
经物业服务中心再三协调无果，陈某将物业登记公司推上法厅。经法院审理认为：物业公司的安全员无脱岗、出入完备，各安全员巡逻到位，管里处管理员值班到位，无失职责任。陈某属于自己疏忽未关窗户造成，属于意外损失，物业公司不承担法律责任，所以不与赔偿。
点评:
1、陈某入住小区时，已与物业公司签订《业主公约》，其中包括有不准安防盗窗的规定，陈某已认可，根据《民法通则》规定：企业已告知当事人情况，双方已签协议，当事人发生其他意外情况，企业不负直接责任。
2、陈某属于自己疏忽大意，使其防盗系统失去作用，造成不可挽回的损失。
3、物业公司在职守范围内无失职现象，所以不承担赔偿责任。
问8、三楼的自来水 要不要加压?
前日17:28，一先生来电：我是古墩路冠园小区3楼的住户，物业说，因为楼层高，水要加压，所以水费要高一点，要3.6元一吨。我说我家才住三楼，又不住在高层，没必要加压的。但物业不同意我的说法。我并不是不想交水费，只是觉得这样的计算方法不合理。
吕佳蓉：冠园小区的楼层为11层，属于高层住宅。
杭州水务集团回复：杭州城区的高层比如翰墨香林、金沙学府等几个小区是我们直接供水的。其他高层都是我们供水到小区总表之前，然后由物业把水接到储水池，再供水到用户家里，会有一个二次加压的费用。高层的1层2层3层有一根管子直接供到用户家里，一般3层、4层以上从储水池二次加压供上去的，具体3层以上还是4层以上这个不一定的，要看物业是怎么处理的。
冠园物业回复：我们小区在建造的时候，建了生活水泵，水抽到顶楼，再往下流到每户居民的家里。水泵抽水要用到电的，电费就平摊到每一吨水的上面，包括1层在内的每个楼层都是要收取这个费用的。自来水公司的水费单发到我们物业，我们先垫付水费和水泵的电费，然后在单元门贴出水费清单，写明每户居民的用水量、单价和总价。
问9、一楼业主该不该交纳电梯费?
业主质疑最多的就是：一楼住户是否要交纳电梯费?业主的观点集中表现在两个方面：大部分一楼业主们认为，住在一层，根本不使用电梯，没有义务负担电梯费用;一小部分业主则认为可以少交电梯费用，但不能认同与二层及以上的业主负担相同数额的电梯费用。
那么一楼业主到底该不该交纳电梯费用呢?
电梯费的准确含义
在日常生活中我们俗称的电梯费，其准确的名称应该是电梯运行维护费，是指电梯的日常运行以及维护所发生的费用，主要包括运行电费、年检费、保险费、日常维护保养费和维修材料费等，不包括电梯的中修、大修和更新改造费用。
物业服务企业收取的这笔费用主要是用于保障物业管理区域内电梯设备的正常运行、维护保养。
问10、一楼的业主应该交纳电梯费
虽然一楼业主日常生活中使用电梯的机会非常少，但是电梯是该建筑物的附属设施，是共有部分，只要业主所购买的住宅附带有电梯这一公共设施，就应该交纳电梯费。
首先，一楼的业主不交纳电梯费是不合法的。2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》第六章第七十二条明确规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”可见电梯作为建筑物的共有部分，每个业主对其享有权利，同时也承担义务，一楼的业主不得以在日常生活中不使用电梯为理由，不交纳电梯费用，即“不得以放弃权利不履行义务”。
其次，一楼的业主不交纳电梯费也是不合情理的。电梯费用的测算是个非常专业的问题，电梯收费标准的确定直接影响到广大业主的切身利益。2006年1月1日开始执行的《北京市物业管理收费办法》(试行)第十三条规定“执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定。”因为每部电梯实际支出的费用是一定的，如果一层的业主不交纳电梯费用，势必加重其他楼层的业主分摊的费用。另外，大家购买的是同一幢带电梯的建筑物，电梯是共有部分，公共设施，一层业主不交纳电梯费，那么二层业主有可能会以用梯比较少或承诺不用要求减免电梯费，三层、四层的业主也可以这么要求，这对高楼层、必须使用电梯的业主是不公平的。所以，一楼的业主不交纳电梯费看起来是合乎情，实际上是不合理的。
再者，“物业管理”本质是“基于物业共有部分而提供的准公共性服务”。物业服务企业所提供的物业管理服务是针对物业的共有部分而言的，《物权法》规定“业主对建筑物内共有部分享有共有和共同管理的权利”。由此可见物业服务企业的服务是面向全体业主的。如果物业服务企业对个别业主的意见进行迁就，对一楼业主的电梯费用进行免除，那么就损害了其他业主的合法权益，损害公众利益。一楼业主要交纳电梯费，这是由公共服务的特点决定的。
问11、在小区内丢了自行车物业公司是否应赔偿?
近日，北京市市民黄先生的自行车在小区内被盗。据黄先生称，他下班后将自行车锁在自己所住居民楼的楼道内，次日发现自行车不翼而飞。由于每年都向小区物业公司按时缴纳物业费，黄先生认为物业公司应对其自行车丢失承担一定的责任。
物业公司则称，黄先生存放自行车的地方正是小区监控探头的盲区，小区保安在值班时无法查看到相关情况。黄先生认为，物业公司存在安保疏忽导致自己的自行车丢失。对此，物业公司表示需要协商后回复黄先生。
回答
根据《物业管理条例》相关规定，“物业企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。
上述纠纷中，黄先生按时缴纳物业费，则可以视为其与物业公司存在相关合同关系，物业公司对其人身、财产安全承担相应安保义务。单就自行车保管而言，黄先生如与物业公司明确签有自行车保管协议，或将自行车停至物业公司规定的停车场所，则物业公司对黄先生的自行车存在保管义务，车辆丢失应承担赔偿责任。但若黄先生与物业公司无相关保管协议且停车位置较为随意，则丢失车辆后不能要求物业公司赔偿其损失。但考虑到物业公司附有安保义务，如果物业公司不能提供黄先生车辆丢失的监控录像，则可视为物业公司的管理存在瑕疵，黄先生可要求物业公司对自己的损失做适当补偿。
问12、物业服务企业在公共秩序维护服务方面承担何种职责?是否应对业主人身和财产负责?
答：物业服务企业在公共秩序维护的主要职责是公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：
(1)相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全储有明显标志和防范措施;
(2)维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停车位置进行管理，保持车辆行驶通畅;
(3)看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等;
(4)夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录;
(5)有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案;发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。
物业服务企业原策上不对业主人身和户内财产负有看护责任，但物业服务企业违反物业服务合同约定，导致业主人身和财产受到损失的，物业服务企业应依法承担赔偿责任。
问13、交了住宅专项维修资金，还用在交大中修费吗?
答：交了住宅专项维修资金后，不再交纳房屋共用部位共用设施设备大中修费用。
问14、自用部位、自用设施的维修养护费用怎么交?
答：自用部位、自用设施的维修养护费用可以按年(季度、月)交给物业服务企业，也可以发生时再交纳。
问15、出租房屋时，物业服务费用由谁来交纳?
答：出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
问16、开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业服务费用?
答：开发企业已竣工但尚未出售的物业应全额交纳物业服务费用。
问17：电梯费用如何交纳?首层要交电梯费吗?
答：电梯费用由楼内全体产权人按建筑面积比例分摊，首层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决议以及业主大会与物业服务企业另有约定的，从其约定。
问18、物业服务企业收取停车管理费的，在停车管理中应承担何种责任?
答：物业服务企业应负责车辆的看管和停车秩序的维护，具体包括：有机动车、非机动车管理制度和管理方案;对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行;保证停车有序，24小事设专人看管;长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务。
问19、装修时也主是否要交纳装修押金和装修服务费?
答：装修时，业主应当按照装修服务协议缴纳装修押金和装修服务费。对于装修押金，业主装修工程完工后，没有违反协议的，物业管理公司应当退还押金。物业管理公司收取装修服务费的，应承担以下义务：
有健全的装修管理服务制度;查验业主装修方案，与业主、施工单位签订装修管理协议，告知业主装修注意事项;装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理;对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调节因装修引发的邻里纠纷;业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的包行政管理部门;及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。
问20、因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗?
答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业服务企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。
问21、业主或业主大会是否可以聘请专业机构对物业费用进行审计?
答：物业服务费用实行包干制的，业主大会主要对物业服务企业的服务质量进行考核，不对物业服务费用进行审计。
物业服务费用实行酬金制的，业主大会与物业服务企业可以在合同中约定对物业服务支出或成本进行审计。审计机构由双方共同委托，审计费用由全体业主承担，审计结果对双方都有约束力。
问22、建立专项维修资金的法律依据是什么?
答：《物业管理条例》规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”
问23、专项维修资金的用途是什么?
答：专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。
问24、谁应交纳商品住宅专项维修资金?
答：房屋买卖合同的购房人均应交纳。此外将商品住宅转为租赁、经营或自用的开发商也应交纳专项维修资金。
问25、不交纳专项维修资金的怎么办?
答：不缴纳专项维修资金的，房地产管理部门将不予办理其立契过户手续和权属登记手续。
问26、物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途?确需改变用途的，如何办理?
答：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。如擅自将小区内的学校改为娱乐场所、绿地改成商业设施等做法都是不被允许的。
业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理相关手续，并告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续。
问27、物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途?确需改变用途的，如何办理?
答：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。如擅自将小区内的学校改为娱乐场所、绿地改成商业设施等做法都是不被允许的。
业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理相关手续，并告知物业服务企业;更多精彩加物业社区微信。物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续。
问28、因维修物业或者公共利益，业主、物业公司或其他单位需临时占用、挖掘道路和场地怎么办?
答：因维修物业或者公共利益，业主或其他单位确需临时占用、挖掘道路和场地的，应征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路和场地的，应征得业主委员会同意，或者按照事先制定的预案进行处理。
问29、业主、物业公司能否擅自占用物业共用部位、公用设施设备?
答：物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和物业公司都不能擅自占用。
如需占用物业共用部位、共用设施设备，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理公司同意后，按照规定办理有关手续。
问30、业主、物业服务企业能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营?
答：业主、物业服务企业不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。如需经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续。所得收益主要用于补充纳入住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
问31、能否在房屋楼顶架设广告牌?
答：一幢楼内有多个产权人的，如无特殊约定，楼顶是共用部位，属于全体业主共有。如需在小区楼顶上架设广告牌，应征得业主大会、物业服务企业同意后，依法办理有关手续。所得收益主要用于补充住宅专用维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
问32、业主能否不按规定或约定封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚?
答：封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚等行为看似是业主自家的事，但是会影响小区的环境和整体外观。一个环境整洁优美的小区不仅使居住其中的业主感到舒适，而且能起到提升物业品质、使其保值增值的作用。为了维护公共安全和公众利益，业主封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚时，都应遵守《业主(临时)公约》和小区有关规章制度的规定。
问33、邻居占用了公共楼道怎么办?
答：公共楼道属于共用部位，邻居占用了公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业服务企业可以要求其停止占用;造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。
问34、物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备由谁负责维护?
答：物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备属供气、供热、通讯、有线电视等专业服务单位所有，由供气、供热、通讯、有线电视等专业服务单位委托物业服务企业负责维修养护。
问35、物业管理公司需要入户维修，业主是否应该配合?
答：小区内房屋结构相连，供水、供电、供气、供热等基础设施物业具有系统性等特点，致使物业局部安全隐患不仅会业主、使用人，还会影响到相邻的业主，甚至整个物业管理区域的安全和正常使用。即物业安全隐患往往会影响到公共利益和他人合法权益。因此，物业服务企业需要进行入户维修时，业主应当配合。
问36、业主不履行维修责任，造成损失的，是否需要赔偿?
答：由于业主不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连设施安全及公共安全的，业主大会、业主委员会可授权物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担。造成损失的，业主应当赔偿。
问37、小区内的共用设施损坏，维修费用该由谁承担?
答：如果是人为造成小区公用设施损坏的，由损坏者负责修复;造成损失的，应当赔偿损失。
如果责任不明确的，维修费用应该由全体业主按所拥有的建筑面积比例分担。
问38、为什么要规范房屋装修装修行为?
答：我国住宅房屋多数属于集合式楼房。在住宅小区中，住宅单体间存在共用部位，如主体结构承重部位;单幢楼或小区内有共用设施设备，如电梯、水、暖、照明、消防等设施设备。不当的装饰装修会导致结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。为了维护公共安全和公众利益，需要对房屋装饰装修行为进行规范，因此，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业也应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
问39、业主装饰装修房屋，需要事先告知物业服务企业吗?
答：装饰装修房屋是业主的权利，但这一权力的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多业主的物业管理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。如装修噪音影响相邻业主生活和休息、破坏房屋承重结构会对其他业主的人身和财产安全构成威胁等。更多精彩加物业社区微信。同时，物业管理公司有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理，而对物业及其共用部位、共用设施设备的结构、功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。因此，业主装饰装修房屋，应当事先告知物业管理公司。
问40、业主装饰装修房屋，需要与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议吗?
答：业主应当在装饰装修房屋前与物业服务企业签订住宅内装饰装修管理服务协议。
住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括以下内容：装饰装修工程的实施内容，装饰装修工程的实施期限，允许施工的时间，废弃物的清运与处置，住宅外立面设施及防盗窗的安装要求，禁止行为和注意事项，管理服务费用，违约责任等。
问41、住宅室内装饰装修禁止行为有哪些?
答：按照建设部第110令《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：
(1)未经原设计单位或者具有相应资质等级设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构;
(2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;
(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;
(4)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果;
(5)未经批准，不得搭建建筑物、构筑物;改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗;拆改供暖管道和设施;拆改燃气管道和设施。
(6)其他影响建筑结构和使用安全的行为。
问42、业主装饰装修房屋过程中，物业服务企业能否进行入户检查?
答：业主装饰装修房屋过程中，直至装修结束后，物业服务企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的予以制止;情节严重的，及时向有关部门报告。
问43、住宅室内装饰装修的施工时间如何规定?
答：每日12时至14时，18时至次日8时，不得从事敲、凿、刨、钻等产生噪声的装饰装修活动。
问44、应如何处理住宅室内装饰装修垃圾?
答：住宅室内装饰装修所形成的各种废弃物，应当按照物业服务企业指定的位置、方式和时间进行堆放和清运。严禁从楼上向地面或者垃圾道、下水道抛弃废弃物。
问45、住宅室内装饰装修工程的保修期有多长时间?
答：在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。
问46、业主如何验房收房
针对购房业主在收房时遇到的种种问题，为保护业主的合法权益，业主在开发商交房的时候应该注意以下问题：
最佳的收房流程应该是：
1、开发商及物业管理人员先核验业主材料;
2、业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明;
3、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》;
4、业主做综合验收;
5、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或凯发线上手机app免费下载的解决方案;
6、开发商与业主协商并达成书面协议;
7、根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就凯发线上手机app免费下载的解决方案及期限达成书面协议;
8、业主签署《入住交接单》。
问47、物业公司可以用停水停电的方法催收物业费吗?
不可以。因为，用电用水是居民应当享受的基本生活权利，并不是基于物业管理合同产生的合同内容。物业公司只是受水电部门委托代收水电费，没有权力随意停止供水供电。更多精彩加物业社区微信。业主对于物业公司的行为可以向供电、供电企业和物业企业主管部门举报。
问48、小区公共设施质保期是多久?过了质保期维护费用规则谁承担?
小区公共设施的保质期根据不同的部位和设备时间不同，建筑物基础与建筑物设计使用年限一致，外墙是5年，水管2年，电梯、供电设施备等按合同约定或国家相关规定执行，保持期内由开发商或供应商维修，过了质保期，小的维修由物业公司承担费用，中、大维修动用维修基金。
问49、物业服务不到位，业主可以拒交物业费吗?
一般情况下，单个业主无权以物业服务不到位为由，拒交物业费。物业服务不到位，业主可以成立业委会加强对物业服务的监督，要求物业企业限期整改，如物业企业整改后，服务仍不能达到合同约定的服务标准的，业委会可以召开业主大会解聘物业企业。
下面情况业主不交物业费，物业应该管。
1.楼道卫生打扫不彻底。楼道卫生是物业的服务范围，物业应加强管理。
2.小区绿化不及时，绿地内杂草清理不及时。物业应根据季节及时绿化，并对园区公共绿地的花草树木进行精心维护。
3.小区雨天路面积水清扫不及时，雪天积雪未及时清扫。小区内公共卫生，物业应及时清理。
4.小区路灯、楼道灯损坏未及时维修。属于物业公司责任。
问50、哪些事项由业主共同决定?
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第(五)项和第(六)项规定的事项，应该经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。"
篇3：物业管理的消防安全知识培训
1.“一知”、“三能”、“三会”：一知消防工作的方针，“预防为主，消防结合”;三能是：“能检查发现隐患，能宣传防火知识，能扑救初起火灾”;三会是：“会使用消防器材，会维修保养器材及组织人员疏散逃生自救，会报警”。
2.事故处理“四不放过”原则是：事故原因不查清不放过;干部和周围群众未受到教育不放过;事故责任人未受到处理不放过;没有采取必要的防范措施也不能放过。
3.火险隐患：是指生产，生活过程中可能造成火灾危害的不安全因素。
4.电路火灾最基本的原困是：短路、超负荷、接触电阻过大、电火花和电弧。
5.日光灯起火：主要是镇清器，如果散热条件不好或与灯管配套不合理，其内部温度逐渐增高，线圈绝缘温度遭到破坏，造成区间短路，产生高温或因接触不良产生火花，造成周围可燃物燃烧起火。
6. 电视机起火：电视机放木箱(柜)内或用布罩围着收看，其热量散发不出去，时间过长，温度点逐渐升高而起火。
7. 烟头的中心温度一般在700-800度左右，蚊香的燃烧温度也达700度，均属于纹帐、木材及棉、麻等许多物品的燃点。
8.燃烧的必要条件是：可燃物，助燃物和着火源。
a.可燃物按物理状态分为：气体、液体、和固体三种。
b.助燃剂即能与可燃物发生氧化反应的物质，在分子结构中含有氧元素，卤素，无机酸根及过氧化物等。
c.着火源：明火、高温物体、化学热能、电热能、机械热能、生物能、光 能、核能等。
9、着火源温度：火柴焰：500-600;机械火星：1200;煤炉火焰：1000;烟囱飞火：600;碳与水反应：600-700;气体灯焰：1600-2100;酒精灯焰：1180;煤油灯焰700-900;植物油灯焰：500-700;蜡烛焰：640-940;焊割火星：2000-3000;汽车排气管火星：600-800。
10、着火：可燃物质与空气共存条件下，当达到某一温度时与着火源接触，即引起燃烧，并在火源离开后仍能继续燃烧，这种持续燃烧叫着火。
11、燃气：可燃物质开始持续燃烧所需的最低温度，叫燃点或着火点。
12、义务消防队的任务(职责)
a、贯彻执行国家和地方政府及本单位的消防法规制度，参加业务训练演习;
b、开展防火宣传，制止和劝助违反消防安全制度的行为;
c、进行消防安全检查，督促整改火险隐患;
d、保护火灾现场，协助调查火灾原因;
e、熟悉本岗位的设备(物质)性能和生产过程中的火灾危险性，掌握本岗位的灭火方法，维护保养灭火器材和设备、设施;
f、及时报警并积极参加火灾扑救。
13、汽车发生火灾的原因：
a、 燃油系统故障(如发动机启动的同时，用容器直接向汽化器中灌注汽油时，会使空气与汽油的混合比失调，当混合比稀时，汽化器会放炮喷火，引燃洒落在汽化器内和容器内的汽油，甚至由于慌乱中撞倒容器引起火灾);
b、用明火加温发动机;
c、车上装有危险品、易燃品、或乘客携带危险品，由于发生泄漏或透明火发生爆炸或燃烧;
d、电气系统出现故障引起火灾事故;
e、酒后开车或车辆故障发生冲撞引起火灾;
f、高温天气引燃车间易爆物品。
14、灭火器
a、化学泡沫灭火器：这类灭火剂充装是硫酸铝和碳酸氢钠水溶液，使用时，两种水溶液混合引起化学反应而产生泡沫，并在具压力下喷射灭火。
一般为6.9kg的手提式，或推式40、65、90。主要是油类火灾扑救，6kg/40秒——6米;9kg/60秒;40kg/120秒。
b、二氧化碳：充装的是液化的二氧化碳气体，灭火时瓶中的二氧化碳与大气接触迅速化为二氧化碳气体，从而减少空气中的含氧量，将火窒息而扑灭。
该灭火器主要用于精密仪器、仪表、写字楼、档案馆、初起电气火灾。3kg/8秒;5-7kg/9-12秒，——距离1.5-2m。
c、干粉灭火器
常用的有二种即：bc，碳酸氢钠干粉;abc磷酸铵盐干粉。该灭火器主要用于初起电气火灾、可燃气体、可燃液体，及固体火灾等。2kg/8秒;4kg/9秒，35kg/20秒。
15、火的燃烧阶段：初起，发展，猛烈，熄灭。
16、灭火方法
a、冷却法：就是将灭火剂直接喷洒到可燃物上，使可燃物的温度隆至燃点以下。最好的冷却法(剂)是水。
b、隔离法：是将燃烧物与可燃物隔离或疏散。主要是固体，液体及气体。
c、窒息法：是采取适当措施，阻止空气进入燃烧区，或用惰性气体稀释空气中的含氧量，使燃烧物质缺乏或缺绝氧气而息灭。如湿棉被，湿麻袋，石棉被，砂土，泡沫，水蒸气，二氧化碳，镐盖灭火法等。
d、抑制法：将化学灭火剂喷入燃烧区，参与燃烧反应，中止链反应而使燃烧停止。如1211，1301等卤代烧系列。注意的是，一是要有足够的量进入燃烧区域，同时还必须有足够的冷却降温措施。
篇4：物业管理基本知识培训(五)
物业管理基本知识培训(五)
1、什么是物业管理?
“物业”一词由英语estate或propert引译而来，其含义为财产、资产、拥有物、房地产等。由此可见，由英语引译而来的物业是一个含义很广的概念。从物业管理角度来看，物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。其中“各类房屋”的表现形态既可以是建筑楼(屋)群，也可以是单体建筑物，还可以是其他形态的建筑物，比如俱乐部、运动场所等等。
2、物业管理的含义
(1)所谓物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业，通常被称作物业管理公司。业主，即是物业产权人;
(2)物业所有人，指房屋所有权和土地使用权人。在这里，业主可以是个人，也可以是集体、国家。物业管理的对象是物业，物业管理的服务对象是人。
3、为什么会产生实施物业管理的需求?
随着社会的发展、人们生活水平的极大提高以及房屋产权多元化的出现，人们对物业管理提出了专业化的要求，在某种程度上物业管理已经成为日常生活中不可或缺的部分。之所以会如此，主要有以下三方面的原因：
(1)房屋产权的的多元化发展。随着我国经济体制由计划经济向市场经济转变，20世纪90年代以来，我国住房制度改革逐步深化，房屋进一步商品化，房屋产权实现多元化，个人拥有房屋产权的比例越来越高，原来的公房管理体制已不能适应市场化和产权转移的形势。
(2)随着生活水平的提高，人们对房产保值的期望增强。房屋作为价值高的资产，是大多数家庭最主要的财产以及财富积累的主要形式，人么对房屋财产的使用、维护、保值提出了较强的服务需求：一方面要求住得好，房屋状况保持得好，环境整洁优美;另一方面则要求房屋能实现保值增值，这些都需要高水平的专业 物业管理服务。
(3)物业项目建设规模大，智能化程度提高，提升了对房屋及设施设备的维护管理专业性的要求。一个物业项目里往往有成百上千业主，众多业主由于房产毗邻，房屋建筑结构及设施设备较为复杂。随着物业的科技含量提高，对物业管理服务专业性程度也提高。这种公共性服务已经不可能由单个业主或少数业主来完成，而需要通过全体业主委托专业化的物业服务企业来提供这种服务。为了能更好地使用管理物业、实现物业保值增值，全体业主便产生了公共性物业管理服务的需求。
4、为什么说购房者提前关心物业管理是十分必要的?
通常，购房者买房时，往往倾向于关注房屋所处的地段、交通方面与否以及价位的高低等，而对未来物业管理往往不重视或完全忽视。购房者买房主要有两个目的：一是为了安居乐业;二是为了财产保值增值。但是恰恰被人们忽视的物业管理的优劣往往对能否实现上述目的起着关键作用。物业服务企业的好坏直接影响到业主将来的生活，以及房产的保养、维护和升值。因为物业管理提供的是服务、优质的物业服务，一则人们可以安居乐业，享受整洁、舒适、安全、文明、优雅的生活和工作环境;二则能提升房屋价值。所以，购房者要保障能够在将来得到良好物业服务，在购房时就应当关注物业管理事项，这样才能为将来的物业服务打下良好的基础。
特别需要注意的是，购房者在购房时，还处在业主大会成立之前的前期物业管理服务阶段，这个阶段的物业服务费用、服务内容和质量要求等有关物业管理事项是按房屋买卖时的约定实行的。如果购房时没有约定，房屋买卖关系已经形成，业主到入住时发现物业服务费用过高或物业管理内容不合理等情况，引发出部必要的毛妇女，而这类矛盾的产生通过预先对物业挂你的关注是可以避免的。因此，购房者在购房时，要注意：第一，要查看在房屋预售前，开发商是否已与物业服务企业谈定前期物业管理协议，具体了解物业服务内容、方式、收费等事项。并且，购房者还可以要求开发商在售楼时，对相关物业服务问题作出必要的说明、解释，这样也方便购房者进行综合的比较、选择、决定。第二，与开发商书面约定好房屋入住后的有关物业管理事项，即使是预售房屋，购房时离入住还有一段时间，也应在购房时与开发商约定好物业服务事项，这样才能有效避免入住后的物业管理服务纠纷，进而维护自己的合法权益。
5、现代物业管理与传统的房屋管理有何区别?
(1)政府所起的作用不同。在传统房屋管理体制下，政府(包括街道、房产所、机关和企事业单位)都是直接参与房屋管理;物业挂历则是实行企业化的管理，政府各个部门不直接参与物业的具体经营和管理，而是通过制定行政管理法规、规章来规范物业管理活动并指导、监督物业管理的运作。
(2)管理形式不同。过去是多个产权单位、多个管理部门的分散、多头管理，小区居民要和多个部门打交道，包括街道、居委会、派出所、环卫、绿化、消防以及水、电、煤气等众多部门;物业管理则是统一的综合性管理，居民只要面对一家物业服务企业即可解决上述生活中的问题，客服了在管理中经常出现各自为政、扯皮推诿的弊端。
(3)管理内容不同。过去的管理内容单一，一般只局限单纯的房屋维修，管理效果不好，物业寿命短，造成社会财富浪费;物业管理则是对管辖范围内的房屋及配套设施的专业化管理和养护及对住户的全方位多层次的服务，有利于发挥住宅小区和各类房屋的整体功能和综合利益，有利于开展好社区服务。
(4)经费来源不同。过去的管理是以行政手段为主，经费来源于租金和国家的财政补贴，挂你服务是无偿提供的，是福利型的管理体制;物业管理则是一种有偿服务，实行社会化、专业化、企业化、经营型的管理，走上了以业养业、自我发展的道路。小区的管理有了“造血”功能，既减轻了政府的压力和负担，又使管理经费有了稳定来源。
(5)住户的作用不同。过去的管理是由政府的职能部门以行政手段对房屋进行管理，由于是无偿管理，住户只能被动接受，别无选择;物业管理则是实行业主自治管理与物业服务企业专业化管理相结合的一种管理模式，从管理单位的终身制到业主自由选择实行聘用制，摆正了业主与物业管理单位的关系。业主委员会代表全体业主的利益，可以选聘或解聘物业服务企业，并有权审议、监督物业服务企业的年度计划和财务收支情况，能够真正行使业主的权利和作用。
6、物业服务企业对居住小区的常规性、公共性物业服务应包括哪些内容?
(1)房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督;
(2)房屋设备、设施的管理;
(3)环境卫生的管理;
(4)绿化管理;
(5)配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作;
(6)车辆道路管理;
(7)公众代办性质的服务;
二、前期物业管理
7、什么是前期物业管理?
前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。《物业管理条例》第21条也规定，在业主、业主大会选聘物业企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。从上述规定可以看出，前期物业管理即是指从商品房尚处于销售阶段到召开业主大会授权业主委员会与物业服务企业签订正式物业服务合同的这整个时间段，由建设单位选聘的物业服务企业实施的物业管理服务。
8、何谓前期物业服务合同，其有效期限有多长?可以口头达成前期物业服务合同吗?
前期物业服务合同是指在业主大会成立之前，由建设单位与其选聘的物业服务企业所签订的物业管理服务合同。同时《物业管理条例》第25条、第26条规定，建设单位与购房者之间所签订的房屋买卖合同，应当包含前期物业管理服务合同约定的内容;前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。这样就解决了两个合同期限上的重合，避免纠纷的发生。
我国《合同法》为了促进经济生活的发展，对于合同的形式作了较为自由的规定，一般来说可以采用书面、口头等多种形式。为了避免一些关系复杂的法律关系过于草率，采取了灵活的规定，即同时规定法律、法规要求书面形式的，应当采用书面形式。鉴于前期物业服务合同的内容多，法律关系复杂，涉及广大业主合法权益的维护，《物业管理条例》要求必须采取书面形式。
9、前期物业服务合同的效力如何?为什么业主不能对前期物业服务合同说“不”?
按照《合同法》原理，非经第三人同意，合同不能为第三人设定义务，非合同当事人也不受合同的约束。基于前期物业服务合同的特殊性，虽然业主和业主委员会没有参与前期物业服务合同的签订，但是业主以及业主委员会在选聘新的物业服务企业并签订合同之前，前期物业服务合同对其具有约束力，其负有履行前期物业服务合同的义务。这就意味着业主和业主委员会不能以其未参与订立合同或并非是其签订为由拒绝履行相应的义务。
业主没有对前期物业服务合同说“不”的权利，可以从以下几个方面分析：法律为了满足物业服务方面实际需求，明确规定开发商依法有权选择物业服务企业签订前期物业服务合同;从合同法原理来看，在签订合同时，就相当于承诺接受开发商签订的前期物业服务合同;从前期物业管理的目的上来看，前期物业服务合同签订的目的最终还是业主利益最大化;从以上三方面分析可以看出业主确实不能也部应该对前期物业服务合同说“不”。
10、前期物业管理服务合同不能拒绝，如果业主认为前期物业管理服务合同的内容不合理怎么办?
根据《物业管理条例》第21条的规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”在业主入住之前，为了管理小区，保障业主的生活环境，开发商有必要也有权利选聘前期物业服务企业，这是法律赋予开发商的权利，同时也是开发商承担的义务。这一规定对于业主同样具有法律强制性，业主不得以合同并非由其签订为由拒绝履行。相关法律法规规定，买卖双方应当就前期物业管理做出约定，商品房买卖合同应当包含前期物业服务内容，或者要求房屋买受人与建设单位选聘的物业服务企业签订协议。买受人虽然在选聘前期物业服务企业时部享有表达自己意志的权利，但买受人可以就合同的条款提出自己的意见，如果协商不成，而且合同条款确有损害利益内容，买受人可以向房地产主管部门和物价主管部门投诉，要求变更合同中的不合法条款。
11、前期物业服务合同一般应该包括哪些内容?
为了规范前期物业服务合同的内容，建设部制定并公布了《前期物业服务合同(示范文本)》，作为建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同的重要指导。根据示范文本，前期物业服务合同应包括一下内容：
(1)物业基本情况;包括物业的名称、位置、四至情况，以及物业共用部位、共用设施设备的所有权、使用权进行约定。
(2)服务内容与质量;包括物业服务企业提供服务的具体内容如：1物业共用部位的维修、养护和管理;2物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理;3物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;4公共绿化的养护和管理;5车辆停放的管理6公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;7装饰装修管理服务;8物业档案资料管理。此外还包括前期物业管理服务应达到的质量标准。
(3)服务费用;
(4)物业的经营与管理;包括物业服务区域内停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施的使用方式、费用收取及收入分配。
(5)物业的承接验收;包括对物业共用部位、共用设备设施的验收、确认。
(6)资料的移交;
(7)前期物业管理物业的保修责任;
(8)物业的使用与维护;包括有关物业服务区域内物业共用部位和共用审视设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等卫生方面的规章制度的制定和实施。
(9)专项维修资金;包括专项维修资金的缴存、管理、使用、续筹等方面的约定。
(10)违约责任;
(11)其他事项;如合同的期限;合同期满后物业服务企业的业主委员会移交物业管理用房等义务;纠纷的处理方式等。
12、什么是“业主管理临时规约”?为什么要由开发商制定“业主管理临时规约”?
“业主管理临时规约”是指建设单位在销售物业前制定的，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出的约定。
“业主管理临时规约”具有过渡性质，是由开发商制定的，这是由于开发商在物业销售之前是物业的唯一业主，此时的业主大会尚未成立，无法通过正式的“管理规约”。但是，开发商制定的“业主管理临时规约”，不得侵害物业买受人的合法权益。正式的“业主管理规约”应当是由全体业主共同制定的关于物业的使用、维护以及管理等方面的规约，对全体业主发生的约束效力，体现了业主自我管理、自我约束的思想，是业主之间的共同约定。因此，“业主管理规约”需要经过全体业主的议论与审议，审批“业主管理规约”属于业主大会的职责。但是，在业主大会召开之前，是不可能通过“业主管理规约”的。而此时就面临一个双重问题：一方面，业主大会的召开需要达到一定的条件，而物业的出售往往是分期分批出售的，初期入住的业主人数较少，而且随着物业的销售情况不断发生变化。此时如梭允许少数业主制定临时公约，也很难反映全体业主的共同意志。另一方面，随着业主的先后入住，关于物业的使用、维护与管理的规则又是业主和物业本身维护与保养的迫切需要，否则不仅损害业主饿利益，也会影响物业的使用与管理。为此，需要在业主大会制定正式的“业主管理规约”之前先行制定临时的“管理规约”。此时，开发商作为唯一业主成为唯一可行的制定“业主管理临时规约 ”的主体。
13、“业主管理临时规约”是物业买卖合同的组成部分吗?
物业买卖合同与“业主管理临时规约”的性质、内容和权利范围存在本质上的差别，基于这一点，《物业管理条例》并没有规定“业主管理临时规约”是物业买卖合同的组成部分。因为从本质上来说，物业买卖合同是开发商与买受人之间确定物业买卖权利义务关系的协议，而“业主管理临时规约”是全体业主必须遵守的、约束全体业主行为的行为准则。所以，“业主管理临时规约”不是物业买卖合同的组成部分。
14、“业主管理临时规约”主要包括哪些内容?
为了规范“业主管理临时规约”的制定，建设部制定并公布了《业主临时公约(示范文本)》以指导建设单位制定《业主管理临时规约》。根据该示范文本，“业主管理临时规约”应包括以下内容：
(1)物业服务区域内物业的基本情况;包括物业的名称、位置、建筑面积、四至情况，以及物业共用部位、共用设施设备的所有权、使用权属于开发商。
(2)物业的使用;包括业主对物业使用中享有的权利和应承担的义务。比如，业主对物业的专有部分享受占有、使用、收益和处分的权利，但不妨碍其他业主正常使用物业。业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、供水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。业主应妥善利用和爱护物业的公用部分与公用设施，不得擅自利用、毁损物业的共同部分。业主不得擅自变更物业共用部分的构造、布局、外观、用途;不得私自占用、拆除、破坏物业的共有部分与公用设施。同时业主不得违章搭建、私设摊点;在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物;违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声等其他利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动等。
(3)物业的维修养护;包括业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益;业主维护时的告知义务，对于其他业主维护的协助义务;假设单位应按国家规定的报修期限和报修范围承担物业的报修责任;物业服务区域内的全体业主按规定缴存、使用和挂你物业专项维修资金等。
(4)业主的共同利益;包括业主对前期物业服务企业的授权;物业收费问题及利用物业共用部位、共用设施设备经营收益的使用的约定。
(5)违约责任;包括业主和建设单位违反“业主管理临时规约”时，其他业主、物业服务企业可以向法院起诉以保护自己的合法权利。
(6)附则;包括对于特定名词的解释及临时公约的生效时间和有效期限。
15、“业主管理临时规约”和“业主管理规约”有何区别?
“业主管理临时规约”由建设单位在销售物业前制定，由买受人在与建设单位签订物业买卖合同时书面承诺，适用于业主大会成立之前的前期物业管理阶段;“业主管理规约”由业主大会在“业主管理临时规约”的基础上做适当修订而成，对全体业主具有约束力，是业主大会成立后，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后生效。
“业主管理临时规约”，是指建设单位根据国家有关物业管理的法律、法规和政策规定，依照建设部《业主管理临时规约》示范文本的基本内容，结合准备销售物业的实际情况制定的最初“业主管理规约”的文本。物业买受人在购买房屋时，应当了解和承诺遵守“业主管理临时规约”。当业主入住率达到一定比例之后，可由业主大会筹备组据此提出修改建议和草率，报业主大会讨论通过后，即可成为“业主管理规约”
篇5：某物业管理人员业务知识考核题库(环境类)
20**某物业管理人员业务知识考核题库(环境类)
一、填空题
1、会所服务人员应至少15分钟对桑拿房巡视一遍。
2、会所各项目超时收费标准：超时10分钟按半小时计算，超时40分钟，按1小时计算。
3、会所儿童娱乐室每周至少1次对玩具进行消毒处理。
4、部门负责人至少每月巡查1次管理区域的清洁工作情况，部门每季度组织1次外包方沟通会。
5、刷洗大理石上的油漆使用 天那水 或 松节水 、汽油。
6、蚊蝇消杀4--11月每月至少4次，12--3月每月至少2次。雨后或蚊蝇繁殖高发期应适当增加频次。
7、每月保洁主办制定保洁月工作计划，编写《服务供方工作评估报告》，审核保洁工具材料的月领用统计，负责保洁类记录及时存档，对现场清洁、消杀质量每周进行一次抽查，每周组织一次保洁班例会。
8、枯萎的地被植物，每1000平方米范围内不超过2平方米，单块枯萎面积不超过0.5平方米。
9、每年3-7月份应特别留意管理服务区域内的白蚁活动情况。
10、蟑螂密度测量法：目测法、药激法。
11、物业服务中心的消杀工作主要包括 白蚁防治 和四害消杀、绿化消杀。
12、肥料按其来源及特征，可以分为有机肥如：花生麸、蘑菇肥、鸡粪等，无机肥如：尿素、复合肥等。
(各填1种即可)。
13、体系文件规定泳池水质ph值应保持在6.8-8.2之间，尿素浓度≤3.5mg/l，细菌总数≤1000个/ml，大肠杆菌≤18个/l，游离余氯0.3-0.5mg/l，浑浊度≤5度。
14、公司规定各部门必须确保在泳池开放期间救生员不能离开泳池，并保持高度警惕，采取定位观察与巡视观察相结合的方式(每15分钟巡视泳池一遍)，特殊情况需要短暂离开时须有能胜任的人员顶岗。
15、体系文件规定：12岁以下及身高1.4m以下的未成年人，必须由成人陪同方可进入泳池游泳。
16、救生人员上岗条件：须持有效的救生员证书 、 健康证 和卫生知识培训合格证方可上岗。
17、《卫生许可证》两年复审一次，逾期三个月未复核者，原《卫生许可证》自行失效。
18、体系规定，余氯值的测试方法为：在水下 50 厘米处取水，余氯值试管中加入 5 滴oto试剂摇匀与标准色对比。
19、《深圳市游泳场所卫生量化分级管理》从200 6年 5 月 1 日正式开始实施。
20、垃圾中转站至少需配置 2 个灭火器。
二、单项选择题
1、会所洗手间每( c )巡视一次。
a、10分钟 b、20分钟 c、30分钟 d、1小时
2、会所桑拿房的灯具、地脚线应( a )擦拭一次。
a、一周 b、一天 c、三天 d、半月
3、大理石、花岗石等各种表面光滑的大面积地面，适宜采用( c )的清洁方式。
a、清扫 b、湿拖 c、干拖推尘 d、吸尘机吸尘
4、一般情况下，2米以上5米以下玻璃窗应( b )清洁一次。
a、每天 b、每周 c、每月
5、放置细砂的公共烟灰盅，应( a )对烟灰盅进行清洁。
a、每小时 b、每半小时 c、每两小时 d、每10分钟
6、下列说法当中正确的一项是( b )。
a、清洁广场砖面时可以将洁瓷灵直接倒在砖面上清洁
b、无玻璃装裱字画的清洁方法是，用鸡毛掸或干毛巾除尘呈本色
c、放置物为水或水和花瓣的烟灰盅清洁方法：至少每半小时检查一次，有烟头等杂物时及时更换水
d、剪草机累计工作时间超出150小时，必须通知设备责任人对剪草机进行更换机油
7、保洁员须每( a )填写空置房巡查记录。
a、月 b、二月 c、季 d、半年
8、土壤板结，通气不良，会使大量的( b )聚集于泥土中，导致植物根系腐烂。
a、氧气 b、二氧化碳 c、一氧化碳
9、刚种植尚未长出新根的植物，不宜( c )。
a、浇水 b、修剪 c、施肥
10、各物业服务中心须每( c )进行一次鼠密度测试。
a、月 b、半年
c、季度 d、年
11、保洁类《 工作评估报告》的报送时间是每月( b )前。
a、3日 b、5日 c、10日 d、15日
12、儿童泳池最深端水深为( d )米。
a、0.4-0.6 b、06-0.8 c、0.8-1.0 d、1.0-1.2 e、1.2-1.4
13、成人急救时，心脏按压深度一般为( d )。
a、3-4厘米 b、5-6厘米
c、2-3厘米 d、4-5厘米
14、法规规定，海滨浴场救生观察台最低高度为( c )。
a、1.0米 b、1.5米 c、2.0米 d、2.5米
15、国家标准规定泳池开放期间人均占有水域面积≥( b )。
a、2平方米 b、2.5平方米 c、3平方米 d、4平方米
16、泳池常用的消毒药品为( a )。
a、强氯精 b、聚合氯化铝 c、明矾 d、食用碳酸钠
e、片碱 f、盐酸 g、硫酸铜
17、泳池常用杀灭水中藻类和虫子的药品为( g )。
a、强氯精 b、聚合氯化铝 c、明矾 d、食用碳酸钠
e、片碱 f、盐酸 g、硫酸铜
18、国家标准规定水面面积为250㎡以内的人工游泳池配备的救生观察台的数量为( b )。
a、1个 b、2个 c、3个 d、4个
19、物业环境固体废弃物污染的防治重点是对( c )。
a、商业垃圾的处理
b、工业垃圾的处理
c、生活垃圾的管理
d、公共厕所的管理
20、清洁供方必须于每月( a )日前，向物业服务中心提交下月工作计划。
a、28日 b、29日
c、30日 d、最后一个周五
21、大理石的主要成份是( d )
a、二氧化硅 b、长石
c、云母 d、碳酸钙
22、泳池开放期间，泳池救生员应严格执行泳池管理规定，要求泳客( c )
a、按照冲洗、淋浴→排便→浸脚消毒→入池的卫生程序引导泳客入池
b、按照浸脚消毒→冲洗、淋浴→排便→入池的卫生程序引导泳客入池
c、按照排便→冲洗、淋浴→浸脚消毒→入池的卫生程序引导泳客入池
d、按照浸脚消毒→排便→冲洗、淋浴→入池的卫生程序引导泳客入池
三、 多项选择题
1、大厅、大堂内的大理石地面的清洁需要用半干的尘推先清除灰尘、沙粒。一般污迹用水加适量
( c d )调匀后用毛巾擦洗。
a、去污粉 b、稀盐酸 c、洗洁精 d、中性清洁剂
2、在对清洁供方进行监控时，须判定为严重不合格的情况，包括( abcd )。
a、在同一天的检查中，发现三处或以上区域出现相同项目的不合格
b、连续三天的检查中，同一区域出现两次及以上相同项目的不合格
c、在规定的整改时间内没有完成整改项目
d、不按约定进行用水作业，浪费水资源
3、底蜡包括( ac )两种类型。
a、油性 b、中性 c、水性 d、光性
4、垃圾中转站需根据季节定期清理，( d )范围外不得有刺激性气味。
a、2米 b、3米 c、4米 d、5米
5、洁而亮的使用范围包括(abcd)。
a、各类木制品 b、塑料 c、金属表面 d、瓷器表面
6、每日一次的保洁内容包括(abc)。
a、玻璃门\单元门 b、样板房\垃圾房门 c、电梯门\轿箱
7、部门应制订《仓库管理规定》，并悬挂于仓库，内容包括：( abcd )
a、物资区域、种类划分 b、仓库的温度、湿度要求
c、防霉、防潮、防火要求 d、物资出入库、领借用、盘点
8、绿化员的工作内容包括( ac )。
a、熟悉绿化布局、苗木品种和数量 b、填写绿化巡查记录 c、清理绿化带中的杂物
9、农药的安全使用注意事项有( abdef )。
a、农药应存放于危险品仓库中，不得随处乱放
b、配农药或喷药时应戴好口罩及胶手套，并穿长衣、长裤
c、人应站在下风口，逆风喷药
d、注意过往行人，有人走过时应压低枪口或暂时关闭喷枪并提醒行人回避绕行
e、未用完的农药应装在一小桶中放于喷药机旁，不得乱放
f、喷完药后应及时洗手、洗脸并更换衣服，漱口后方可进食
10、人工游泳池须配备的救生器材有( ac )。
a、救生圈 b、救护床 c、救生杆 d、氧气袋
11、泳池现场须公示的内容包括( abcdef )。
a、泳池管理规定 b、泳池紧急救生技巧 c、禁止跳水 d、禁止潜水
e、禁止嬉水打闹 f、小心地滑(禁止跑步)
12、泳池从业人员患有 ，在治愈之前不得从事直接为顾客服务的工作：(abcdefg)。
a、痢疾 b、伤寒 c、病毒性肝炎 d、活动期肺结核 e、化脓性或渗出性皮肤病 f、重症沙眼 g、急性出血性结膜炎
13、国标规定各类泳池每天正常开放的最小补充水量为( c d )
a、室内公共泳池不少于3% b、室外公共泳池不少于5%
c、室内公共泳池不少于5%% d、室外公共泳池不少于10%
14、防毒蛇安全注意事项包括( abc )
a、在杂草丛生的区域作业时，应穿长衣、长裤和密封性能较好的鞋袜，戴手套、面具等
b、在开始作业时，应事先用棍棒等将工作区域检查一次
c、配备有效的蛇伤药物
15、剪草机安全操作注意事项包括( abcdefh )
a、必须穿不易被卷进机器的服装，不允许打赤脚或穿拖鞋、短裤等进行操作
b、使用前须检查剪草机底盘、刀片螺丝是否松动，设备正常方可使用
c、剪草前应彻底清除草地中的石块、铁丝等杂物，并将工作区域内的无关人员劝离现场
d、剪草时应保持平行匀速推进
e、清理草袋时应关机
f、斜坡剪草时，操作人员应站在与机械同一水平线的位置侧向操作，避免滑倒时机械伤人
g、雨天或草地潮湿时可进行剪草作业
h、任何未经培训或培训不合格人员，不得操作机械
16、提供家政服务后，须全部回访的是( abcd )。
a、新签协议的顾客
b、新推出的服务
c、新人提供的服务
d、上次服务曾被投诉过的人员提供的服务
17、每月进行家政服务回访时，以户为单位计算回访比例。下列情况下，( abc )需回访的比例为20%。
a、150户 b、210户
c、250户 d、310户
18、根据《深圳经济特区市容和环境卫生管理条例》规定，市容和环境卫生管理工作实行辖区责任制，坚持( ab )的原则。
a、专业人员管理与群众管理相结合
b、教育与处罚相结合
c、市民自治与行政管理相结合
d、罚款与批评相结合
19、定期查看化粪池内固体污物的沉积量，池内污物不多于粪池总容积的( c )。
a、1/2 b、2/3 c、3/4 d、4/5
20、酸性清洁剂具备的功能包括( abd )
a、杀菌 b、除臭
c、除锈 d、清除尿碱类污渍
21、环境类质量记录表格有( abcef )
a、《保洁工作检查记录表》
b、《消杀(毒)工作记录表》
c、《绿化养护检查表》
d、《空置房巡查记录表》
e、《鼠、蟑密度检测记录表》
f、《洗手间定时清洁记录表》
四、判断题(红色字体为正确表述)
1、客人可以根据自己喜好，随意使用会所娱乐设施。 ( n )
客人不能随意使用会所娱乐设施(如：收费项目等)。
2、会所服务员当班时可随身携带少量现金。 ( n )
会所服务员当班时不得随身携带现金。
3、顾客物品存储地点均应设有“贵重物品自行保管”标识。 ( y )
4、体系文件规定草坪的杂草率不得超过5%。 ( n )
体系文件规定草坪的杂草率不得超过3%。
5、木制家私清洁所用的清洁材料有家私蜡、碧丽珠等。 ( y )
6、酸是一种强腐蚀剂，除用于个别部位的清洁外，应慎重使用。泳池切忌使用盐酸。 ( n )
酸是一种强腐蚀剂，除用于个别部位的清洁外，盐酸是泳池常用药品之一 。
7、绿化植物消杀的原则是"预防为主，综合防治"，进行预防消杀时抗菌类与杀菌类药品搭配使用。 ( y )
8、植物发生萎蔫，多因地下害虫，可采用50―100倍的敌敌畏\敌百虫\呋喃丹液进行浇灌防治，严重时必须挖开植物根部进行浇灌处理。 ( n )
植物发生萎蔫，多因地下害虫，可采用200―500倍的敌敌畏\敌百虫\呋喃丹液进行
浇灌防治，严重时必须挖开植物根部进行浇灌处理。
9、垃圾收集点的清洁标准是无异味、无杂乱垃圾、无污水。 ( y )
10、外包服务供方的评估与选择，按照《合同管理程序》与《招投标管理办法》的要求进行。 ( n )
外包服务供方的评估与选择，按照《采购管理程序》与《招投标管理办法》的要求进行。
11、公司环境方针是：预防为主，综合防治。 ( n )
公司环境方针是：爱护自然，守法防污，持续为顾客、员工、社会营造绿色生活。
12、受环境因素影响，空气、雨水、尘埃、阳光、气温等都会影响泳池水质。 ( y )
13、公用烟灰盅内可放置石米、细沙、水、花瓣。 ( y )
14、泳池投放沉淀药品后，泳池水需静置2-4小时，方可吸尘。 ( n )
泳池投放沉淀药品后，泳池水需静置6-8小时，方可吸尘。
15、国标规定室内泳池水温度为22-28摄氏度。 ( n )
国标规定室内泳池水温度为22-26摄氏度。
16、泳池常用消毒药物有液氯、漂白水、次氯酸钠。 ( n )
泳池常用消毒药品是强氯精。
17、服务行业从业人员每年必须经过深圳市卫生监督所体检合格后方可领取健康证。 ( n )
服务行业从业人员每年必须经过深圳市疾病预防控制中心体检合格后方可领取健康证。
18、如顾客服务需求超出合同及公司服务范围，服务人员确定可满足顾客需求时，可提供相应服务。 ( n )
服务人员未经批准不得提供超出合同及公司服务范围的服务。
19、深圳地区最适合移植树木的时间为5-10月。 ( n )
深圳地区最适合移植树木的时间为3-5月。
20、剪草过程中发现草袋装满3/4时，应关机清理再开机。 ( n )
剪草过程中发现草袋装满2/3时，应关机清理再开机。