房屋和公共配套设施管理及维修方案
(一)、房屋管理
1、巡检
每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、公共绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价;
在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查;每半年检查清除一次屋面、檐沟内落叶等，疏通雨水口、落水管等。
业主已委托管理空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施。
巡检做到事事有记录，并对巡检情况进行总结，把巡检结果、维修计划和需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或业主委员会。
2、装修管理
⑴、将住宅室内装修装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人。
⑵、对业主装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装修装饰管理服务协议;
⑶、业主装修期间每日巡查装修施工情况;
⑷、装修结束组织验收;
⑸、验收合格2个月后组织复验;
⑹、对装修中的违规行为及时劝阻，已造成事实后果或拒不改正的，及时报告有关部门依法处理。
3、油漆粉饰
www.pmceo.com-物业经理人
木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件油饰;5年油饰1次;钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件(铁栅栏、铁栏杆、铁门)其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后在油饰;铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉;上述部件应3年油饰1次;楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年粉刷1次。
4、建筑物外立面
建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1次;外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰1次;外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。
委托合同另有约定的按合同约定执行。
(二)、房屋设备分类
房屋设备是对房屋建筑内部附属的和相关的市政、公用设施、设备的简称，其种类繁多、功能各异;主要划分为房屋建筑设备和房屋建筑电气设备两大类。
1、房屋建筑设备
给水设备--用人工方法提供水源的设备，包括供水箱、供水泵、水表、供水管网等，组成生活给水系统、生产给水系统、消防给水系统;
排水设备--用来排除污水和雨水、雪水的设备，包括排水管道、通风管、清通设备、抽升设备等，组成生活污水排水系统、生产污水排水系统、雨(雪)水排水系统;
消防设备--包括供水箱、消防箱、兰花喷头、灭火机、灭火器、消防龙头、消防泵等;
2、房屋建筑电气设备
供电及照明设备--给房屋提供电源及照明的各种装置，包括线路、开关、配电箱、安全保护装置、照明器等;
弱电设备--给房屋提供某种特定功能的电子设备与装置，包括通讯设备、广播设备、共用天线及闭路电视系统、自动监控及报警系统、电脑网络系统等;
防雷装置--包括避雷针、线路、避雷器、地线等。
(三)、公用设施设备的保养与维修
1、房屋设备的保养实行三级保养制，即：日常维护保养、一级保养和二级保养。
日常维护保养--设备操作人员所进行的经常性的保养工作，主要包括定期检查、清洁和润滑，发现小故障及时排除;
一级保养--设备操作人员与设备维修人员按计划进行保养维修工作，主要包括对设备进行局部解体，进行清洁、调整;
二级保养--设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理;
2、房屋设备的维修：根据设备的完损状况，分为小修、中修、大修、更新改造。
小修--对设备进行日常的保养、检修及为排除运行故障而进行的局部修理;
中修--对设备进行正常的、定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，更换率一般为10%-30%;
大修--对设备进行定期的全面检修，对设备要全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，更换率一般超过30%;
设备更新和技术改造--设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大等问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。
此外，还有当设备在使用过程中发生突发性故障时的故障维修。
篇2：房屋和公共配套设施管理及维修方案
房屋和公共配套设施管理及维修方案
(一)、房屋管理
1、巡检
每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、公共绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价;
在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查;每半年检查清除一次屋面、檐沟内落叶等，疏通雨水口、落水管等。
业主已委托管理空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施。
巡检做到事事有记录，并对巡检情况进行总结，把巡检结果、维修计划和需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或业主委员会。
2、装修管理
⑴、将住宅室内装修装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人。
⑵、对业主装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装修装饰管理服务协议;
⑶、业主装修期间每日巡查装修施工情况;
⑷、装修结束组织验收;
⑸、验收合格2个月后组织复验;
⑹、对装修中的违规行为及时劝阻，已造成事实后果或拒不改正的，及时报告有关部门依法处理。
3、油漆粉饰
木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件油饰;5年油饰1次;钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件(铁栅栏、铁栏杆、铁门)其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后在油饰;铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉;上述部件应3年油饰1次;楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年粉刷1次。
4、建筑物外立面
建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1次;外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰1次;外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。
委托合同另有约定的按合同约定执行。
(二)、房屋设备分类
房屋设备是对房屋建筑内部附属的和相关的市政、公用设施、设备的简称，其种类繁多、功能各异;主要划分为房屋建筑设备和房屋建筑电气设备两大类。
1、房屋建筑设备
给水设备--用人工方法提供水源的设备，包括供水箱、供水泵、水表、供水管网等，组成生活给水系统、生产给水系统、消防给水系统;
排水设备--用来排除污水和雨水、雪水的设备，包括排水管道、通风管、清通设备、抽升设备等，组成生活污水排水系统、生产污水排水系统、雨(雪)水排水系统;
消防设备--包括供水箱、消防箱、兰花喷头、灭火机、灭火器、消防龙头、消防泵等;
2、房屋建筑电气设备
供电及照明设备--给房屋提供电源及照明的各种装置，包括线路、开关、配电箱、安全保护装置、照明器等;
弱电设备--给房屋提供某种特定功能的电子设备与装置，包括通讯设备、广播设备、共用天线及闭路电视系统、自动监控及报警系统、电脑网络系统等;
防雷装置--包括避雷针、线路、避雷器、地线等。
(三)、公用设施设备的保养与维修
1、房屋设备的保养实行三级保养制，即：日常维护保养、一级保养和二级保养。
日常维护保养--设备操作人员所进行的经常性的保养工作，主要包括定期检查、清洁和润滑，发现小故障及时排除;
一级保养--设备操作人员与设备维修人员按计划进行保养维修工作，主要包括对设备进行局部解体，进行清洁、调整;
二级保养--设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理;
2、房屋设备的维修：根据设备的完损状况，分为小修、中修、大修、更新改造。
小修--对设备进行日常的保养、检修及为排除运行故障而进行的局部修理;
中修--对设备进行正常的、定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，更换率一般为10%-30%;
大修--对设备进行定期的全面检修，对设备要全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，更换率一般超过30%;
设备更新和技术改造--设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大等问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。
此外，还有当设备在使用过程中发生突发性故障时的故障维修。
篇3：物业辖区给排水设备设施维修保养规程
物业辖区给排水设备设施维修保养规程
一、目的
规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。
二、适用范围
适用于物业管理处辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。
三、职责
1、物业经理负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。
2、机电维修部主管负责组织制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。
3、维修管理员具体负责实施水设备设施的维修保养。
4、服务中心主管负责向有关用户通知停水的情况。
四、程序要点
1、《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定：
(1)每年的12月15日之前，由机电维修部主管制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报物业经理审批。
(2)制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则：
a、给排水设备设施使用的频度;
b、给排水设备设施运行状况(故障隐患);
c、合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。
(3)《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：
a、维修保养项目及内容;
b、备品、备件计划;
c、具体实施维修保养的时间;
d、预计费用。
2、管理员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。
3、小区内主供水管(dn100以上加压管)爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变频器、pc中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由机电维修部主管负责。
4、水泵机组维修保养。维修部管理员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。
(1)电动机维修保养：
a、用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5mω以上，否则应烘干处理或修复;
b、检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承;
c、检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理;
d、清洁电动机外壳;
e、检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。
(2)水泵维修保养：
a、检查水泵轴承是否灵活、如有阻滞现象，则应加注润滑油;如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承;
b、转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴;
c、检查压盘根处是否漏水成线，如是应加压盘根;
d、清洁水泵外表;
e、如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。
(3)检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。
(4)检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。
5、控制柜维修保养。管理员每年的5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。
(1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。
(2)检查、紧固接线对，对于烧蚀严重的接线头应更换。
(3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。
(4)交流接触器维修保养：
a、消除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
b、清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;
c、清洁铁芯上的油污及脏物;
d、检查复位调簧情况;
e、拧紧所有紧固件。
(5)自耦减压启动器维修保养：
a、用500v摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5mω，否则应进行干燥处理;
b、外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。
(6)热继电器维修保养：
a、检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换;
b、检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。
(7)自动空气开关维修保养：
a、用500v摇表测量绝缘电阻，应不低于100mω，否则应烘干处理;
b、清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换;
c、自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象;
d、检查触头表面是否有小的金属颗粒，娟则应将其消除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。
(8)中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有应更换型号的中间继电器、信号继电器。
(9)信号灯、指示仪表维修保养：
a、检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡;
b、检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。
(10)远传压力表维修保养：
a、检查表内是否有积水，如有则应干燥处理;
b、检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接;
c、偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。
6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养
(1)闸阀维修保养：
a、检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫;
b、检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新黄油麻油;
c、对闸阀阀杆加黄油润滑;
d、对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。
(2)止回阀维修保养：
a、检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;
b、检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧;
c、检查止回阀油漆是否脱胎换骨落花流水，如脱落花流水严重则应处理后重新油漆。
(3)浮球阀维修保养：
a、检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换;
b、检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直;
c、检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。
(4)液位控制器维修保养：
a、检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;
b、清除压力室内污物，疏通控制水道;
c、检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧;
d、紧固所有螺母。
7、潜水泵或排污泵维修保养
(1)用500v摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25mω以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。
(2)检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。
(3)检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。
(4)清洁潜水泵、排污泵外壳、如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。
(5)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水示、排污泵上的所有螺母。
8、明装给排水管理维修保养(每年10月进行一次)
(1)检查支持托回是否牢固，否则应加强。
(2)检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。
(3)检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。
(4)检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理(更换胶垫)。
9、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小进，则应由机电维修部主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准后方可延时。
10、对于计划中未列出的维修保养工作，应由机电维修部主管尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障，先经机电维修部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《--事故报告》并上报物业经理。
11、管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《 维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内由维修部主管整理成册后存档，保存其为长期。
12、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由机电维修部主管填写《停申请表》，经物业经理批准后通知服务中心，由服务中心提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。
五、记录
六、相关支持文件
篇4：公共设施安装维修作业程序
一、目的
规范公共设施安装/维修程序，确保高效率、高质量地完成公共设施安装/维修工作。
二、适用范围
适用于所属各管理的公共设施安装/维修工作。
三、职责
1、工程部主管负责检查公共设施安装/维修工作的实施情况。
2、工程部组长负责公共设施安装/维修工作的组织实施。
3、工程部机电员工具体负责公共设施安装/维修工作。
四、程序要点
1、工程部员工进住户家进行公共设施安装/维修时，应遵守《租户家庭安装/维修标准作业程序》的第四条第1款。
2、工程人员进行室内外维修时，如涉及到交通或安全问题则应设置相应标示牌(如“前面施工、“请绕道”、“危险、请止步”等)，必要时应设置安全围栏并派专人看守。
3、座厕堵塞疏通
(1)首先用胶吸泵吸5次以上，然后用大水(用水通倒水)试座厕是否去水顺畅，如顺畅则表明以疏通好;如仍去水满则按2步骤进行。
(2)如堵塞严重则应拆开座厕疏通：
①先看整个坐厕地裂缝、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷则应向住户说明情况并征得住衣的同意后方可动手拆坐厕;
②剔除坐厕周围、坐厕出水口与排污口相接处的白水泥，抬开坐厕;
③如果坐厕座埋在地砖下面则应用钢凿凿掉坐厕座周围的地砖;如果坐厕是用螺栓固定的则应拆掉螺母，然后才抬开坐厕;
④反冲坐厕并用铁线勾出坐厕s形存水弯头内的脏物;
⑤用铁线勾出排污口弯头内的脏物或用疏通机疏通排污管;
⑥用大水试排污管，如果流水顺畅则重新装回坐厕;如果仍堵塞，则按第6条处置。
4、厨房排水堵塞疏通
(1)用铁线勾出存水弯内的脏物。
(2)用疏通机疏通排水管。
(3)用大水试排水管，如果流水顺畅则说明已疏通好;如果去水较慢则说明仍堵塞，此时应按第6条处置。
5、厨房/卫生间查漏
(1)确认室内给排水管的走向，并仔细查看具体渗漏部位。
(2)关闭室内所有用水部位(包括坐而水箱)，查看水表是否转动，如不转动则说明给水管不漏水;如果水表转动说明给水管漏水。
(3)用铁钎贴着给水管漏水可疑处仔细听，如听见水流声则说明此处漏水;如没有听到水流声则应另移一处，直至找到漏水处(一般情况下给水管漏水，住户都会要求全部装明管)。给水管安装按《住户家庭安装/维修标准作业程序》的第10条处置。
(4)排除给水管漏水故障后如果仍漏水，则应在挨近排水排污横管与立管接口的地方用切砖机切开一块地砖，挖掉地砖下面的泥沙，让沉箱里的水从排污立管流走。然后分别放洗手盆、浴缸、地漏、坐厕、洗菜盆的水，直至查出漏水的卫生器具。
(5)卫生器具一般情况下是接头漏水。如切砖机切开漏水卫生器具的接头，如接头漏水则应重新安装好接头，如果接头不漏水测肯定是排水或排污横管破裂或堵塞。
(6)更换排水排污横管按第6条进行。
6、排水排污横管安装
(1)用电锤打碎卫生间或厨房的地砖、水泥砂浆层。
(2)用塑料纺织袋运走碎的地砖、水泥砂浆。
(3)铲尽排水排污管上的泥土。
(4)取出破烂的或严重堵塞的排水排污横管。
(5)平整夯实装排水排污横管的基础。
(6)排水排污管就位(此时应注意到排水排污管应按5%的坡度坡向排水排污立管)。
(7)从排水排污立管接口处开始朝卫生器具方向开始装管：
①如是铸铁管接头则应先向接口内加压麻丝，然后再加压半干的水泥，接口应全部塞满;
②如是pvc胶管接头则直接用pvc胶粘结，注意接口应注满pvc胶水。
(8)排水排污管全部装好后，用水反复试(三次以上)排水排污横管是否漏水。如漏水则应重新安装;如不漏水则可以回填沙土。填土时应边填边夯实，夯实时应注意装管部位的用力不能太大。
7、做砂浆面层
(1)整理、夯实基础。
(2)首先将水泥、砂按1：1配好并干拌均匀，然后加水拌到颜色一致。
(3)水泥砂浆摊铺后应立即拍实，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥终凝前做完压光工作。
(4)如表面水分较多可撒适量的1：1平水泥砂，撒布要均匀，撒后再用木块搓平压光(不宜撒干水泥)。
(5)如做地面在层应保证厚度为50mm左右，如做墙面面层应保证厚度为15mm左右。
8、贴地面砖
(1)在房间四周墙面弹好 500mm水平线。
(2)基层处理：对于光滑的水泥地面要凿毛或半路洗干净后刷水泥浆。
(3)做灰饼、做标筋：
①从墙面 500mm水平线下返，在房间四周弹砖面上平线做灰饼，灰饼上平线应低于地面标高一个地面砖加粘贴层的厚度;
②根据灰饼在房间四周做标筋房间较大时，应每隔1至1.5m作标筋一道。有地漏的房间，标盘应朝地漏方向以5%的坡度呈放射状汇集。标筋厚度控制在20至30mm。
(4)抹线平面：根据标筋高度用1：2或11：9.3水泥砂浆填至比标筋稍高，然后拍实并刮平，使展平的砂浆面与标筋找齐。用托线横竖检查砂浆层平整度、标高及泛水(坡度)要求，如不行则重新刮平。
(5)规方、弹线、拉线：
①测量房间纵横方向的尺寸，考虑砖缝为2mm。当尺寸不足整块砖的倍数时，可用切砖机切砖贴于边角处;当尺寸与整块砖的倍数相差不大时，可用调整砖缝间的方法来解决;
②根据确定的砖数和缝宽在房间中部弹十字线，然后每隔4块砖弹控制线或在房间四周贴标砖并拉线。
(6)铺贴地砖：
①从房间里面向门口方向铺贴;
②在找平面浇水泥浆并扫平，面积应控制在边铺砖边浇灰;
③砖背面抹满、抹匀1：2粘浆的砖，准确地铺贴在浇好水泥浆的找平面上，砖的上楞要跟拉线找平，随时注意横平竖直;
④用木锤敲实、找平，贴得不实或低于水平控制线高度的要抠出补浆重贴。
(7)勾缝：
①用白水泥浆勾缝或擦缝，勾缝应密实，缝内要平整光滑;
②如缝隙很小(1mm)以下，可以直接撒干的白水泥，用扫帚将水泥扫入缝内并灌满，用水壶洒适量的水，并用木拍拍实缝隙。
③水泥砂浆凝固后，用抹布、棉纱彻底擦净水泥痕迹，清洁地砖地面。
(8)养护：地砖铺完后应在上面洒少许水，24小时内不准上人。
9、坐厕安装
(1)将预留排污管口周围清扫干净，取下临时管堵，清除排污管内的脏物。
(2)在坐便器与地面接触的部位铺上白水泥浆。
(3)在坐便器的排水口与预留排污管口对正，承接口上抹上玻璃胶，放在坐便器，并调整好坐厕位置。
(4)将坐便器与地面接触的周边缝处刮平抹光，白水泥浆不足的地方应填满。
(5)将水箱出水口与坐便器进水口对正并放好胶垫，找平、找正水箱与坐便器安装固定孔，插入8~10mm螺栓，套上胶垫和垫圈，拧至适当紧度。
(6)连接好水箱进水软管。
10、立柱式洗面器安装
(1)按照预留排水口中心的位置在墙上画好竖线。
(2)将立柱中心对准墙壁上竖线立好放正，将洗面器放在立柱上，使洗面器中心也对准墙上竖线。放平找正后，在墙上画好固定洗面器和立柱移到别处。
(3)按墙上的印记用冲击钻10mm的膨胀螺栓孔，向孔内打入10mm膨胀螺栓并拧紧。
(4)将安放立柱的地面印记内铺好15~30mm厚白水泥浆，然后将立柱放在印记位置上。
(5)将洗面器安装孔对准墙面上膨胀螺并放在立柱上，再次将洗面器找平，立柱找直，在膨胀螺栓上加胶垫、平垫圈，然后用螺母拧紧(用力应适度)。
(6)交将立柱与洗面器接触处用玻璃胶勾缝并抹光;将立柱与地面接触处装修，亏损处加白水泥浆，抹光立柱与地面接触处。
11、每年油漆一次明装排水排污管。
12、及时维修好住宅天台门。
13、每两个疏通一次小区内主排水排污管道。
14、机电员工完成公共设施安装/维修工作后应及时打扫工作场地的清洁卫生;用塑料编织袋装走所有砖渣、泥沙，用抹布擦拭干净弄脏的部位。
15、搞完卫生后，机电员工应把移动了的物品归回原位，拆除标示牌、围栏等。
16、如是进住户家进行安装/维修，全部工作完成后，机电员工应请住户(如住户在家的话)对安装/维修工作进行验收。机电员工应及时解答住户提出的问题，并向住户讲解应注意的事项。对于能够做试验的安装/维修项目，试验次数应不少于3次。如果住户对安装/维修有不满意的地方(合理的)，机电员工应及时进行整改，直至住户满意为止。确认一切正常后请住户在《住户家庭安装/维修(收费)通知单》上签名确认。如住户对此次安装/维修收费有异议，机电员工根据《机电维修部制作维修项目收费规定》向住户进行解释，尽量打消住户的误解。
17、机电员工回到机电处后，应及时填写好安装/维修通知单，内容包括：维修内容、所用主要材料、开工时间、完工时间等，最后签上工程员工姓名以备查询。
18、对于缺少材料或其他情况需要推迟的安装/维修项目需填写《机电处安装维修推迟单》
19、机电处做好安装/维修通知单登记工作。
五、记录
篇5：物业给排水设备设施维修保养标准作业程序
物业给排水设备设施维修保养标准作业程序
一、目的
规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。
二、适用范围
适用于物业辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。
三、职责
1、管理处主任负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。
2、工程部主管负责组织制定《给排水设备设施保养年度计划》并组织监督该计划的实施。
3、水泵房组长/机电维修员具体负责实施给排水设备的维修保养。
4、事务部负责向有关用户通知停水的情况。
四、程序要点
1、《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定
(1)每年的12月15日之前，由工程部主管组织水泵房组长/机电维修员一起研究制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。
(2)制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则：
①给排水设备设施使用的频度;
②给排水设备设施运行状况(故障隐患);
③合理的时间(避开节假日、特殊活动日等);
(3)《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：
①维修保养项目及内容;
②备品、备件计划;
③具体实施维修保养的时间;
④预计费用。
2、水泵房机电维修员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。
3、广场内主供水管(dn100以上加压管)爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变压器、pc中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由水泵房机电维修员负责。
4、水泵机组维修保养。水泵房机电维修员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。
(1)电动机维修保养：
①用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5mω以上，否则应烘干处理或修复;
②检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承;
③检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理;
④清洁电动机外壳;
⑤检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。
(2)水泵维修保养：
①检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油;如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承;
②转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴;
③检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根;
④清洁水泵外表;
⑤如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。
(3)检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。
(4)检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。
5、控制柜维修保养。水泵房机电维修员每年的5月、11月应对广场内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。
(1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。
(2)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。
(3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。
(4)交流接触器维修保养：
①清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
②清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严惩不能正常工作的触头应更换;
③清洁铁芯上的油污及脏物;
④检查复位调簧情况;
⑤拧紧所有紧固件。
(5)自耦减压启动器维修保养：
①用500v摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5mω，否则应进行干燥处理;
②外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。
(6)热继电器维修保养：
①检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换;
②检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。
(7)自动空气开关维修保养：
①用500v摇表测量绝缘电阻，应不低于100mω，否则应烘干处理;
②清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换;
③自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象;
④检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。
(8)中间继是器、信号继电器修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。
(9)信号灯、指示仪表维修保养：
①检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡;
②检查各批示仪表指示是否正确，如有偏差侧应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。
(10)远传压力表维修保养：
①检查表内是否有积水，如有则应干燥处理;
②检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接;
③偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。
6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养
(1)闸阀维修保养：
①检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫;
②检查压横油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻油;
③对闸阀阀杆加黄油润滑;
④对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。
(2)止回阀维修保养：
①检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;
②检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧;
③检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。
(3)浮球阀维修保养：
①检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换;
②检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直;
③检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。
(4)液位控制器维修保养：
①检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;
②清除压力室内污物，疏通控制水道;
③检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧;
④紧固所有螺母。
7、潜水泵或排污泵维修保养
(1)用500v摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25mω以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。
(2)检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。
(3)检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。
(4)清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新没漆一遍。
(5)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。
8、明装给排水管维修保养(每年10月进行一次)
(1)检查支持托架是否牢固，否则应加强。
(2)检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。
(3)检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。
(4)检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理(更换胶垫)。
9、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由机电处主管填写《申请延时维修保养表》经管理处主任批准后方可延时。
10、对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程部主管尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障，先经工程部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。
11、水泵房机电维修员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内由水泵房组长整理成册后交机交处存档，保存期为长期。
12、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由机电处主管填写《停申请表》，经物业经理批准后通知公共事务部，由事务部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。