物业管理企业亟需建立设备维修保养体系
自上世纪80年代改革开放以来，城市建设蓬勃发展，到处高楼大厦林立。为了确保这些楼宇的正常运作，一个新兴的朝阳行业——物业管理行业应运而生。物业管理为人们创造了安全、舒适、整洁、幽雅的生活、办公环境，这是众所周知、有目共睹的，也是能为人们所亲身感受到的。而另一方面非常重要的工作，人们却了解的比较少：房屋建筑本体及设备设施的管理，确保楼宇正常供水、供电、供冷及电梯的正常、安全运行，是实现物业管理整体目标的重要支撑点，也是物业实现保值、增值的有力保障。
管理好建筑设备设施是关系到业主的切身利益，关系到物业是否能保值升值的大事。笔者结合工作中的实际经验，谈一下对建筑设备维修保养的体会。
一、加强接管验收，消除隐患、完善功能，为日后管理打好基础
由于建筑市场招投标的不完善、不规范，施工队伍良莠不齐，施工人员素质差，工程施工及设备安装质量难尽人意。因此必须加强接管验收，在接管初期对设备进行认真的检测，消除设备存在的隐患，确保设备原设计功能，为日后的管理打下良好的基础。具体做法如下：
1、每接管一个新物业管理项目，物业管理企业必须组织一个技术水平高、经验丰富的接管验收小组，会同开发建设和设备安装调试单位，根据国家、省、市有关设备设施的安装调试标准，对所委托管理责任范围内的各种设备及相关配套设施进行接管验收，并做好设备图纸、说明书、技术资料、文件等的移交、建档归档及保存工作。
2、对存在问题的设备设施，暂缓接管，并提出合理的建议和凯发线上手机app免费下载的解决方案，经协商达成一致意见后，督促承建商或施工安装单位尽快解决。务求设备设施达到原设计使用功能之要求，消除各类潜在的隐患和不稳定因素，确保设备设施的安全、可靠及高效运行。
3、选派思想过硬、技术精湛、作风优良、保障有力、服务一流的管干队伍，对设备实施接收管理。
4、接管后立即组织人员对机房、设备层的建筑施工垃圾进行清理，对设备内部、表面灰尘进行清洁，为设备设施的正常运行创造一个良好、干净的环境。
www.pmceo.com-物业经理人
5、检查供配电线路，核对开关、线路容量，核对继电保护整定值。
6、工程技术人员对设备设施投入运行的前期管理非常重要，一方面要根据图纸、说明书、资料认真核查设备设施及管、线的安装情况，调整不合适的安装。另一方面要对设备设施的运行情况进行跟踪、监测、记录，使设备设施在磨合期内少出故障或不出故障，安全地渡过磨合期。
7、根据所接收建筑设备设施的图纸、资料建立设备设施的档案，如设备台账、设备卡、设备权属清册等，建立适合所接管设备设施运行管理及维修保养的各类规章制度，对所接管设备进行科学的管理，并及时建立健全设备运行管理档案。
8、在设备的运行管理中发现由于设计存在缺陷或施工安装欠规范而达不到设计使用功能的设备，或不便于日常运行管理及维修保养的设备，应及时整改。
9、对设备进行整改、完善、调整情况，必须建立详细相关记录，并妥善保存，以便追溯查阅。
二、建立适合物业管理企业的设备维修方针
物业管理企业不可能投入大量的人力、物力，所以不能盲目以大量维护费用支出换取设备的完好率。物业管理企业必须建立适合于自身特点的设备维修方针——以预防为主，科学管理，以勤补缺(缺钱)的设备维修方针，加强对设备的日常维护保养，做好设备的预防性维修工作，将设备的故障隐患消灭于萌芽状态。根据这个方针，对设备维修可采取以下的方式。
1、对主要的、重大的设备采用预防性维修;为防止设备出现故障、确保设备正常运行，对设备采取有计划的预防性维修。
2、事后维修：对耐用设备、低值设备、非生产型设备和维护价格高而安全风险不大的设备采用事后维修方式。
三、制定设备的维修周期和维修内容，维修保养责任落实到人
确定设备的维修方针后，为了科学地开展设备维修保养工作，必须根据设备的具体情况和所接收的竣工图纸、设备使用维护说明书、技术资料等，科学地制定具体的维修保养周期和维修保养内容，使设备的维修保养形成系统化、规范化、标准化。避免因人而异，因地点而异的状况和短期行为出现，并把维修计划制定、任务落实、执行的责任具体化，确保设备维修保养的计划性、有效性、连续性。
四、重视技术改造，实现节能降耗
1、在设备正式接管检验后，通过前期的科学管理，认真检测、调整，消除设备存在的各种安全隐患，使设备的各项管理工作走上正轨;并不断总结设备运行管理经验，调整设备的运行状态，以最佳的运行方式，降低能耗，延长设备使用寿命。
2、根据设备运行状况，总结运行规律，不断积累有关数据资料，并采用新技术、新材料，对所接管的各类设备设施提出节能技术改造方案及可行性方案，经业主审批同意后实施，力求实现“降耗节能”之目的。
1、对主要的、重大的设备采用预防性维修;为防止设备出现故障、确保设备正常运行，对设备采取有计划的预防性维修。
2、事后维修：对耐用设备、低值设备、非生产型设备和维护价格高而安全风险不大的设备采用事后维修方式。
篇2：办公设备保养维修协议书
办公设备保养/维修协议书
甲方：_________
乙方：_________
甲、乙双方本着互惠互利的原则，通过友好协商签定以下办公设备的保养/维修协议：
一、本协议服务费总金额为：(大写)人民币_________元
1.服务对象所包括的办公设备产品及服务费用：_________。
2.在甲、乙双方签定合同之前，乙方应对本协议服务对象所包括的办公设备进行一次免费的全面检测，确认设备运行情况，并提供详细的检测报告，由双方签字确认，如果发现故障，需要更换部件，则部件费用由甲方负担，乙方有责任提供报价供甲方参考，但报价中的部件价格不得高于该设备的生产商在本市授权的维修(服务)中心提供的部件价格。
二、办公设备定期维护保养
1.地点：乙方实施上门保养地点为协议包括办公设备使用所在地。
2.周期：传真机、复印机产品每月保养一次，打印机、扫描仪产品每季度保养一次。
3.保养报告：每次乙方在为甲方提供保养服务后，需现场填写保养报告，如实反映办公设备的运转情况，并由甲乙双方签字确认。
4.故障隐患：如乙方在为甲方提供办公设备保养时发现有故障隐患，需要维修或更换部件，乙方需与甲方协商，由甲方决定是否进行维修或更换部件。
三、协议生效及协议期限
本协议经甲、乙双方签字盖章后生效，协议期限为_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
四、付款方式
1.甲方在本协议签定日起_________日内，付给乙方协议全款。
2.日常维修设备的费用应在维修完毕后_________日内一次性付给乙方。
五、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。其它未尽事宜双方协商解决。
甲方(公章)：_________
乙方(公章)：_________
负责人(签字)：_________
负责人(签字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
篇3：公司年度检测设备保养计划(2)
20**年检测设备保养计划
1.目的
根据本公司检测管理程序要求特制定的本年度维修保养计划。保持厂基础设备的良好状态，以保证使用过程效能，确保生产能够连续稳定的进行。
2.范围
适用于本厂检测设备的控制和管理。
3.职责
3.1生产部是设备维护保养的主要管理部门。负责厂的基础设备的管理。
3.2生产部根据厂基础设备的实际情况，负责建立管理档案，制订《设备操作规范》，对设施、设备实施全过程的管理。
3.3生产部负责所有的检测设备进行维修、保养及运行操作管理。
工作程序
设备在使用过程中，随着运行工时的增加，各部机构和零件由于受到摩檫、腐蚀、磨损、振动、冲击、碰撞及事故等诸多因素的影响，技术性能逐渐变坏。
4.1保养作业内容
按照保养作业性质可分为：清洁，检查，紧固，润滑，调整，检验和补给作业。检验作业由国家指定的检验部门执行，或由本司专职检验人员负责进行。
1)清洁、检查、补给作业一般由设备操作人员执行。
2)紧固、调整、润滑作业一般由机修工执行。
3)压力容器作业由专业人员执行。
4)电气作业由专业人员执行。
5保养制度
本公司的设备保养制度是以预防为主，定运行工时进行保养的原则，分为例行保养，一级保养，二级保养，三级保养，季节性保养。
设备保养的分级和作业内容是根据实际使用中技术情况的变化;设备的结构;使用的条件;环境条件等确定。是根据零件磨损规律，老化规律，把程度相近的项目集中起来，在达到正常磨损，老化将被破坏前进行保养，保持设备整洁，发现和消除故障隐患，防止设备早期损坏，达到设备维持正常运行的目的。
5.1设备的例行保养
设备的例行保养是各级保养的基础，直接关系到运行安全，能源的消耗，机件的使用寿命。例行保养作业由设备操作人负责执行，其作业中心内容以清洁、补给、安全、检视为主，坚持开工之前、运行中、收工后的三检制度。检查操纵机构、运行机件、安全保护装置的可靠性，维护整机和各总成部位的清洁，润滑必须润滑到位，紧固松动件等。
5.1.1设备启动前的工作项目。
1)清洁设备，清除与生产无关的杂物。
2)检查各指示仪器，仪表，操作按钮是否正常。
3)检查各部位有无漏水，漏气，漏电的现象。
5.1.2设备运行中的检查。
1)注意各仪器仪表的工作情况，及各部位有无异常的声响。
2)运行中注意安全部件是否正常。
3)遇异常情况要及时向相关部门负责人报告。
5.1.3收工后的作业项目
1)清洁设备外部，除去管道和容器内的生产用料，清洁各种零部件。
2)放尽系统内的剩水，检查润滑油的质量，油量视需要补给。
3)排除运行中发现的缺陷和故障。
5.2设备的维修保养
设备的维修保养是合理使用设备的重要环节，必须用强制性的保养制度取代那些随坏随修，以修代保，进行频繁的大拆大卸的做法。
设备的维修保养就是在以预防为主的思想指导下，把设备保养作业项目按其周期长短分别组织在一起，分级定期执行，设备的定期保养分为：一级保养，二级保养，三级保养。
5.2.1一级保养
一级保养是各级技术保养的基础，各级技术管理部门必须十分重视一级保养工作的质量。由专业维修工负责执行。主要作业内容以清洁、润滑、紧固为主，检查操纵、指示用仪器、仪表、安全部位、各种阀门、润滑油油平面
。
5.2.2二级保养
设备的二级保养以清洁、检查、调整、校验为中心内容。由专业维修人员负责执行。除执行一级保养作业项目，并检查运动部件的润滑油状况，清洗各类滤清器，检查安全机件的可靠性，消除隐患，调整易损零部件的配合状况，旋转运动部位的磨损程度，校验指示用仪器仪表和控制用仪器仪表、计量用仪器仪表，延长使用寿命，维护设备的技术性能。
5.2.3三级保养
三级保养以解体清洗、检查、调整为中心内容。拆检齿轮变速和电磁变速器，清除污垢、结焦，视需要对各部件进行解体、清洗、检查，清除隐患，排除缺陷，对设备进行全面检查，视需要进行除锈、补漆，对电气设备进行检查、试验。
5.2.4季节性保养
本市冬、夏气温相差悬殊，设备的工作条件也发生明显变化。为此，在进入冬夏两季之前，应结合二级保养进行季节性保养作业，以避免因气温变化造成设备性能不良和机件损坏。
5.3使用过程故障维修
生产过程中若发生机械设备故障，应及时通知本组组长联系维修人员维修，并填写“设备维修记录单”。维修后，经使用人检验正常运行后再进行正常工作。
5.4保养时间安排
日常例行保养由操作工按照要求日常进行，“三级保养”由设备维修人员负责，每三个月进行一次。
篇4：冷库设备维护保养及修理合同
冷库设备维护保养及修理合同
订立合同单位：
(以下简称甲方)
(以下简称乙方)
甲乙双方本着互相信任，长期合作的主导愿望，为了明确双方的职责和义务，经双方友好磋商达成以下协议：
一、合同内容：
遵义市***有限公司所有冷库、冷柜、冰箱等，制冷机组，制冷系统的常规维护保养及修理。
二、维护保养约定：
1)制冷压缩机冷冻油，制冷系统制冷剂添加，电控箱电气桩头检查坚固。
2)每月到现场做一次巡检，及时捕捉故障隐患，并做好巡检工作。
3)每年一到两次做外机冷凝器清洗。
4)乙方接甲主报修8小时内到现场进行抢修，国定假日即夜间报修12小时内到现场维修。
三、合同期限：
自20**年8月8日至20**年8月7日，如需续签，甲方需提前一个月通知乙方洽谈续签事宜。
四、合同价格：
制冷设备及系统全年维护保养维修含全部配件及人工、每年为贰万元整。
五、结算方式：
1)合同生效后，一月内，甲方预付合同款的50%，即壹万元整。
2)全年度维修保养工作结束，达到本合同的技术要求，经甲方技术人员认 可，甲方一次性付清余款，壹万元整。
六、双方职责：
甲方职责：
1)提供冷库故障状况，并为乙方维护保养人员提供各种工作方便。所需更换的材料和交通费用给予报销
2)进行维修保养监督及质量验收。
3)严格执行制冷专业操作，杜绝无专业资质者乱开机。由甲方原因造 成的损害，由甲方自行负担。
乙方职责：
1)每月一次的巡检前，乙方提前一天通知甲方有关人员。
2)对需更换材料按成本价上报，如发现虚报价格，甲方有权终止合同。
3)维护保养期内，冷库发生故障小问题8小时内到场处理，大问题12小 时内解决。
七、违约责任：
1)本合同期内，乙方应保证甲方的冷库正常运转。如乙方原因而达不到设 备维护保养要求的，甲方可进行适当扣款。
2)本合同符合双方的意愿，具有给双方履行合同各项责任的法律效力。
八、其他：
1)本合同签约后，经双方盖章后生效。合同费用全部结清，本合同失效。
2)本合同一式二份，甲乙双方各执一份。
甲方： 乙方：
代表： 代表：
地址： 地址：
电话： 电话：
签订合同日期： 年月日
篇5：生产设备一级保养计划:冲床
生产设备一级保养计划
机器型号：冲床
厂内编号：gd-sb-01-0188
验收日期：
1.目的：本计划及内容规定了本公司内部设备一级保养的具体内容和实施细节。
2.适用范围：
3.引用标准：
4.计划及内容
4.1气压的维护与保养。
a、空气配管：检查各管路是否有漏气情形发生。
b、空气阀与电磁阀：适当的操作下检查空气阀与电磁阀控制是否正常，
c、平衡气缸：检查空气是否泄漏，检查是否有适当的润滑。
d、模垫：空气是否泄漏，检查是否有适当的润滑，检查模垫的固定螺丝是否松动。
e、压力表：压力机的摆针是否正常。
4.2电气的维护与保养。
a：电气控制：检查控制器及操作反应情况，有问题的控制
器及操作反应状况，有问题的控制器予以更换。松脱的
部分旋紧，检查保险丝是否为适当之尺寸，检查电线的绝缘部分是否损害，更换不良电线。
b：马达：检查马达及托架的固定螺丝是否旋紧。
c：按钮及踏脚开关：小心检验这些开关，若有不良立即更换。
d：继电器：检查接点的摩损、结线的松动断线等请细心实行保养。
4.3润滑系统的维护与保养。。
a：离合器的空气润滑组件：消除所有的积水，检查单件的状况添加润滑油至正确的位置。
b：润滑系统：参照本册润滑篇内所介绍的润滑部位来执行润滑系统的维护，检查各润滑线是否破裂、磨损，检查配件是否有漏洞，破裂、损坏，检查各油面计视察各油面高度是否合乎标准。在正常操作的情况下，浸油齿轮与每三个月换油一次。每六个月(约1500小时)清理油槽一次。
4.4机械部分的维护与保养。
a：台盘：确认没有异物放置在台盘与床台间，确认台盘固锁螺丝没有任何脱松现象，确认台盘的水平度在公差范围内。
b、离合器：是否有漏气的情形，检查来令片的磨损情况等。
c、驱动齿轮：检查齿轮及键是否紧密，检查齿轮是否有适当的润滑
d、滑块调整另件(电动式)检查滑块马达是否固着紧密，确认自动刹车是否没有问题，检查滑块调整之蜗杆及蜗轮有否准确。
e、调整另件(手动式)检查滑块调整之齿轮是否有正常之润滑，检查固定器是否有失效情形，检查模高指示器是否准确。
f、马达传动：检查马达轴与皮带轮有无松脱现象，皮带及皮带轮是否有裂缝磨损和变形。
g、清洁：清洁冲床内外侧，清除任何累积异物。
5.每日保养事项
a、主电动机起动前
1.各部位给油是否充分
2.气压是否符合规定压力
3.压力调整阀有无异常
4.离合器、制动器用电磁阀的动作有无异常
5.气压有无泄漏
6.压力容器(含平衡汽缸)积水排放
b、主电动机起动后
1.飞轮回转状况之检查
2.全运转操作之检查
机械活动前须充填润滑系统油路内之油量，用手拉上手动钮几下可充填，同时检查油管有无破裂或切断，人工加油部位请注意加油。
离合器空气压力(0.45-0.50mpa)是否足够，应注意气压有无变动须再确认。
引入气压时或变换所定压力须再确认二次压力是否符合所选定压力,偶有失灵无法控制所选定压力(一次会上升)时，即调整阀阀座有夹尘埃须解体洗净。
以寸动操作驱动离合器并以电磁阀的排气音来作鉴定动作是否正常。
配管接续部(接头等)或离合器汽缸等有无泄漏空气请确认。特别注意始动状况、加速状况、振动及声音(空转5秒以上)回转抵抗增大时v皮带会有振动。
作业以前以寸动、安全---行程、连续运转、紧急停止、足踏运转等进行全操作确认有无异常。
6.每月保养事项
即每月使用时间每260小时实施检查保养，除每日、每周设备要项实施外，须实施下列检查保养。
1.离合器、制动器的行程测定
2.主电动机用v皮带张度检查
3.平衡缸检查
4.上死点停止位置确认
7每年度保养事项
每年整机以3000小时实施检查保养，除前记录各项检查项目外，须实行下列检查保养，因各机床作业条件的不同，各部位的摩耗、损伤程度也不同，为此必须要有熟练保养人员或请有专业经验服务人员协助实施周密的检查保养。
8.气压冲床维修保养计划表
(工作小时和保养周期以先到达为准)
工作小时
检查周期
项目
检查保养要点
10
每天
作业前工作环境
冲床四周之整理整顿
各润滑点釉面计之检查
须在油面计上下限内
压缩空气配管系统检查
由声音判断各接头或零件是否漏气，必要时锁紧
各压力表之指针是否在红色范围内
各压力调整适当，使指针脱离红色区域
过滤器之排水
操作前先将过滤器内水排掉
储气筒之排水
操作前先将储气筒之排水阀打开并将内部存水放掉
刹车离合器电磁阀是否异常
以寸动操作，并以电磁阀的排气状况来鉴定是否异常
气压有无泄漏
检视各配管、接头及离合器、平衡汽缸有无漏气
电动械启动后飞轮回状况检查
注意启动、加速状况、振动及是否有异音，如回转阻力大时，皮带会振动
全运转操作检查
寸动、安全已行程、连续脚踏等逐一确认
60
每周
空气过滤器的清扫
解体清扫器内金属网(但厂内配管系统如无严重积水时可两周实施一次)滤清器积塞时，气压无法上升须注意
电装品关系之检查
各端子接头、油、尘埃等之附着，接点之接触状况以及其他绝缘之良否等须检查保养
确认电器配线有无异常
有无被覆破损、短线、接线之松动等请注意检查保养
各部位之清扫
漏油、尘埃、碎片等之清除，同时检视有无龟裂损伤。
260
每月
离合器、刹车器的行程测定
离合器、制动器的行程是否保持在2mm-4.5mm以内请检定之
主电动机用之v型皮带张度检查
v型皮带用手押检查张度，以下陷1/2”之弧度状况最为理想。
平衡气缸内的状况检查
拆开检查有无咬伤及润滑状况等。
上死点停止位置之位置之确认
以上死点停止位置不安定有下列情况，请依状况调整
1.停止位置一定，但不合上死点时应调整凸轮开关位置
2.停止位置不一定且误差范围太多时请调整凸轮
3000
每年
精度检查
1.负荷cns1级公差
2.精度表请参照“精度检验记录表“离合器、制动器的分离检查
来令片的磨耗检查测定。气缸内*型环境十分因磨损二导致漏气，弹簧气缸内面的磨耗检查不良时应修理或更新
电磁弁的检查
作动状况的良否，线圈有无烧损，弹簧有无异常必须检查，不良时请欢心
基础螺丝有否松动的检查
请锁紧基础螺丝
电器接点接线检查
继电器(relay)接点的磨耗，接线松动等请细心贯行保养