单位家属楼物业管理方案
职工住宅小区物业管理整体方案策划思路
针对本物业小区的自然条件和业主构成特点，按照相关物业管理规定和物业管理行业服务标准，本公司准备对###xx局职工住宅小区采取的总体管理思路为：
(一)安全管理
安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，必须做到万无一失。针对本小区的特点。本公司采取全封闭式管理，即在人员管理上将进出小区的人唢严格实施“来访登记”的方式进行控制;在交通、物品出入管理上，采用本公司独有的“记忆 规范”法，对小区业主的车辆粘帖有本小区标志的准停卡，标准化管理，以确保车辆及物品出入的安全;同时，本公司独特的“安全预案制”、“巡楼制”“不均衡管理法”也将全面应用于阿城市xx局职工住宅小区，以确保本小区在安全管理上的万无一失。
保安人员素质要求：采用复员军人，采取每周六天制准军事化管理、培训;所有服务于本小区的保安人员年龄均在22-28岁，身高173以上。门岗人员必须跨立服务，每天见业主的第一面均要敬礼;统一着装，配饰“人性化”服饰。
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(二)公共事务管理与人性化服务
针对本小区的实际情况，本公司准备在公共事务管理中全面推行标准化管理和人性化服务的管理模式，特别措施有：
1、设定小区服务中心。采取酒店式一站式服务的方法，只需业主打一个热线服务电话，所有生活中的问题均可在承诺的时间得到处理。
2、“时效制”所有管理处的对外服务工作均采用限时工作制，在对业主公开承诺的时间内完成。
3、承诺制、这是本公司最新引进的全国行业享有盛誉的人性化服务制度，通过承诺制的全面推行必将大大提高物业管理的服务水平。
4、不均衡管理、所有员工的工作均是按照业主的生活节奏设计的，均以满足业主的生理需要和心理需要为主要目标。
(三)消防管理
对做好本物业小区的消防工作我们将采取以下措施：
⑴严格按照有关消防法规的要求，协助实施竣工验收和组织实施接管验收。
⑵建立防火规章制度，由管理处与大厦业主签定《消防责任书》，关实施必要的奖惩措施。
⑶建立一支由管理处全体员工及部分业主共同参加的义务消防队，定期组织消防演习，完善自救体系。
⑷经常进行防火检查，及时清除消防通道违夫摆放的物品，消除业主办公区域内的火险隐患。
⑸定期检测消防设施，器材的安全系数，做好检查记录，实行责任人制度，确保消防设施时刻处于很好状态。
(四)环境服务管理
环境服务是形象工程。针对环境管理这类工作的特点，本公司准备采用如下管理方式：
1、定额档案制。首先将清洁和绿化划分成四级分别制定出不同的清洁标准。然后论据本公司长年积累下来的(劳动定额)标准通过投票来竞争上岗配置清洁工，花木工，从而确保环境服务质量。
2、按照国际环境质量体系的要求全面管理小区的生活环境，将环境服务控制扩大至小区噪音、粉尘、汽车尾气、垃圾分拣处理等到方面，必然带给本小的业主一个宁静、优雅、滞净、安详的生活环境。
3、所有服务于本小区的保洁人员年龄均在40岁以下，形象好，服务意识强，无不良习惯。
(五)社区文化
为了营造健康活泼、个性鲜明、美好、和谐的社区文化扭扭氛围，寓教育于社区文化活动之中，创建高品位的人文环境，活跃辖区气氛，增强业主/住户参与意识，使管理处工作的得到业主及住房及社会各届的支持和理解，建立良好的社会公共关系，我公司将在本小区开展丰富多彩的社区文化活动。
首先，在物业入住时，开展一次主题为“爱我家园”的喜庆活动。
其次，在日常管理服务期，每季度开展诸如象棋比赛，书法比赛等益智活动;每到节日还将举行小型庆祝活动;在小区显眼处设置主题宣传栏，定期组织保安员及工作人员，及小区业主共同参加学习交流，每月更换社区宣传栏，让业主了解管理处，信任管理处，支持管理处的工作;
最后，我们还将兴行小区植物认养的长期活动，即业主可以认养一种植物或一棵树，提高小区爱护环境，关注生态的优良习惯。
(六)内部运行机制
本公司的内部管理机制全方位地推行了标准化管理。如接管本小区，我们公司将全面推行一套成熟的标准作业规程，规范化管理，规范化服务。
篇2：物业管理公司特色服务项目策划
物业管理公司特色服务项目策划
一、 无偿服务
1、 家政服务：联系搬家服务/联系居家守护/介绍保姆/代请家教/代叫出租车/联系建材供应/代请搬运工/代办旅游手续/代办邮件
2、 礼仪服务：各种展销活动礼仪服务/家庭重要聚会礼仪服务
3、 文化服务：棋、牌活动/组织小型主题派对活动/社区演出队演出
4、 老年服务：建立活动组织/开办老年课堂/组织交谊活动
5、 商务服务：代订报纸杂志/代订牛奶/代订酒店客房/电话叫醒服务/代订喜事庆典/摄像摄影联系/代购鲜花、礼品/提供图书、音像制品交流
6、 金融服务：代办保险/股票信息
二、 有偿服务
1、 家政服务：清洁服务/代理纯净、矿泉水/木地板打蜡/代看婴儿/看护病人/代理干洗服务/接送小孩上学/代理房屋租售/代理接送客人/代租售鲜花盆景/家庭装修监理/洗车服务
2、 健康服务：健康检查/儿童免役档案/量血压/家庭病床
3、 商务服务：电话/传真/打印/塑封/装订/外文翻译
4、日常维修：更换总水阀/拆换厨卫龙头/拆换水表/拆换三角阀/疏通水槽、
水弯/疏通坐便器、蹲便器/疏通地漏/修理洗面盆排水打胶/修理浴缸排水打胶/
坐便器水箱配件修理及更换/坐便器给水阀修理/更换灯泡、灯管/修理各种灯具/
更换维修节能灯/更换维修开关面板/更换维修电源插座面板/更换维修光纤、电
话面板/更换维修配电箱内开关/检修光纤、电话、供电线路/清洁保养抽油烟机/
安装油烟机/拆装各式灯具/更换各种锁具/维修防盗门/维修更换合金付件/维修
炉具热水器/安装小型五金件
篇3：物业管理策划、准备工作程序
物业管理策划、准备工作程序
1目的
通过接管物业前的策划工作，为公司顺利接管物业及接管后为业主提供优质服务创造条件。
2范围
适用于公司待接管的各类物业。
3职责
3.1总经理指定专人具体负责物业管理策划阶段的组织工作，确保物业管理策划阶段各项资源的及时提供。
3.2品质管理组负责在前期介入阶段从物业管理运作的角度，对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面向发展商提供有益的建设性意见，并做好记录。
3.3品质管理组负责针对待接管物业特点制订物业管理方案。
3.4总经理办公室负责协调前期介入人员的配备和新组建管理处人员编制的确定与配置工作。
4方法和过程控制
4.1物业管理策划/准备工作包括物业管理的前期介入、制订物业管理方案、组建新项目物业管理处三个基本环节。
4.2前期介入
4.2.1前期介入的作用
a.完善物业的使用功能--向地产公司在新开发项目的规划设计阶段就户型设计、供电供水、污水处理、通讯网络、道路、绿化、管线走向、服务配套设施及平面布局等方面提出建设性意见。 b.改进、完善物业的具体设计--公司根据收集的工程案例和工作经验,从日后管理的角度及时向设计单位提出意见,避免出现设计缺陷。
c.便于日后对物业的管理--由于早期介入物业的规划、设计、管线敷设和设备安装，熟悉现场情况，为日后物业的管理、维修保养带来便利。
4.2.2前期介入的方式--按照项目开发周期分为早期介入、中期介入、后期介入三个阶段。
a.早期介入：从进驻项目现场到主体动工之间的介入活动。工作内容包括：
a.拆迁、搬迁现场临时建筑物。
b.现场环境卫生、安全保卫、办公及生活设备的维护、饮食等管理工作。
c.提供项目营销活动的后勤保障。
d.项目样板房、销售厅、项目部等代管物资的验收、保管、发放、调拨、跟踪等管理工作。
e.审阅设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良建议。
b.中期介入：主体动工到入伙前六个月之间的介入活动。工作内容包括：
a.专业技术人员参与了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，指出设计中缺陷、遗漏的工程项目。
b.加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控，发现问题及时解决。
c.从业主使用功能角度,向发展商建议完善相关设施,修正缺陷,包括各类开关、空调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。
d.根据《物业移交验收标准和要求》，从物业管理功能出发，对未达到标准的设备房、配套设施、管理用水电预留接口等需要完善的问题，及时向发展商建议完善、修正。
c.后期介入：入伙前六个月到管理处成立之前的介入活动。工作内容包括：
a.各类管理用房和商业用房的确定及装修标准。
b.完善闭路监控系统、停车场设施、背景音乐、泛光照明、信箱、康体休闲文化设施、园林绿化等公用设施。
c.分批分期收集工程、配套设施设备资料，如收集整理竣工图、验收资料、设备使用说明书、保修卡及设备原理图等。
d.充分了解掌握房屋及配套设施状况，做好物业接管验收的各项准备工作。
e.了解地产销售承诺，如水、电、煤气等配套设施及附属服务设施的情况，核实兑现状况，发现问题及时设计替代方案。
4.2.3专业技术人员将前期介入工作情况记录在《 前期介入情况周记表》(1-8)上，作为重要资料保存。
4.3物业管理方案的制订
4.3.1品质管理部负责根据物业规模大小成立调查小组，制定调查方案，对物业进行调查。调查内容包括：
a.物业当地人文环境、周边治安状况、周边供方环境、周边物业管理水平及收费标准、当地政策环境等。
b.物业设备状况、配套设施情况、办公用房配备等。
c.在地产销售前期实施顾客需求调查如服务项目需求、服务水平及消费水平等。
4.3.2品质管理部负责在入伙前六个月，完成物业管理方案的编制，内容包括：
a.分析物业本身及周边环境，从物业的特色和不足中寻找完善物业管理服务的切入点。
b.新建项目的整体情况介绍，包括：位置、占地面积、建筑面积、绿化面积、交房时间、户型、总户数、车位数量、公用设施配套、机电设施设备等。 c.分析业主需求，针对业主群体特征、个性特征等，提供创新服务。
d.详细介绍新小区管理的整体构思和管理策划思路，包括管理模式、管理承诺、管理重点、管理措施、管理目标。
e.待接管项目的管理架构图、各管理部门职能、各岗位人员配置及其岗位职责。
f.确定、提供服务所需的基础设施，包括：
a.清洁及绿化设备和工具，如洗地机、吸尘器、剪草机、喷雾器等。
b.安全设备，如对讲机、手电筒、电警棍等。
c.设备维护所必要的检验、维护设备和工具，如万用表、兆欧表、电焊机、台虎钳等。
d.会所服务需要设备，如饮水机、制冰机、空调、电视机、音响等。
e.配套办公场地及办公设施设备，如电脑、打印机、传真机、复印机等。
f.员工后勤设施设备及服务配置，如员工宿舍、食堂、热水器、消毒柜等。
4.3.3品质管理部负责形成《物业管理方案报告书》。
4.4组建物业管理处
4.4.1办公室负责根据物业管理方案，确定新建管理处人员编制。
4.4.2办公室负责编制新建管理处人员招聘计划、培训计划。
4.4.3入伙前三个月经总经理办公会确定新建管理处经理人选，并由人事行政管理部下发管理处成立的任命。
5支持性文件
**wy7.5.4-s01 《物业移交验收标准和要求》
6质量记录和表格
**wy7.1-g01-f1 《 前期介入情况周记表n01》 **wy7.1-g01-f2 《 前期介入情况周记表n02》 **wy7.1-g01-f3 《 前期介入情况周记表n03》 **wy7.1-g01-f4 《 前期介入情况周记表n04》 **wy7.1-g01-f5 《 前期介入情况周记表n05》 **wy7.1-g01-f6 《 前期介入情况周记表n06》 **wy7.1-g01-f7 《 前期介入情况周记表n07》 **wy7.1-g01-f8 《 前期介入情况周记表n08》
篇4：物业质量手册-服务实现、物业管理的服务策划
服务实现
1 物业管理的服务策划
1 公司对与业主/用户接触的主要服务过程及影响服务质量的内部管理过程均进行识别和策划，以确保：
a)主要服务过程明确并适当文件化;b)主要服务过程按规定的要求实施;c)最终服务质量满足预期的要求。
2 公司物业管理服务实现主要过程a)对承接的物业管理项目进行评审。
b)制订物业管理方案。c)签订物业管理合同。
d)进行物业接管验收。e)入伙管理。f)住户服务。
g)设备、设施管理。h)环境管理。i)保安管理。j)维修服务等日常管理。k)配备一定的资源。l)物业质量检查。
3 为确保服务实现，公司制定并执行文件化程序《服务实现控制程序》。
4 为满足具体产品、项目、合同规定的质量要求，公司编制的质量计划。质量计划包括：
a) 产品的质量目标要求。
b)针对产品确定过程，文件和资源的需求。
c)产品所要求的验证、确认、监视、检验和试验活动，以及产品接收准则。
d)对实现过程及其产品满足要求提供证据所需的质量记录。
5 支持性文件《服务实现控制程序》
篇5：物业管理手册：服务实现策划程序
物业管理手册：服务实现策划程序
1、目的
对公司所提供的服务项目，规定专门的质量措施、资源和活动顺序，以确保满足业主的需求。
2、适用范围
适用于对公司特定的服务项目的策划及相应的质量计划的编制、实施和控制。
3、职责
3.1各部门负责进行与本部门有关的质量策划及编制相应的质量计划。
3.2管理者代表负责审核有关部门编制的质量计划。
3.3总经理负责批准有关部门编制的质量计划。
3.4品质部负责对各部门服务质量策划的实施情况进行监督。
4、程序
4.1现有的服务项目按经策划形成的管理手册、作业指导书实施。
4.2质量策划的范围
4.2.1参加新物业管理项目的招投标。
4.2.2争创各级优秀、示范管理小区规划和具体实施方案。
4.2.3开展新的服务项目，如便民利民服务等。
4.2.4改进物业管理服务质量的活动，如开展细节化服务质量活动。
4.2.5现有体系文件未能涵盖的特殊事项。
4.3质量策划的内容
4.3.1服务实现策划前，应确定服务的质量目标。
4.3.2确保达到质量目标所进行的各过程所需的作业指导书。
4.3.3提供上述过程所需的资源配置、运作阶段的划分、人员的职责权限和相互关系。
4.2.4服务过程的质量要求、服务质量保证措施及服务承诺。
4.2.5突发事件的预防及应急措施。
4.2.6相关记录的要求。
4.3各相关部门依据总经理下达的新服务项目按上述要求进行策划。
4.4《质量计划》的编制及审批
各相关部门负责依据策划的结果组织编制《项目方案》和质量计划，报总经理批准后执行。
4.5《质量计划》的实施、监督和修改
4.5.1相关部门在执行中应按照《质量计划》的要求进行。
4.5.2品质部对《质量计划》的实施情况进行监督、检查与考核。
4.5.3《质量计划》修改时，需报总经理批准。
4.6《质量计划》是受控文件，其分发、修改执行《文件控制程序》中相关规定。
5、相关文件
5.1《文件控制程序》
6.相关记录
6.1《质量计划》jw/jl-7.1-001