单位家属楼物业管理方案
职工住宅小区物业管理人员配备方案及管理制度
(一)管理人员及专业技术人员配备方案
设管理处主任一名;公共事务管理员一名，保安六名;保洁员六名;维修工二名。
(二)员工培训方案，员工考核与奖惩机制
员工培训：
为了提高管理水平，采取平时自学为主和定期培训为辅的方法，提高从业人员的文化素质、业务能力和工作水平，做到全员培训合格。
1、新招聘人员实行一个月业务学习，考试合格者留用。
2、保安员每日进行常规训练，增强安全责任心。
3、每周安排一定时间学习有关业务文件、报刊、书籍，举行管理经验座谈会。
4、每季举行一次全员消防训练，学习有关消防器材的使用方法、熟悉本小区消防设施分布状况以及学习有关救生方法，并举行消防演习，要求人人达标。
5、定期培训员工处理突发事件的应急能力，熟练掌握在发生火警，治安案件等情况下应急处理方法，并举行消防演习，要求达标。
6、每年组织市内外的先进单位参观学习
7、有计划的安排维修，绿化等各工种员工分批进行培训学习和深造，以确保员工的整体文化素质。
8、定期进行电脑培训和智能化管理的培训，引进现代高科技管理技术，提高工作效率。
培训目标：
1、确保员工年度培训在150课时以上;
2、新员工培训率100%，培训合格率100%;
3、管理人员持证上岗率100%
4、特殊工种人员持证上岗率100%
5、员工年度培训率100%，培训合格率100%。
培训方式：
自学;自办培训班;外派学习培训;理论研讨或专题讨论;参观学习;岗位轮训。除上述培训项目外，我们还将针对本小区的实际情况，对管理处员工进行下述紧急事件处理培训：
火警应变;电力故障，上、下水管道爆破;雷暴和台风;聚集滋事，处理物体与恐吓电话;处理本小区客户投诉;违例或遗弃车辆;收获财物。
员工考核与奖惩：
1、录用与考核
(1)录用：根据我公司的人员编制、用工条件，经人事部门和用人单位联合考核、面试择优录用。录用后经管理处培训部门对员工进行上岗培训和业务考核，试用3个月。
(2)考核：考核检验工作成效、业绩以及培训效果的重要手段，我公司制订了一系列的考核制度和实施办法：
a、签订经营管理目标责任书，考核整体目标完成情况。
b、每年对员工进行两次岗位考核，根据考核业绩实施奖惩。考核率100%，年淘汰率5%，岗位轮换率10%。
c、对新员工在录用前进行一次全面考核和面试，经培训后进行考核，考核率100%。
d、培训项目结束后，对培训人员进行一次全面考核。
e、对管理处主要负责人每年进行两次民主评议，根据评议及考核结果决定是否续聘和调换。
2、淘汰机制
在实施小区物业管理过程中将严格按照我公司的员工考核和淘汰机制程序运作，结合小区实际情况，贯彻实施淘汰机制，提高管理服务水平。
(四)员工着装、标志
1、公司将在管理处采用新设计制作的统一有公司标志的服装，根据不同工种统一着装。
2、所有工作人员的着装必须保持清洁、平整，不得带有污迹、褶皱、开线、掉扣。
3、着装应得体、光洁，不得卷衣袖、裤腿，定期换洗。
4、穿黑皮鞋上班，皮鞋保持光亮，鞋后跟不得钉钉。女员工如着裙装，应穿肉色丝袜，男员工应穿深色袜子。
5、必须佩带有公司统一标志的服饰。
四、房屋维修养护及装修管理
(一)维修管理方案
维修部主管对小区内进行实务性的管理，组织维修工对本物业进行维修、改造及保养，监督、检查维修工的日常工作，确保小区内物业管理的正常运转，具体职责如下：
1、根据管理处的管理目标，制订 花园内物业维修及养护的实施方案。
2、必须具备工民建的有关知识，能编制工程预决算，懂得房屋结构特点以及使用要求。
3、必须具备物业的有关管理知识，熟悉《物业管理条例》与管理处的有关规章制度。
4、掌握小区内房屋的分布情况、结构类型，地上及地下管道的走向、分布和起止点。
5、接受小区业主报修或咨询时，态度要热情、和蔼，及时解答、解决业主的疑难问题。
6、组织维修员对小区内房屋本体及公共配套设施进行维修及保养，确保地下排污、雨水管道的畅通。
7、经常巡视小区内及检查维修工的工作情况，发现问题及时处理。
8、定期对维修工进行思想教育与维修技术的培训，提高维修工的思想和技术素质。
9、响应并参与管理处组织的公益活动，积极配合其他部门做好各项物业管理工作。
(二)对私搭乱建和改变房屋用途等现象管理措施
1、全体员工均有义务对私搭乱建和改变房屋用途等现象的巡查和监督。
2、在业主入住期对此类管理规定进行全面宣传。
3、对已发生的类似现象限期整改，保证全体业主的共同权利。
4、加强日常监管。
(三)房屋装修管理方案
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1、装修施工队和装修方案的选择
(1)帮助业主装修选择实力强、信誉好、取得合格证书的装修企业。
(2)业主选择的装修方案应符合规定，不出现违章装修项目，管理处将对装修方案进行严格的审查。
2、装修申报
(1)住户装修，必须提前七天向管理处申报，事务助理对业主或使用人的资格进行确认，并提供装修手册。
(2)业主领取《装修审批表》(附表三)《装修人员登记表》等，如实填报装修项目、范围、标准、时间、施工图纸、施工队伍等。
3、装修审批
(1)业主应如实填报装修内容，并提交装修设计图纸。
(2)在接业主递交的装修方案一周内，事务助理会同工程维修部、保安部对方案进行严格的审核、保证不出现违章装修方案。
(3)业主(住户)收到批复后，交纳装修管理押金，带领选定的装修队负责人到管理处办理施工人员登记手续和交纳施工押金。签订《装修施工队伍责任书》，领取装修许可证。
4、施工管理
(1)所有施工必须按照管理处审批的方案进行，不得有任何更改。如实际情况需要更改，必须报管理处审批，出具更改通知后方可施工。
(2)施工期间，业主进行现场监理，并保证装修施工队严格遵守市政府的有关装修规定，按章作业，文明施工。
(3)装修期限：中小工程为15天，较大工程为20天，最长不超过30天，如确实需要延期，要到管理处办理延期手续。
(4)施工时间：每天施工时间为8：00—12：00;14：00—18：00。严禁扰民。
(5)装修施工用电不得超过该装修小区单元的装修表容量，严禁擅自乱接电源线，否则造成的一切后果责任人自主负责。
(6)管道供气设施和燃气具的安装、拆移、改装，必须由持有专业资格证书的单位施工，用户不得自行安装、拆除、改装。
(7)装修施工，严禁拆任何墙体，否则责令恢复原状外，按30%—50%的装修押金罚款。
(8)空调应按安装在统一规划的位置，空调架统一式样安装。
(9)不得改变阳台的用途，防盗窗花由管理处设计统一式样。
(10)施工过程中要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应按指定地方放置并当天清运不得损坏公用设施、设备，保持公用地面、墙壁完好和整洁。
5、验收
(1)装修工程完毕后，业主和施工队负责人共同向管理处申请竣工验收，管理处将派人进行查验。
(2)隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。拒绝验收造成的损失由业主自己负责。
(3)竣工验收后，由验收人员在《装修申请审批表》上验收栏内签名。验收不合格时，限期整改，再行复验，直到合格。
(4)装修验收合格并使用一个月后，经管理处复验确定工程无明显质量问题，将押金退回业主(住户)和施工队。
篇2：某城市综合体物业人员配备
某城市综合体物业人员配备
一、人员配备
根据moon天地广场的项目档次，应配置与其相匹配的高素质的管理人员，人员配置的原则是精干、高效、一专多能，我公司实行公司领导下的项目经理负责制。服务中心拟配置157名员工(清洁、绿化人员另计)，如下表：
二、员工队伍素质要求
1、各部门负责人均为大专以上学历，管理人员持证上岗率100%。
2、工程技术人员均持有相应的专业技能资格证及职称证，且有在大厦及小区从事相应工作的经验。
3、安保员、安保员，高中以上文化程度，身高1.75米以上，并有在相关物业管理工作或学习培训的经历。
4、各岗位人员均具有强烈的责任心，遵守公司的各项规章制度;着装统一，形象良好，举止文明，为人谦和，对客户和业主提供贴心、微笑服务。
主要岗位具体要求如下：
a、管理处经理(6人)
项目经理1人，具备物业管理企业经理资格证书，中级以上职称或大专以上学历，有5年以上的物业管理工作经历或有2年以上小区经理任职经理。熟悉物业管理相关法规，并能规范组织小区的管理服务工作。
小区管理部经理1人，具有丰富的物业管理经验，能在物业管理工作中熟悉运用iso9001质量管理体系，全面负责小区项目物业管理工作，负责文化活动组织的开展及实施管理督导，推行品牌的建设。
综合物业部经理1人，具有丰富的物业管理经验，全面负责项目现场管理、车场管理、环境保洁管理和员工食堂管理。
财务部经理1人，具有丰富的资金筹划、财务管理经验，主持项目财务预决算、财务核算和财务管理工作;组织、协调、指导与监督财务部日常管理工作，办理公司与银行、税务相关的各种业务。
人事行政部经理1人，具有丰富的人事行政经验，规划、指导、协调公司的人力行政管理与组织建设，最大限度地开发人力资源，促进经营目标的实施和长远发展，组织协调各部门的人力资源工作，建立公司的制度体系，承担以公司名义对内以及对外的必要的交流与沟通。
工程部经理1人，具有丰富的工程管理经验，负责管理整个项目的日常营运设施设备维修工作，督导工程部充分发挥其作用，确保项目的营运有效地进行，不断地努力维护和改善项目硬件的状况、各种功能与安全，以最低的成本来维护、保养项目的设备设施，从而最大程度提高其使用效能和寿命。
b、小区管理部(32人)
客服专员2人，有较强的客户服务意识，负责前台接待工作、投诉登记、办公室资料整理工作，并负责资料整理，文字编写等方面工作;综合维修工2人，负责住宅区域内装修巡查、日常检查，业主紧急送水送电等工作。安保员9人，有工作责任心，实行24小时工作制度，全面负责治安、消防及交通的管理工作。
c、综合物业部(65人)
经理助理1人，具有丰富的物业管理经验，辅助部门经理日常管理工作;餐厅保洁绿化主管1人，具有较强的协调能力，负责商业卫生、绿化及餐厅管理秩序工作;现场主管1人，负责安保员日常工作管理，公共区域秩序维护;车场主管1人，负责车管员日常工作管理，车场秩序维护工作。
d、财务部(4人)
会计1人，大专以上学历，负责项目的财务收费及往来账款等方面工作，持相关岗位上岗证书，工作认真细心负责，具备有敬业精神。出纳1人，大专以上学历，持相关岗位上岗证书，负责项目的现金收支工作。
e、人事行政部(3人)
行政经理助理兼采购1人，具备敬业精神，配合人事行政经理完成各项日常工作，同时负责项目物资物料的采购工作;人事行政主管1人，具有丰富的人事行政经验，有较强的协调、沟通能力，负责项目的日常各项人事行政工作。
f、工程部(47人)
综合主管1人，协调各项工程工作及技术指导，技术技能扎实，有吃苦耐劳精神;弱电消防主管1人，熟悉消防、监控、楼宇自动化、综合布线等相关工作，具有丰富相关工作经验;暖通主管1人，工程、暖通等相关专业，熟练使用计算机，有较强的专业技术，制订并监督执行本系统的设备定期保养规定及技改项目方案;电气主管1人，具备独立解决各种相关技术问题的能力，熟悉大厦电气工程设备，制定并监督执行相关设备维修保养制度。
篇3：内蒙古物业服务人员配备参照标准
类别
人力资源配备指导标准
参考配
备人数
最低标准
参考定额
合同约定
客户服务人员
不得低于1人/30000平方米或者1人/300户;
r1=建筑区划总建筑面积(平方米)÷25000(平方米)
合同约定的物业服务标准高于定额的按照合同约定
r1
秩序维护人员
按建筑区划实际情况，在建筑区划各出入口、监控室等安全防范重点部位配备相应的秩序维护人员，并配备相应的机动人员
r2=主出入口数×4 次出入口数×2 (建筑区划总建筑面积÷50000平方米) 监控室数×2 2名机动人员
合同约定的物业服务标准高于定额的按照合同约定
r2
建筑物及其附属设施设备维护人员
根据建筑区划硬件配备的不同，建筑物及其附属设施设备维护人员配备的最低标准不得低于1人/25000平方米，且应配备强电、弱电、管通等专业维养人员
r3=建筑区划总建筑面积(平方米)÷20000(平方米)
另：高低压室、锅炉房、中央空调等机房的运行人员按照国家相关要求据实配备;物业服务企业或者其他管理人需配备强电、弱电工程师各一名。
合同约定的物业服务标准高于定额的按照合同约定
r3
环卫维护人员
非住宅建筑区划不得低于1人/2000平方米(公共区域)，住宅建筑区划不得低于1人/6000平方米(公共区域)
r4=建筑区划总建筑面积(平方米)÷10000(平方米)
合同约定的物业服务标准高于定额的按照合同约定
r4
绿化维养人员
不得低于1人/10000(平方米)(绿地面积)
r5=绿地面积(平方米)÷8000(平方米)
合同约定的物业服务标准高于定额的按照合同约定
r5
物业公共服务人员配备总额：r=r1 r2 r3 r4 r5
篇4：小区物业人员配备方案
a、管理服务人员
(1)管理服务主管人员 无论面积多少，均应设项目经理1人。10万~30万平方米，可设副经理1人，服务中心主管1人，保安主管、工程主管、环境主管各1人。对超大型社区，则可以分设管理服务中心，人员配备遵循上述标准。
(2)楼宇巡查人员 10万平方米以下不设楼宇巡查员;15万平方米设1人;20 万平方米设2人;30万平方米以上设3人。
(3)服务中心人员 5万平方米以下设管理员1人;5~10 万平方米设2人;10~15万平方米设3人;以后每增加10万平方米，增设1人。如达到30万平方米以上，则按项目的实际情况，有可能增设新的服务中心，新服务中心的人员配备标准按30万平方米以下情况类推。
b、安全护卫人员
(1)安全护卫主管人员 30 万平方米以下配置主管1 人，保安班长3~4人。
(2)保安员
1)全封闭小区(人车分流)每个出入口至少设置6人(三班倒)。
2)巡逻保安员每3人一组可监护面积5万平方米左右(三班倒)。
3)封闭停车场出入口处应设置3人(三班倒)。
4)智能化小区(大厦)已设置治安、消防监控系统时，可适当减少保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人(三班倒)。
5)安全人员综合劳动定额：每4000~6000平方米配置3人(三班倒)。
c、工程维修人员
(1)工程维修主管人员
1)10万平方米以下配置主管1人，不设班长。
2)10 ~30 万平方米，配置主管1人，设施设备运行班长1人，维修班长1人。
3)30 万平方米以上可配置主管1人，运行班长1人，机电维修班长1人，综合维修班长1人。
(2)维修工
1)每个高压配电房值班电工3人。
2)每10 万平方米配置水工1人。
3)中央空调系统每10万平方米配置1人。
4)每10部电梯配专职电梯工1人。
5)每10万平方米配置维修电工3人。
6)每10万平方米配置综合维修工2人。
7)机电维修人员综合劳动定额：每10万平方米配置10~12人。
d、清洁卫生人员
(1)保洁人员综合劳动定额 4000~6000平方米配置1人。
(2)清洁主管人员 10万平方米以下，配置主管1人，班长1人;10万~20 万平方米，配置主管1人，班长2人;20 万平方米以上，每增加5万平方米增设班长1人。
(3)保洁员
1)楼梯清洁：14层/h*人(1梯4户)。
2)擦楼梯、楼梯扶手、护栏、地脚线：8层/h*人(1梯4户)。
3)地面清扫：500平方米/h*人。
4)洗地毯：100平方米/h*(2~3)人。
5)刮玻璃：15平方米/h*人。
6)清洁电梯轿厢(抹钢油)：1个/10min.
7) 清洁8层以下楼房(无电梯)：5单元/d*人;9层以上楼房(带电梯)：10 层/d*人。
e、园林绿化人员
(1)园林绿化人员综合劳动定额
1)室外绿地管理：每6000平方米绿地面积需绿化工1人。
2)室内绿化管理：每2万平方米建筑用地(或200户业主以内)配1名绿化工，每10万平方米配2~3人。
(2)园林绿化主管人员 30 万平方米以下，设主管1人，园艺师2人，不设班长;30 万平方米以上，设主管1人，班长2人，每增加10万平方米配置园艺师1人。
(3)绿化工人
1)绿篱及灌木修剪
a、墙状绿篱：人工20m/h;机剪50m/h。
b、丛生或块状绿篱：人工25 平方米/h;机剪50 平方米/h。
c、球状绿篱：直径1m球形，4棵/h。
2)大树修剪
a、冠径15m以上，需3人配合，1棵/8h*3人。
b、冠径10~15m, 需3人配合，3棵/8h*3人。
c、冠径5~10m, 需2人配合，12棵/8h*2人。
d、冠径5m以下，高3m以下，单人操作，平均2~5棵/h* 人。
3)剪草
a、特级、一级草坪：机剪360平方米/h*人。
b、二级草坪：机剪280平方米/h*人。
c、三级草坪：用气垫机剪180平方米/h;割灌机剪60平方米/h。
d、四级草坪：割灌机剪40平方米/h。
4)淋水：人工喷淋平均500平方米/h*人。
5)杂草清理：人工除杂草平均20~50平方米/h*人不等。
6)机械检修：正常的周期性检修每月2d/人，突发性检修按机械故障的修理难度而定。
f、物业管理人员综合劳动定额
(1)多层住宅：5万平方米以下，每人监护面积2500~3000平方米;5万~10万平方米，每人监护面积3000~3500平方米;10万~30万平方米，每人监护面积3000~4000平方米。
(2)高层住宅、写字楼：5万平方米以下，每人监护面积2000~2500平方米;5万~10万平方米，每人监护面积2500~3000平方米;10万~30万平方米，每人监护面积2500~3500平方米。
篇5：综合办公楼物业处人员配备
综合办公楼物业处人员配备
序号 职位 人数 职 责 备 注
1项目主任
1负责办公楼区域全面服务管理工作。
相关人员必须熟悉办公楼服务流程，有从业经验，经过培训，且素质高、责任心强，有吃苦耐劳精神。
2文员兼仓管
1做好办公接待、文档资料整理及仓库管理等工作。
3保安队长
1协助主任负责办公楼的安全管理工作。
4保安员
8负责办公楼门岗值勤、楼层巡视、智能监控、消防管理及车辆管理等工作。
5 保洁领班 1 负责辖区内的清洁管理工作
6保洁员
6负责办公楼内外围清洁卫生工作以及领导办公室的清洁工作等。
7工程人员
3负责办公楼设施设备日常维修保养及智能化系统等的保养、高低压配电间值班等工作
合 计 21
三、人员配备说明：
1、项目主任：................................................................................. 1名
2、文员兼仓管：.............................................................................. 1名
3.工 程 部：①空调与给排水系统、弱电、强电;................................. 1名
②高低压配电间值班。................................................... 2名
4.保 安 部：①大堂周围、地下车库出入口每班设1名，三班运行，
另巡逻岗2名............................................................... 5名
②监控室每班设1名，三班运行，1人/班×3班;............... 3名
③保安队长。...............................................................1名
5.保 洁 部：①保洁员每人做三个楼层的清洁，九个楼层;.....................3名
②外围四周场地保洁、绿化修剪.......................................2名
③(2f-9f)8个领导办公室及休息室、多功能厅、
乒乓球室、健身房、小会议室、活动室、
96人的大教室及贵宾休息室的保洁;.............................. 2名
(其中领班1名)
共 计：21名