业主入住前的准备工作
无论是普通住宅园区(含高层住宅)还是高档(含别墅)住宅园区，业主入住前的准备工作大同小异。主要包括有：
1、先期介入先期介入是指物业管理公司经过前期物业管理招投标，中标后与实际接管物业前这段时间里，提前进入园区从业主及物业管理的角度，同开发商沟通、协商或提出合理化建议，以使开发建设的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。
①熟悉园区物业管理公司进入园区后应进快了解和掌握园区总建筑面积、占地面积、绿化面积、道路面积;清楚和掌握园区楼宇栋数、单元数、层数、电梯、水泵、照明等设施设备数量;明了和掌握地下管线走向及阀门位置、化粪池数量与位置、消防井数量及位置、停车场及自行车棚位置和容量;知道并掌握园区景点风格、树木花草的品种数量、垃圾桶(箱)数量与位置等。
②合理化建议熟悉园区具体情况以后，以业主和物业管理公司的角度向开发商提出合理化建议，以改进和完善物业，同时向开发商申明满足业主(使用人)和物业管理的需要，能促进房屋销售和树立开发商的良好形象。如某园区原设计只对大门汽车出入设置读卡系统，物业管理公司向开发商提出"在人行入口也设置读卡系统"的建议，所有进入园区的人必须先通过读卡识别后方可进入园区，表面看业主麻烦了，开发商多投入了，可是实际上业主对园区的安全感增强了，开发商房屋销售进度加快了，物业管理收费也有了一定的保障(业主所持磁卡有效期与其所交物业费期限一致)。再如某园区原设计园区内路灯为高杆路灯，物业管理公司建议开发商改用了类式草坪灯的低照明，这样开发商降低了支出，也使以后入住的一、二层业主减少了光污染。
③接管资料在实际接管物业前，物业管理公司应先从开发商那里接管物业项目的相关资料。通常接管的资料有：a.产权资料：包括物业项目批准文件;用地批准文件;建筑执照;拆迁安置资料等。b.技术资料：包括物业项目竣工图-总平面图、建筑、结构、设备、附属工程、地下管网及隐蔽管线等全套图纸;地质勘察报告;项目工程开、竣工报告;工程预决算;图纸会审记录;隐蔽工程记录(或验收签证);工程设计变更及质量事故处理记录;工程沉降观察记录;主要建材的合格证或质量保证书;水、电、卫生器具、采暖、电梯等设备的检验合格证;供水、供暖系统;物业项目工程竣工验收文件等。c.其它资料：物业项目名称(或地名)、栋号、户号等有关部门确认的文件;消防安全部门验收合格文件;利用地下防空设施暂做停车场或仓库的人防部门的审批文件;开发商与电业、供水、供暖、煤气、电话、邮政、环卫等相关部门交接验收的相关文件等等。
上述接管资料有的可能存在需物业投入使用一定时间后，才能签发合格证明的问题，这就需要物业管理公司列出应接管资料清单，不能当时接管的文件资料，由开发商确认并注明再交接的时间。
④接管物业物业管理公司与开发商接交物业虽然是代替业主对物业进行接收，但是为了减少在日后的实际管理中因物业质量或使用不便带来的困难与麻烦(甚至会使业主与物业管理公司产生矛盾)，就应认真仔细地接管物业。目前接管物业所依据的是建设部颁布的《房屋接管验收标准》，标准中对房屋主体结构、外墙、屋面、地面、装修、电气、水、卫、消防、采暖、附属工程及其他工程等分门别类地提出了较详细的接管验收标准。如装修项目中的进户门接管验收标准是："进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。"除《房屋接管验收标准》规定的项目外，笔者通过物业接管验收实践认为还应注意配套工程和服务设施的使用功能是否达到，是否还存在缺陷。如：园区有无自行车棚、地下停车场照明是否可分开控制、园区道路有无坑洼积水现象、化粪池是否被覆盖(化粪池不透气有沼气爆炸的危险)、园区绿化树木是否影响一楼采光、绿化是否有取水点和如何防冻、监控系统是否有死角......如此种种，不一一烦述。因为各物业项目不尽相同，接管时出现的问题也不可能相同。但是有一条是需要所有的物业管理公司必须具备的，那就是：恪尽职守的责任心和严肃认真的工作作风。
在接管物业的过程中，物业管理公司侧重的是共用部位和共用设施、设备及配套项目(设施)的验收接管(每套房间的验收侧重在向业主交接房屋阶段)。验收接管时应注意以下几个方面：a.物业管理公司即要从日后物业维修养护的角度进行验收接管，也要站在业主的立场上对物业进行严格认真的验收接管，维护业主合法权益的同时也为今后物业管理工作的顺利展开奠定了基础。b.坚持合格一项接管一项的做法。现在物业管理招投标竟争很激烈，不能因某一项不合格而拒接整体物业项目，这很容易使开发商与物业管理公司反目成仇。现实中全市乃至全省很少有物业(园区)所有分项目同时移交的情况。既使道路、绿化、环卫、供水、供电等配套工程都全部完成且全部验收合格，也还会在设备设施方面需要调试一段时间进行验证。如：供暖制冷需两个供暖或制冷期后才能正式接管。再如消防、人防系统则更需要在工程竣工之后较长一段时间经有关部门验收合格后才能移交。c.验收接管中若发现问题(含设计缺陷)应明确记录在案，约定期限并督促开发商(或开发商委托的建筑公司)对存在的问题进行处理，直到合格并再次验收接管。d.确定所接物业的保修事宜。通常保修采用的办法有两种，一是根据建设部及有关部门关于建筑工程保修的相关规定，由开发商负责保修;二是由物业管理公司负责保修，开发商一次性拨付保修费用。无论采取哪种办法都要在物业交接记录(或交接纪要)上明确记述。e.物业项目符合要求后，物业管理公司应与开发商签署验收接管文件(交接记录或交接纪要等)，标明验收接管时间、交接双方经办人和双方的意见等，这是划清交接双方责任的界线和依据。
2、管理及服务人员的准备根据所接物业的规模(面积及户数)、构成(多层、高层、别墅等)、档次(高、中、低)、要求(开发商对购房人的承诺和物业管理行业规定)筹建管理处。管理处主任和部分管理员应首先到岗到位，其他管理人员根据工作进展情况可分步到岗到位。管理处主任和部门负责人及管理骨干，必须持有《物业管理从业人员岗位证书》方得上岗。确定管理人员时要本着精干务实一职多能的原则，尽可能压缩管理人员数量，避免职能部门重叠人浮于事，减少管理费用的支出。
各类服务人员要在业主入住前配齐到位。一般的说，各类服务人员提前到岗到位时间、培训内容、工作内容如下：
①保安保安人员要提前15天以上到岗。培训内容：a.站立、行走、站岗、换岗知识与要求;b.格斗与自我保护知识;c.相关法律法规知识;d.企业规章制度与文明服务要求;e.熟悉园区情况。工作内容：a.设立门岗;b.园区巡视;c.消防演习训练;d.模拟处理紧急情况。
②保洁卫生保洁人员应提前7天以上到岗。培训内容：a.物业管理相关法律法规和企业规章制度;b.爱岗敬业文明服务要求;c.不同部位的保洁操作方法和标准。工作内容：清理楼道和园区卫生实际操作。
③电工维护电工应提前5天以上到岗。培训内容：a. 物业管理行业要求和相关法律法规;b.爱岗敬业文明服务要求;c.了解和掌握园区与电相关的图纸和资料;d. 熟悉园区与电相关部位和设施。工作内容：a.检查或设置用电的安全防护;b.共用部位、设施、设备用电的警示或标识;c.与电有关设施设备试运行并做记录;d .清除建筑施工或其他原因遗留的不安全用电现象或隐患。
④水暖工维护水暖工应提前5天以上到岗。培训内容：a.熟悉园区与水相关的部位和设施设备;b.熟悉掌握与水相关的图纸和资料及技术要求;c.爱岗敬业文明服务要求;d.物业管理行业要求和相关法律法规。工作内容：a .检查共用部位、设施设备的给水阀门(井)、排水井、消防井;b.绘制与水相关设施平面位置图，并在实地设置必要的标识或警示;c.与水有关的部位、设施设备试运行并做记录。
⑤电梯工电梯操作工应提前5天以上到岗。培训内容：a. 法律法规和企业规章制度;b.爱岗敬业文明服务要求;c.电梯运行原理及基本知识;d.电梯载人载物的要求和规定。工作内容：a.电梯实际操作;b.电梯困人急救演练;c.清理电梯，做好防护，特别是即载人又载物(包括装修材料)的电梯;d.如何应对火险的演练。
⑥监控室人员监控室人员应提前5天以上到岗。培训内容：a.爱岗敬业，尽职尽责，保密制度，文明服务教育;b.法律法规和企业规章制度;c.监控设施工作原理及运行要求;d.监控设施维修养护及小故障的处理。工作内容：a.监控设实际运行;b.小故障处理演练;c.紧急或突发事件的处理演练;d.保密制度执行情况测试。
⑦停车场人员停车场人员应提前10天以上到岗。培训内容：a.法律法规和企业规章制度;b.停车场管理规定和文明服务要求;c.车辆停放、出库引导方法;d.消防安全知识;e.车辆碰撞或偷盗的处理方法及要求。工作内容：a.清理车场卫生;b.划(写)车位号及行车线;c.设置车场警示和标识;d.引导车辆停放出库演练;e.消防演习;f.突发情况处理测试;g.地下停车场污(积)水清理排放演练;h.地下停车场照明及简单故障处理的演练。
接管的物业项目不同，应配置的服务人员也不相同，笔者不再一一细述。应该提出的是所有服务人员上岗前必须经过培训和实际操作考核，培训考试和实际操作考核合格者方可允许上岗。所有考试和考核应做记录并留存。
3、管理服务设施及工具的准备为了使业主入住即获得热情服务和良好的生活(工作)环境，物业管理公司应在业主入住前做好各种管理服务设施、设备和工具及标识的准备。
①园区各种设施设备模拟运行园区各种设施设备主要有：电梯、水泵、路灯、读卡识别系统、监控系统、停车场系统、大门及楼内外共用部位照明系统、排(通)风系统、消防系统、停电时应急发电(供电)系统。通过模拟运行，观察和发现设施设备存在的问题，并在业主入住前解决。只有模拟运行无故障才能保证实际投入使用顺畅。
②各种维护用工具及设备维护用工具及设备主要有：下水疏通机系统、园区变电所或用电维护所需工具、绿化用剪草机.树墙机(锯)、喷雾(药)器、水(电)焊系列、其他房屋维修用工具及设备等。俗话说"人巧不如家什妙"，没有相应的维护用设备和工具，在业主入住后的实际管理服务中会抓瞎的。
③消防、安全设施及用具消防、安全用设施及工具主要有：灭火器、灭火弹、砂箱、消防专用勾枪.锹.斧、消防水带、门卫岗亭、警棍(橡皮)、强力手电筒等。此项准备以安全第一为原则，一旦发生火灾或其它突发事件要保证这些设施工具能好用、管用。
④园区各种标识这项准备需要投入很大人力和财力，具体分为：a.服务性标识：主要有企业标志或吉祥物、人员胸牌、桌牌、管理人员服装、服务人员服装、保安服装、管理处职能部门的门牌标志等等;b.物体标识：指物体上面带物体名称或单位名称的物品，如垃圾箱(桶)、保洁车、消防井(栓)、楼栋号牌、树木名牌等;c.警示标识：带有警告或限制内容的标识。如请匆靠近、正在作业.请勿合闸、油漆未干、此处危险、禁止泊车、注禁止烟火等;d.提示标识：主要有爱护花草类(如：小草也有生命请足下留情的标牌);注意卫生类(如：园区整洁.人人有责的宣传板等)、车辆管理类(如：请按位停车、请慢速行驶等提示牌);消防安全类(如：防火.防盗图示或宣传板等)。e.引导(也称指示)标识：主要有园区平面图、各分园区或楼栋指示板、园区行车线、车场出入指示牌等。
园区内标识种类和数量应根据物业的规模、档次来定，但是，无论设置多少种类、数量都应做到：位置明显，文字简捷，图示易懂，完整清晰。不能因主客观因素的影响而使标识消失，必要时可补、换或移置标识。
4、入住文件资料的准备物业管理公司在业主入住前要做好各种文件资料的准备，通常情况下需准备如下文件和资料：
①入住通知入住通知是物业管理公司(包括开发商)在物业验收合格接管后，通知业主可以办理入住手续的文件。现在常见的是电话通知业主和在园区入口(或销售处)公开张贴的通知方式，也有在新闻媒体上发布广告的通知形式，还有以挂号信形式邮寄给业主的，这种方式在我市较少采用。入住通知须提前发(贴)出，一般以提前一周为宜。入住通知没有固定的格式或样式，但是通知内容应该明确说明入住时间、办理入住的时间和地点、办理入住应携带的证件、办理入住应交纳的费用、业主本人不能前来委托他人代办的要求等。
篇2：物业知识教材：业主入住管理
物业知识教材：业主入住管理
一、业主(住户)入住前筹备工作
竣工验收时间是在楼宇入住前一至三个月进行的，接着是住户入往时间。
(一)附典型的业主入住筹备时间表
1.竣工验收前三个月，公司任命管理处主任，房管员2人(收款1人)到位，组成管理处新的筹建班子；其他人员根据工作进展需要，采取分步到位的办法，业主(住户)入住时，管理处各类人员必须全部到位。
2.管理处各类人员可按以下程序和时间到位，但应根据小区条件和实际情况进行调整(以下人员名额按建筑面积5万平方米的住宅小区拟定)：
a.入住前三个月，任命管理处主任，房管员2人(收款1人)到位，投入入住前的各项准备工作；
b.竣工验收前二个月，大厦消防中心值班人员3人(机电1人，给排水1人，电梯1人)进入现场，与机电维修工程部人员一起，参与机电设备安装调试的监理工作，掌握大厦设备设施的基本情况和操作规程；
c.竣工验收前半个月，电工2人，给排水1人，进入现场，熟悉楼宇结构、公共配套设施和设备等，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改工作。
d.竣工验收前半个月，部分保安人员到位，上岗培训后，负责对所接受的物业守卫工作；
e.入住前一个月，管理处管理层人员到位，管理处挂牌办公；
f.入住前一个月，炊事员到位，食堂开餐；
g.入住前半个月，卫生人员到位，开始对区内环境和已接收的房间进行清洁工作；
h.入住前半个月，全部保安人员配齐上岗
i.入住前半个月，维修班组成立，人员配齐到位；
(二)入住工作方案制订
管理处成立后，管理处主任负责根据物业管理部编写的《物业管理方案》，编写管理处入住工作方案，入住工作方案的内容包括以下内容：
1.核实《物业管理方案》中拟定的管理处人员配备情况；
2.根据小区的实际情况和《物业管理方案》中对小区管理的要求以及要达到的标准，拟定小区入住后在加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改进意见或整改措施，如下所示：
(1)治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗；
(2)车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出或二进二出等；增设自行车棚；加固架空层车库；
(3)垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等
(4)楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等)
3.拟定管理办公用房和员工宿舍的装修方案；
4.根据《物业管理方案》的开办采购计划，拟定分步购置计划；
5.制定入住流程；
6.印刷入住表格；
(三)协调工作
1.与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。
2.代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。
3.与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。
二、业主、使用权人入住
业主、使用权人的入住是物业销售或租赁工作完成后，物业公司面临的又一项具体工作。物业公司应根据自己对物业的了解和熟悉的情况，拟定合理的入住程序，使业主、使用权人方便入住。并配合业主及使用权人对物业状况进行验收。此外，为了清楚地界定业主与物业公司的权利、责任与义务，使业主、使用权人更好地遵守物业管理的规范，还须认真推敲和制定物业管理合同与物业管理公约。从而建立物业公司与业主、使用权人的新型关系，使各方面形成“合力”，推动小区或楼宇的物业管理水平。
(一)业主、使用权人入住的程序
业主及使用权人的入住，有些房地产公司习惯地称之为“入伙”。它是指业主或使用权人根据购买或承租物业的契约规定，在交付各项费用和款项后，领取钥匙、向购买或承租的物业迁入或进驻。它是业主产权或使用权人使用权的行使与体现。作为物业管理公司应创造条件，为业主及使用权人的顺利入住提供方便。业主及使用权人入住的程序包括以下几个环节。
1.向业主或使用权人发放“入伙通知书”及“入伙手续书”
“入伙通知”应包括：入伙时间、入伙须知、收楼须知等，并分别约定日期，分批地请业主或使用权人带齐有关证件和费用，到指定地点办理入住手续。“入伙手续”包括进驻之前需要提供的资格审查文件；需缴纳的费用和相关款项；需要签署的相关文件领取钥匙等。
2.业主、使用权人验楼，并最终取得认可
验楼是业主或使用权人的一项基本权利，也是其入住的秘要程序。物业管理公司应派专人接待地向业主或使用权人介绍物业。业主或使用权人最终取得认可，才补交购置物业或承租物业的余(欠)款，再进行下一步程序。
3.签定“物业管理合同”和“物业管理公约”
签约之前应给业主或使用权人一定的时间，让其细细阅读和认真推敲物业管理合同及物业管理公约的各项条款。经充分考虑在不存在疑义的情况下缴纳各项管理费用。
4.组织搬迁入住
在业主或使用权人办理完各项入住手续后，物业管理公司帮助其联系专门的搬家公司或自行组织力量帮助业主及使用权人搬迁入住，为其尽可能提供各种方便。
5.进行装修管理
由业主或使用权人提出书面申请，按照报批程序进行申报，物业公司经审核同意后，业主或使用权人方可进行物业的装修或二次装修。但装修过程中仍需执行建设部统一的装修管理要求及业主或使用权人与物业管理签定的“物业管理合同”及“物业管理公约”中的约定。
(二)业主、使用权人入住的有关手续、文件
1.入伙通知书
入伙通知书应直接寄往业主或使用权人处，须载明下列事项：①入伙时间；②前来办理入伙手续的时间和地点；③办理入伙时应携带的证件和款项等。
入伙通知书示例
入伙通知书
女士/先生：
您好!我们热忱欢迎您入住××公寓!
您所认购的××公寓区栋单元室，经建设单位，施工单位及市有关部门的联合验收合格，现已交付使用准予入住。现将有关情况通知如下：
(一)请您按入伙通知书、收楼须知等办理入住手续，办理地点在楼室。届时房地产开发公司地产部、财务部、物业管理公司等有关部门和单位将到现场集中办公。
(二)为了您在办理过程中能顺利而快捷地办好入伙手续，请您按规定时间前来办理各项手续。各楼各层次办理入伙手续的时间表(略)。阁下如届时不能前来办理入伙手续，请您及时与我公司联系，落实补办的办法。
联系电话：
特此通知
××房地产工发公司
××物业管理公司
年月日
2.入伙手续书
应与“入伙通知书”一并寄往业主或使用权人处，讲明入住本物业段办理的手续及先后顺序，使业主或使用权人清晰、明了，有所准备。
入伙手续示例：
入伙手续书
女士/先生：
您认购的区栋单元室楼宇，现已交付使用具备入住条件。请仔细阅读收楼须知，按下列顺序办理入住手续：
1.在房地产公司财务部付清楼款，与销售部验楼，签署验楼文件。
盖章：签字
2.在房地产公司地产部进行入伙资格审查，审查合格出具证明。
盖章：签字
3.在物业管理公司财务部交付各项入伙费用，结清手续、出具证明。
盖章：签字
4.在物业管理公司管理处签定物业管理公约，领取和查验钥匙，办理完毕，签具证明。
盖章：签字
××房地产开发公司
××物业管理公司
年月日
3.收楼须知
收楼是业主或使用权人经对物业的验收、认可，并缴纳各项购楼余(欠)款、租金和管理费之后，接收楼房(单元、楼盘)的活动。它是物业出售和出租环节的结束和物业管理环节的正式开始。作为物业管理公司，应在收楼须知中载明业主或使用权人在办理入住手续过程中须注意的事项及应携带的各种有效证件、合同文书及款项，避免客户的遗漏和往返及由此造成的不便。
作为业主或使用权人，应仔细阅读收楼须知，遇有不明事项及时向在场的工作人员询问。
收楼须知示例：
收楼须知
欢迎阁下成为××公寓的新业主：
我公司愿为您提供良好的管理服务，现介绍有关收楼事项和程序，避免您在收楼时发生遗漏而引致不便。
1.业主在接到入伙通知书起1个月内，到本公司办理产权登记和入伙手续。逾期办理者每逾期一天应缴纳人民币元；超过半年不办理登记手续的房产，由房产管理单位代管；超过三年不办理登记手续，视为无主房产，交由有关部门依法处理。
2.收楼时请认真查验室内设备、土建、装修等是否损坏或未尽妥善。如有投诉，请在收楼时书面告知管理处。管理处将代表业主利益就提出的投诉与发展商及施工单位进行交涉、协商解决。
3.根据本公寓的承建合同，保修期为1年，保修期间，如因工程质量所致故障，施工单位将为业主免费维修。如因业主使用不当，则由业主自行支付费用。
4.业主有权对您的住宅进行装修和维修，但应保证绝对不影响楼宇结构和公共设施。装修、维修前，业主须向管理处提出书面申请，获准后方可进行，并按规定由装修、承修者向管理处缴纳一定的装修管理费。
5.办理各项入伙手续的程序详见“入伙手续书”。
××房动产开发公司
××物业管理公司
年月日
(三)物业公司迎接业主、使用权人入住要进行的工作
1.物业公司自身应先期进驻，熟悉物业，了解情况
具备条件的物业公司可通过物业的前期介入，来熟悉物业的各方面情况；而没能在前期开发阶段介入的物业管理公司则必须在业主、使用权人入住之前的一段时间进驻物业内，唯此才能熟悉本物业、了解相关的情况，为工作的衔接和协调做好准备。在这方面切忌物业公司与业主同时进驻物业，业主不清楚的物业公司也不清楚，业主不熟悉的物业公司也不熟悉。必须有个“提前量”，才能在熟悉情况的基础上做好服务，使业主及使用权人满意。
2.准备、推敲和制定相应的入住手续
入住的手续既关系到业主、使用权人的入住是否便捷、顺利，又关系到物业公司、发展商及业主或使用权人的权利、责任与义务。因此，物业公司要仔细地推敲，作出明确的规定。对某些问题不准时可向有关法律及财务方面的专家进行咨询，尽量避免各种手续、文件的含混和歧义。
3.做好相应的组织协调工作，体现效率、规范和周到热情
一般地说，接纳业主、使用权人入住的整个过程，最能体现物业管理公司的组织水平、管理效率和服务质量。因这一过程要面对多户。有通知、接待、办理手续、现场实地考察、签署有关文件、缴纳相关款项甚至联系搬家公司等诸多环节的工作，哪个环节工作不力或缺乏协调都会给业主或使用权人带来不便，哪个环节上出现态度生硬、冷漠、不负责任等都会给业主或使用权人带来不快。因此，物业公司应在此之前进行充分的动员，在过程中不断进行协调减少差错和脱节，并有专门的人员巡查各个环节的服务。把所有的麻烦和不便留给物业公司自己，把更多的方便留给业主和使用权人。
(四)搬迁入伙
在完成以上程序之后，住户才能签领钥匙，准备搬迁。在用户搬迁过程中，物业管理公司应做如下的工作：
1.协助用户搬迁
物业管理公司一般可以通过两种方式协助用户搬迁。
(1)代请搬迁公司。
(2)提供搬迁服务。
2.维持搬迁秩序
在用户搬迁过程中，应尽量避免由于时间集中而造成的混乱，对搬运车辆应有专人指挥出入停放，以避免交通事故及损坏花草公物的事件发生。
3.收取搬迁押金
在发放入住通知时，物业管理公司一般都会向用户收取搬迁押金。如果搬迁过程中发生损害公物的事件，则视情况扣除部分或全部押金，如果未发生事故、押金应如数退还。
三、业主、使用权人对物业的验收
(一)对物业的验收是业主、使用权人的权利
对任何一位业主，置下一处房产往往是一生中重要的“长期投资”，要倾大半生的积蓄、甚至还要向银行机构或亲朋借贷部分资金才能凑齐。因而，业主一旦置下物业，便具有受法律保护的种种权益。为了使自己的权益不受欺诈与损害，业主在入住前甚至在办理最后一笔购房款缴纳事宜之前，就有权要求房地产开发公司(销售部)或物业管理公司的人员带其到现场，查验所购物业的状况。这是业主的一项基本权力，也是业主或使用权人进入物业前的一项程序。这个程序对业主是不可少的。有了这个程序，便可在很大程度上减少甚至避免房地产开发公司及物业管理公司在销售或租赁环节上实行“黑箱操作”，及对业主的欺诈以及对业主其它方面权益的损害和践踏。
通过现场查验，业主可直接了解所购置的物业的状况，发现问题或瑕疵，请销售人员或有关人员当场作出解释或说明，不能得到清楚和满意答复的，业主可拒绝在后面的手续和文件上签字及其余款项的交付。要求开发商或施工单位根据购房合同及施工图纸规定的技术指标，重新进行局部返修，直至达到图纸、合同的要求为止。因此，有经验的业主在感到自己对物业的状况和技术指标把握不准时，往往请一些房地产或建筑、装饰方面的专业人员来一道查验，帮自己把关。
而作为物业公司，在接待业主现场查验物业时，要仔细地和业主介绍物业的全部情况，及物业与合同条款、与施工图的对照之处，解释业主提出的问题。对不能说清或即刻答复的问题做好记录，请公司的相关业务人员对业主进行答复。对物业确实存在问题的，要及时向发展商及施工单位反馈，并组织必要的返修直至业主满意。
(二)业主、使用权人对物业进行验收的参照系
1.对比图纸和技术规范进行验收
如图纸标明的使用面积、墙体厚度、建筑材料；室内净高、内部格局、阂窗尺寸及材料；各种管线的分布、走向；各设备、设施的落位情况；各面积、结构及设备设施的几何误差等。通常上述内容有较强的专业色彩，业主如不清楚图纸的情况，可请有关专业人员帮自己把关。
2.对比销售(承租)合同及物业管理合同来进行验收
如物业坐落的位置(要有相对固定的坐标，不能用10分钟车程等含混概念)；物业开发、出售、(出租)的手续即“五证”是否俱全；物业的面积(房屋面积与分摊面积，分摊面积是否按建设部统一规定)及误差(小于合同面积的误差应控制在一定的范围内，否则是对业主经济权益的侵犯；大于合同面积的误差在一定范围内业主不须再缴房款，而应由发展商承担；超过合同面积一定范围内，则发展商有“强卖”之嫌，业主也有权拒付或双方协商按较低的价格水准补齐多出的差价)；此外，还包括物业的结构与内部分隔，物业设备、设施的产地(如卫生洁具是进口的还是国产的，是“美标”还是“toto”)、规格(型号)、档次；装修的用料与施工等。
(三)住户对物业的验收
住户在迁入所选择的物业之前，应对其房屋质量进行验收。此时，物业管理公司应有专人受理住户对房屋质量提出的问题，如确属物业管理公司接管验收时的疏漏，则应立即通知施工单位予以解决。住户对物业的检验应特别仔细，尽量把问题都解决在入住之前。一般从以下几个方面检查：
1.给排水系列。包括水管、水龙头是否完好，没有漏水和锈蚀的情况，下水道是否有建筑垃圾堵塞，抽水马桶、地漏、浴缸的排水是否通畅、有无泛水现象等。
2.门窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全；门窗是否密实、贴合，开闭是否灵活；门锁是否启闭灵活、合用，门的开关能否自如；玻璃是否有防水密封等。
3.供电系列。包括电灯、电线(管线)是否有质量问题，开关所控是否是火线，电表的流量大小是否能满足安装空调及微波炉等大功率家用电器的要求(北京市已将住户电表的容量由原来的5a增至20a，应检查本楼宇是否执行新的标准)。
4.地面、屋顶及地板系列。包括是否平整、起壳、起砂、剥落，是否裂缝、渗水；次砖、地砖和墙砖贴面的平整、间隙、虚实(听敲击声)等。
5.公共设施及其它。查验水表、电表、煤气表(天然气表)是否都是从“0”开始或仅有少量试电、试水、试气所经过流量和数值(一般为0.*或0.0*)，对超出数值过大的用户有权要求物业公司重新换表。此外，还需查验垃圾桶、扶梯、电梯、防盗门、防盗窗、电话电线、天线、信箱等。对高层建筑除检查电梯的运行外，还要检查步行楼梯的延时触摸照明系统是否能正常使用等。
此外，验收实践中还发现有的施工单位人员素质较低，在施工中即在住户的卫生间如厕等。此种情况，物业公司应通过接管和提前进入，将这类缺憾“找补”回来，不要让业主或使用权人留下遗憾。
篇3：物业知识培训：业主入住前筹备工作
物业知识培训：业主入住前筹备工作
注：
1) 竣工验收时间：在楼宇入住前一至三个月进行；
2) 入住时间：住户入住时间；
1. 0建全管理处：
1) 竣工验收前三个月，公司任命管理处主任，房管员2人(收款1人)到位，组成管理处新的筹建班子；其他人员根据工作进展需要，彩取分步到位的办法，业主(住户)入住时，管理处各类人员必须仔部到位。
2) 管理各类人员可按以下程序和时间到位，但应根据小区条件和实际情况进行调整(以下人员名额按建筑面积5万平方米的住宅小区拟定)：
a. 入住前三个月，任命管理处主任，房管员2人(收款1人)到位，投入入住前的各项准备工作；
b. 竣工验收前二个月，大厦消防中心值班人员3人(机电1人，给排水1人，电梯1人)现场，与机电安装维修工程部人员起，参与机电设备安装调试的监理工作，掌握大厦设备设施的基本情况和操作规程；
c. 竣工验收前半个月，电工2人，给排水1人，进入现场，熟悉楼宇结构、公共配套设施和设备等，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改工作。
d. 竣工验收前半个月，部分保安人员到位，上岗培训后，负责对所接受的物业守卫工作；
e. 入住前一个月，管理处管理层人员到位，管理处挂牌办公；
f. 入住前一个月，炊事员到位，食堂开餐；
g. 入住前半个月，卫生人员到位，开始对区内环境和已接收的房间进行清洁工作；
h. 入住前半个月，全部保安人员配齐上岗；
i. 入住前半个月，维修班组成立，人员配齐到位；
2. 0入住工作方案：
1) 编写：
管理处成立后，管理处主任负责根据物业管理部编写的《物业管理方案》，编写管理处入住工作方案，入住工作方案的内容包括以下内容：
a.核实《物业管理方案》中拟定的管理处人员配备情况；
b.根据小区的实际情况和《物业管理方案》中对小区管理的要求以及要达到的标准，拟定小区入住后在加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改进意见或整改措施，如下所示：
*治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗；
*车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出或二进二出等；增设自行车棚；加固架空层车库；
*垃圾清运：增设垃圾池(屋)垃圾清运站等；
*楼道灯：改成节能灯(如：温感、声控或触摸式等)；
c.拟定管理处办公用房和员工宿舍的装修方案；
d.根据《物业管理方案》的开办采购计划，拟定分步购置计划；
e.制定入住流程；
f.其他；
2) 报批：
以质量手册中“文件和资料的控制”和程序文件的“文件和资料的控制程序”的规定进行；
3.0准备入住资料：
1) 根据公司原有的格式和小区的实际情况编写和印刷《住户手册》、《业主公约》、《防火公约》。
*注：《业主公约》按《深圳经济特区住宅区物业管理条例》应在入住率达60%时，由业主委员会讨论制定，管理公司为了加强管理，与住户相互制约，制定临时规定，当入住达到60%时，再按业主委员会制定的《业主公约》执行。
2)印刷市政府颁布的《深圳市住宅装修管理规定》，并结合实际情况编写和印刷《住宅(大厦)室内装修管理规定》、《住宅区(大厦)商场装修管理规定》和《临时用电管理规定》。
3) 印刷安装空调管理规定(附空调安装平面示意图)和空调架的式样图。
4) 印刷“办理入住手续须知”，内容要求写明管理处办公地，业主应带的证件，并附简明扼要的入住程序流程说明图等。
5) 印刷其他规定：如防盗网和防盗窗管理规定(附草样平面示意一图)等。
6) 印刷入住表格：
4.0协调工作：
1) 与供电局、自来水公司、石油液化气瓮和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后水、电、气等的供应。
2) 代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。
3) 与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。
5.0通知入住：
通过登报或寄发通知书的形式，提前一个月向业主发出入住通知。寄发通知应包括以下资料：
1) 入住通知书
2) 办理入住手续须知
3) 收费项目一览表
6.0入住时的环境布置：
1) 区内环境：
a. 入口处挂横幅，内容有“欢迎您乔迁×××大厦(村)”等，插彩旗，营造热烈的气氛。
b. 插指路牌，由入口处到管理处，指路牌标明“管理处→”字样，采用红底黑字或红底黄字等。
c. 入口处标明管理处办公地址和办公时间。
2) 管理处办公环境：
a. 挂灯笼，飘小彩带，摆放花篮、盆景，给人以隆重、喜庆的感受。
b. 张贴醒目的“办理入住手续流程图”，办理手续窗口设置要求做到“一条龙服务”程序，各窗口标识清楚，一目了然。
c. 管理人员着装整洁，精神饱满。
d. 办公室内资料摆放整齐有序。