国内物业管理行业的发展,今年已经迈入了第二十个年头。在这二十年的发展历史中,国内的物业管理日益趋向规范化发展。在欧美、港台地区的物业管理市场,自主经营的独立物业管理公司发展迅速,政府公屋逐渐交由独立的物业管理公司管理,同时房地产发展商开发的物业项目也越来越多地委托专业的物业管理公司来管理。国内的物业管理公司起步较晚,除了新兴的专业化管理公司模式外,有相当比重是专业化与行政性管理模式相结合以及以房管局系统为主体的传统管理模式。随着物业管理市场的发展,业主自治意识越来越强,物业管理公司最终要成为开发商或业主合同方,为业主提供服务。而在开发商或业主选择物业管理公司时,往往采用委托、协议或招标的形式。在物业管理市场竞争中,服务质量水平是一个重要因素,价格则是一个敏感的因素。在现行的物业管理模式中,物业管理公司通常采用两种收费方式,即酬金式和包干式。现就两种服务收费形式对物业管理市场的影响作以分析。
首先,让我们对酬金式和包干式的基本要素作简单阐述:
1、酬金式
1.1物业管理酬金在服务开始后从物业管理帐户中直接扣除
1.2物业人员薪金或其他物业管理开支从物业管理帐户中直接扣除。
1.3如遇管理费帐户收入款项不足支付物业管理开支时,则由发展商垫付,最终由业主方付差额;如帐户有盈余,则保留在管理费帐户中,作为以后物业管理的开支留存。
2、包干式
2.1每月向业主方收取定额的费用。
2.2如遇管理费帐户收入款项不足支付物业管理开支时,则由物业管理公司自行支付差额;如帐户有盈余,则作为物业管理公司的收益。
2.3部分发展商向物业管理公司提供物业内的产业项目供管理公司经营,经营所得用于弥补管理帐户的不足部分。
3、在实际物业管理中,两种收费形式存在的现状及对物业市场的影响归结如下:
3.1在市场竞争中,包干式是一种有竞争力的收费方式,特别是针对档次较低的或销售情况较差的楼盘。
3.2按国内现行的物业管理费收取的标准,城市住宅小区的物业服务管理费由物价部门核定;其他高档住宅物业及写字楼宇的管理费,由市场调节、政府指导。对于档次较低的或销售情况较差的楼盘,开发商往往对物业管理开销服务质量保证方面没有把握,包干式在收取固定报酬的情况下,对物业管理费实行自负盈亏,恰恰迎合了开发商的需求。因此,包干式的物业管理报酬形式较容易在物业管理市场竞争中胜出。而在档次较高的或销售情况较好的楼盘,开发商以及业主方在选择物业管理公司的问题上,往往将物业管理公司提供的服务档次和质量以及物业管理公司在业界的声誉放在第一位,在价格取向上更注重性能价格比。
3.3按照业内惯例,如果管理费不足以支付物业管理开支,则开发商需要负责垫付管理帐户不足部分。而在低档楼盘,往往存在管理费拖欠情况。开发商在业主拖欠管理费并要为空置房屋支付管理费的情况下,为保证自身利益,自然倾向于选用包干式的物业管理公司来管理物业。这样一来,实行包干式的物业管理公司获得了物业管理权,开发商也将其应负担的责任转移了出去。但是,在管理费收缴不足的情况下,物业管理公司的利润及人员,办公开支全部包含在管理费的情况下。因此,物业管理公司只有用压缩管理费,降低服务标准来维持盈利。这样,物业服务的对象——业主的利益就受到了损害,而物业的保值、增值目的也无法实现。物业管理质量低下必然造成业主对物业管理公司服务不满,从而拒绝交纳服务费,造成管理上的恶性循环。
3.4物业管理公司一兼二职,往往导致服务水平下降。部分发展商将物业区的产业交给物业管理公司经营,所得用于弥补由于管理费低于实际开支而出现的差额。这样就使本来以服务为目的的物业管理公司对物业有了经营权。物业管理公司在有限的人员编制上,在提供物业管理服务的同时还要经营物业项目以获利,那么物业管理公司的人力、物力将必然
篇2：预缴物业管理费收取及催缴程序
预缴物业管理费收取及催缴程序
(有关滞纳金比例以该项目《业主公约》及《物业管理合同》为准)
业户收楼时需将计费时间终止到每自然季度末最后一日
一、预缴半年管理费
1.1 物业公司财务部将于每年6月1日及12月1日起向各业户发出次年〈管理费付款通知书〉，详列应交款明细，规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下一个半年的管理费。
1.2 每年的1月1日及7月1日起，财务部对尚未交纳本年度应付款的业主发出《催款通知书》，列明欠款明细项目，通知其在收到〈催款通知书〉一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款，管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。
1.3 《催款通知书》发出后，业主逾期未清缴欠款的，管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》，通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清，并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金(从1月1日或7月1日欠款的第一天起算)。
1.4 在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的，管理公司将按 《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。
1.5 《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制，统一经客服部发出。
二、预缴三个月管理费
2.1 物业公司财务部将于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各业户发出下一季度〈管理费付款通知书〉，详列应交款明细，规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下一季度的管理费。
2.2 每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起，财务部对尚未交纳本季度应付款的业主发出《催款通知书》，列明欠款明细项目，通知其在收到〈催款通知书〉一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款，管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。
2.3 《催款通知书》发出后，业主逾期未清缴欠款的，管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》，通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清，并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金(从当季度欠款的第一天起算)。
2.4 在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的，管理公司将按 《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。
2.5 《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制，统一经客服部发出。
三、预缴一个月管理费
3.1 物业公司财务部将于每月15日起向各业户发出下月〈管理费付款通知书〉，详列应交款明细，规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下月的管理费。
3.2 每月的1日起，财务部对尚未交纳本月应付款的业主发出《催款通知书》，列明欠款明细项目，通知其在收到〈催款通知书〉7日内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款，管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。
3.3 《催款通知书》发出后，业主逾期未清缴欠款的，管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》，通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清，并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金(从当月欠款的第一天起算)。
3.4 在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的，管理公司将按 《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。
3.5 《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制，统一经客服部发出。
篇3：物业公司管理费收取管理规定
物业公司管理费收取管理规定
一、目的
本管理规程规范服务收费管理，确保业主(住户)满意。
二、适用范围
本规程适用于对兴业新邨管理服务费、水费、公共分摊水电费。
三、职责
1.财务人员负责办理现金或委托银行收费的有关手续。
2.保安员协助财务人员向业主(住户)派发收费凭据或催款通知单。
四、工作要求和内容
1.收费方法，可分为两种：
a)现金收费：车位使用费(临时停车)、装修管理有关费用、物业管理服务费、水费及公共分摊水电费、维修服务费、家政服务费；
b)委托银行收费：住宅物业管理服务费、住宅水费、住宅公共分摊水电费；
2.委托银行收费的开户手续：在业主办理入住手续时，凭物业公司开的帐户，到指定银行存入一定金额，以便每月结算划帐。
3.对小区内业主(住户)的收费
(1)住宅物业管理服务费的收取
a)兴业新邨两个月收一次管理服务费，逢单月收费。逢双月30日前，财务人员通知指定银行在业主(住户)帐号上扣除住宅物业管理服务费及其它应收费用。财务人员在收到银行扣费成功通知后，应在5天内把收费凭据交管理处服务中心，由服务中心组织分发给业主(住户)。
b)若业主(住户)帐户中金额不足以支付当期费用时，由财务人员用电话通知或发出催款通知单向业主(住户)催缴。
c)若连续三个月欠缴，由财务人员发出限期缴款通知单，限其3天内缴清欠款及滞纳金，否则按有关规定处理。
d)住宅物业管理服务费计算公式：
服务管理费=住宅的销售面积×住宅管理服务费标准 购买的机动车车位面积×住宅管理服务费标准×50%
(2)住宅水费的收取
a)每双月25日前，由管理处工程组人员读取水表值，并计算每户应交水费(包括公共分摊)。住宅水费同住宅管理费一起收取，收取程序跟住宅管理费一样。
b)水费计算公式：
业主(住户)的每月水费=该户水表读数(吨)×住宅水费单价 公共分摊水费摊r：
(3)小区内住宅公共分摊电费的收取
a)每双月22日前，由管理处工程组人员读取小区内公共部分电表值，并计算每户应分摊值；每双月30日前，财务人员通知指定银行在业主(住户)帐号上扣除公共分摊电费及其它费用。
b)公共分摊电费和管理费一起收取。
c)公共电费分摊原则：
1)每一座走廊、楼梯、电梯运行、水泵运行等每座楼宇内公共电费，由该座业主(住户)分摊；
2)小区道路、中心公园等小区公共区域的路灯、草坪灯的电费，由小区业主(住户)及区内商铺租户分摊。