物业管理费的成本构成及编制方法
(一)物业管理费核算成本构成
物业管理费的构成应该包括物化成本、活劳动成本和特殊权重三个部分。特殊权重部分主要包括对物化成本部分所包含内容的物业等级权重，活劳动成本部分所包含的管理水平、管理软件为主要内容的管理公司资质等级权重和对商业用房部分的商业特性权重。其权重系数由政府主管部门另行发布参考值。物化成本和活劳动成本部分一般可由如下项目构成。
1、人工费：包括全部管理人员的工资、社会保险、福利基金、工会经费、教育经费、服装费、加班费及住房租金等项目。
2、办公费：包括用于管理和办公用的固定资产折旧、维护及筹备费，低值易耗办公用品费用以及节日装饰费、交通、通讯、损耗费，办公用房租金、管理费用、办公用水、电费、业务费用或单项对外承包等项目。
3、公共设备、设施维修保养费：包括大厦所有附设设备、设施的维护、保养、消耗材料的更换及机动费等项目。
4、清洁、绿化、保安费：包括工具、材料、清运或单项对外承包等项目。
5、不可预见费：对以上几项内容设置一定比例的不可预见费用，以避免由于考虑不周或某种原因引至的费用不足的情况。
6、保险费：包括房屋保险、设备保险和第三者责任险等项目。
7、附属设备更新基金：包括大厦所有附属大型设备、设施的更新储备金和大修理基金两部分。
8、公共用水、电费：包括所有公共设备、公共地方运作和变、线、管损耗的水、电费。
9、企业管理费：按以上项目之和的一定比例计算用于管理处上级管理公司的管理费用，由政府按管理公司的资质等级确定不同比例，对管理公司直接履行管理处职责的，及对其上级开发公司或总公司不应计算此项目。
10、税前利润：按以上项目之和的一定比例计算合法利润，也由政府按管理公司的资质类别确定不同比例。
11、税收：关于税种和收税内容，一般应按税法执行，至于部分收税项合理与否，应通过政府部门协调后按地方法规执行。
12、部分特殊性服务和设备，其费用可单独核算。如中央空调，由于季节性使用，则可单独核算，单独订立标准，按使用季节或分摊成平均值按月计收。另外，有些属于有偿服务范围的，应另行订立标准，单独计收。
(二)物业管理费核算要点及方法：
1、确定管理费成本构成的注意事项：
前面已经对物业管理费的构成做了具体罗列，但不能说就一成不变，具体到核算某一个特定物业的管理费时，由于各大厦的具体情况不同，就要根据该物业的实际情况，在上述构成内容中进行增减，同时要注意以下几点：一是要求尽量详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体，才越真实;二是尽量全面，不要漏项，比如测算大型固定资产更新储备金时，往往容易忽视外墙面更新和电缆更新项目;在消耗材料测算时，往往容易忽视水泵连接管道的法兰盘和软接头等等;三是测算依据尽量准确，比如固定资产和大型设备的折旧年限，有些项目费用的市场单价标准等尽量准确，不用或少用估值;对于有些无法或不好确定明确数据，需运用模糊数学原理确定时，其随机采集资料的点、面、布局要合理，要有充分代表性。
2、收集原始数据：
管理费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的收集至关重要，比如：一是在测算各系统大型设备更新储备金时，要首先收集包括原始价格、运输、安装调试费在内的设备原值，设备功率参数和设备使用寿命等资料。二是在测算低值易耗材料时，要计算出各类材料的详细数量和调查清市场价格，如计算公共照明系统时，要查清所有公共部分的灯炮、灯头、灯管、继电器、镇流器、灯箱、灯罩、开关、闸盒、电表等的数量及它们各自的平均使用期限和市场售价。三是其它关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定资产折旧率、折旧时间等等，均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准及有效依据为测算基础。
3、计算公式：
管理费的计算和编制核算表则较简单，计算的公式为 p=∑fi/s
(p代表所求物业管理费的标准;s代表计算物业的总面积;f代表 单项费用，i代表各小项目，∑代表所有单项费用乘积之和)。以上公式为：管理费标准等于计算物业的总建筑面积除以各单项费用乘积之和。核算表的内容一般可设计为：
序号、核算项目、核算依据、计算式，加权系数、计算结果(计算到小数点后四位)。每项占总费用的比例和备注等栏目。
在计算结束后要写出核算说明，将有关需要说明的问题和需要解释的地方用文字表述出来，以便在提交业主委员会和业主大会或者报政府主管部门审批时，能够使其了解全部意图并方便于以后的执行。
篇2：管理费标准及收缴规定
管理费标准及收缴规定
为保障用户在本物业的长远利益，以达到投资保值和升值的效果，因此各业主/用户亦需要承担本物业之保养、维修及日常管理开支等费用，按时交纳管理费。
3.1 费用标准的核定：
3.1.1 根据政府物业管理服务收费指导标准、物业及配套设施的档次和物价局的审批标准进行合理收费，具体情况请参见财务部《政府经营服务性收费价目表》。
3.2 费用使用：
3.2.1 管理费主要用以支付下列各项之费用：
管理及其他服务人员酬金、津贴、福利及办公费用;
公共地方安全管理服务;
公共地方清洁服务;
公共地方环境保护;
公共地方园艺绿化;
公共设施、设备和公共场所(地)的日常管理、维修和养护费用(包括材料费、公用水电费、设备损耗费等);
聘请专营公司及其他聘请人员之费用;
公用设施、设备必要的保险费用和法定税费;
社区文化活动费用;
其他管理上必须的支出。
3.3 现行之管理费金额可随日后实际开支而调整，调整前会先通告各用户，并经业主委员会批准或物价部门批准。
3.4 交费办法：
3.4.1 用户入伙前必须到物业管理公司指定的银行开办存折，日后一切费用均由银行代收，除入伙期间到物业管理处交费外。
3.4.2 用户入伙后，应每月按规定缴交管理费和水、电及其他有关费用，财务部每月月底将用户本月发生的费用通知单送达用户，用户须在次月十五日前(合计十五天)将费用存入指定的银行缴清费用。
3.4.3 如在交款期内未收到用户的付款，物业管理公司将发出有效期为三十天的催缴通知，如到第二个交缴费时间，还未见用户缴款，物业管理公司将采取有效的措施来催促用户缴款。并每天按该金额的万分之五收取滞纳金。
3.4.4 用户如对交款通知单所列金额有异议，可在交款期的前五天与物业管理公司联系，但不可借故拖延付款。如属技术问题，短时间无法解决，应经物业管理公司确认同意，可以延期。
3.4.5 各项缴交费用以银行回单到达物业管理公司为准，到达后用户可向物业管理公司索取财务票据。
篇3：管理费用收缴工作规程
管理费用收缴工作规程
4.1 目的
为了加强对物业管理费用收缴的规范管理，确保物业管理费用收缴工作的顺利开展。
4.2 适用范围
适用于各类物业管理费用的收缴。
4.3 职责
4.3.1 管理处经理负责贯彻执行本规程。
4.3.2 物业部主任负责管理费用催缴工作的过程实施和控制。
4.3.3 财务部负责物业管理费用的收取。
4.3.4 物业管理员和各相关部门负责具体执行本规程。
4.4 工作规程
4.4.1 物业管理费用主要指物业管理费、空调管理费、水电费、装修管理费用、有偿维修费用等。
4.4.2 物业管理费用的收缴统一由财务部具体负责。
4.4.3 物业管理费用的计算日期是：每月的30日至下月的30日为1 个月。
4.4.4 物业管理费用的集中收缴日期是：每月的1日至15日收取上月的管理费用。
4.4.5 物业管理费用的收缴步骤
由工程部负责水、电、气的管理人员在每月25日左右对用户的水、电、气表进行抄读，并将抄读结果及时记录于用户水、电、气抄读记录表，全部抄读结束后，应及时将抄读结果报给财务部，同时应复印一份留底。
由管理处前台将每月的《维修单》的第三联进行整理后在每月25日左右一同交给财务部。
财务部根据工程部人员抄读的水\电\气结果、《维修单》的维修费用和用户使用物业的实际情况，将用户的所有费用及时计入电脑收费系统。在每月30日前电脑打印出《交款通知书》，然后客户服务部以电话通知、人工派送、邮寄等方式将全部《交款通知书》及时传递给客户。
在集中收缴日期内，及时收缴用户的各项管理费用，并做好有关财务报表上报公司领导审阅。
4.4.6 物业管理费用的催缴
1)《催款通知书》发出15日后，用户未及时交纳管理费用时，财务部应及时将管理费用催缴名单(原件留底)做好统计，然后复印一份及时交物业部进行处理。
2)由物业主任按其名单首次将《催款通知书》以人工派送的方式送给用户，并由用户在《 通知签收表》进行签收。
1) 用户收到费用催缴通知单后，在一个星期内仍未缴纳费用时，财务部应继续做好费用催缴名单的统计并交物业部进行处理，物业主任收到
后则应立即第二次将《催款通知书》以人工派送形式安排客户管理员再次拜访时送给用户并了解原因，同时还应做好与用户的沟通协调工作，直到用户有一个妥善的答复。
2) 用户第二次收到费用催缴通知单后在一个星期内还是没有缴纳时，则财务部应再次做好费用催缴名单的统计并交客户服务部进行处理，客户主任收到后则应立即第三次开具《催款通知书》并出具书面催缴通知以人工派送形式亲自和物业管理员一同拜访时送给用户并了解原因，同时还应做好与用户的沟通协调工作，直到用户有一个妥善的答复。
3) 若用户仍不缴纳时，则财务部对催缴名单进行统计确认后交客户服务部，由客户服务部书面报告公司，由公司采取有效措施进行处理。
4) 《催款通知书》以书面形式和人工派送的方式传达三次为准。超过三次后，用户仍未缴纳管理费用时，则物业管理公司有权采取有效的强制措施对拖欠用户进行处理。
4.4.7 用户欠费的管理措施
1) 欠费用户的条件：欠费在1 个月以上的用户均为欠费用户。
2) 物业管理公司对欠费用户在1个至3个月内可采取的管理措施主要有：
2个月内由公司领导出面进行协调解决;
对协调不成的用户和欠费达2 个月以上者，物业管理公司在物业的明显出入口对欠费用户进行张榜公布;
欠费达3个月以上(含3 个月)的用户，物业管理公司有权对其欠费用户采取向当地法院进行起诉等有效措施。具体由客户主任根据公司要求组织落实。
所有欠费用户未经物业管理公司许可均不允许搬出公司物品，直到交清所欠费用或经过法院判决办完有关手续为止。
附表
4.5.1 《 通知签收表》