小区新旧业委会交接事宜
12月1日上午9：30，在清河街道、美怡居委会组织下，由社区民警、新旧业委会、物业公司参加的新旧业委，会交接事宜座谈会，在物业公司会议室举行。
原业委会潘**委员介绍了几年来的工作情况。就工作交接问题，新业委会根据20**-20**年小区召开的五次业主大会会议资料上所载明的业委会工作事项提出了交接清单。原业委会表示，有些资料可能不齐，尽量找，尽快交接。原业委会公章已经作废，潘**不同意移交给现业委会，称其要上交给小区办。
待交接完成后，业委会将在小区发布公告。
| 业委会工作交接单 | |||
| 项目 | 名称 | 交接与否 | 备注 |
| 1 | 业委会公章 | ||
| 2 | 首次业主大会会议材料 | 取自业委会在首次业主大会上的书面工作汇报的内容 | |
| 2-1 | 第二届业委会14位候选人的资料 | ||
| 2-2 | 首次业主大会业主表决票 | ||
| 2-3 | 首次业主大会决议 | ||
| 2-4 | 第二届业委会备案单 | ||
| 3 | 第二次业主大会书面会议材料（发放和张贴的） | 取自业委会在第二次业主大会上的书面工作汇报的内容 | |
| 3-1 | 第二次业主大会业主表决票 | ||
| 3-2 | 第二次业主大会业主大会决议 | ||
| 3-3 | 《20**-20**物业管理合同》及其附件 | ||
| 4 | 第三次业主大会书面会议材料 | 取自业委会在第三次业主大会上的书面工作汇报的内容 | |
| 4-1 | 《业委会议事规则》 | ||
| 4-2 | 《业委会考勤制度》 | ||
| 4-3 | 《业委会公章使用制度》 | ||
| 4-4 | 《档案管理制度》 | ||
| 4-5 | 业委会盘查的小区共有资产家底 | ||
| 4-6 | 建筑规划图 | ||
| 4-7 | 公共设施设备照片 | ||
| 4-8 | 物业公司提交的小区全部公用设备清单 | ||
| 4-9 | 业委会聘请律师所调查的规划图及公摊细则 | ||
| 4-10 | 一号表决票（更新蓄水池、监控系统的说明） | ||
| 4-11 | 针对该项表决的决议 | ||
| 4-12 | 据此决议业委会所实施的二次供水设备更新的招标文件、签订合同 | ||
| 4-13 | 二号表决票（增补业委会委员的选票） | ||
| 4-14 | 大会对此项表决的决议 | ||
| 4-15 | 增补委员的备案表 | ||
| 4-16 | 三号表决票（物业管理服务质量综合考评表） | ||
| 5 | 第四次业主大会书面会议材料 | 取自业主委员会在第四次业主大会上的工作汇报 | |
| 5-1 | 小区公共维修基金核对理顺情况 | ||
| 5-2 | 户账明细 | ||
| 5-3 | 网上账户信息共享平台 | ||
| 5-4 | 物业公司给业委会《关于请求续签“物业服务合同的函”》 | ||
| 5-5 | 北京望京美怡物业管理有限公司（20**-20**）三年工作规划 | ||
| 5-6 | 业委会对物业公司来函的答复 | ||
| 5-7 | 三项表决票 | ||
| 5-8 | 提交大会审议的《物业服务合同及附件》 | ||
| 5-9 | 美怡家园小区物业服务管理标准 | ||
| 5-10 | 二期广场平整工程费用预算、结算与发票 | ||
| 5-11 | 物业服务质量保证金处罚细则 | 取自业主委员会在第四次业主大会上的工作汇报 | |
| 5-12 | 物业公司管理人员服务人员的《定编定岗及岗位责任制》汇编 | ||
| 5-13 | 物业公司制定的《各种公共突发事件处理机制和预案》 | ||
| 5-14 | 物业公司制定的《美怡家园小区专项维修基金应急支取预案》 | ||
| 5-15 | 美怡业主委员会换届征求意见“业主大会”书面材料 | ||
| 6-1 | 两项（五题）表决票 | ||
| 6-2 | 更新门禁“业主大会”《表决票》 | ||
| 6-3 | 更新门禁系统的合同 | ||
| 7 | 所有业委会会议决议 | ||
| 8 | 自业委会成立以来的所有财务账目 | ||
| 9 | 用印登记记录 | ||
| 10 | 其他需要交接的资料 | ||
| 材料提交人签字： 材料接收人签字： | |||
篇2：交接受阻 物业公司状告业委会获胜诉
原告:上海实发物业管理有限公司(以下简称实发物业公司)
被告:上海市徐汇区金环大厦业主委员会(以下简称金杯大厦业委会)
第三人:上海新富物业发展有限公司(以下简称新富物业公司)
案情:
实发物业公司和金环大厦业委会于20**年1月23日签订《物业管理服务合同》,约定由金环大厦业委会委托实发物业公司对襄阳南路489号金环大厦进行物业管理,合同期为20**年2月1日起至20**年1月31日止。实发物业公司依约于20**年2月1日零时派员前往金环大厦履行合同时,因前期物业管理单位新富物业公司不肯办理移交,致合同无法履行。鉴于在这之前于合同签订后,有部分业主在一份“业主意见”中签名表示对实发物业公司的管理能力、水平及服务质量不了解,否定业委会的选聘决定,并认为选聘物业公司应召开业主大会表决。新富物业公司便以此为由,认为已签合同无效,拒绝与实发物业公司便利交接。
法院认为,金环大厦业委会作为全体业主代表,与实发物业公司所签的《物业管理服务合同》形式合法,内容也未违反国家法律和行政法规的禁止性规定,应为合法有效,并不因部分业主存有异议而致使该合同丧失有效或得以解决。金环大厦的业主对业委会选聘实发物业公司作为金环大厦物业管理公司的决定有意见,应当通过合法途径进行;且这都是业委会与小区业主的内部关系,不能作为新富物业公司住张所签的合同无效,并拒绝与实发物业公司办理交接的抗辩理由。新富物业公司系金环大厦前期物业管理公司,至业委会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时,前期物业管理服务合同即告终止,继续占有有关物业管理资料和设施是非法的。现实发物业公司要求履行合同,金环大厦业委会亦同意履行,实发物业公司的诉讼请求本院仅予以支持,在执行中难以实施;鉴于第三人新富物业公司已参与诉讼,故为减少讼累,予以一并处理。致使双方合同不能履行的障碍在于第三人新富物业公司不愿撤离金环大厦,不向实发物业公司办理交接,新富物业公司对引发纠纷负有责任,应负担相应诉讼费用。
注:此案已由新富物业公司向一中院上诉,正由一中院复审。
笔者观点:这是一件发生在《物业管理条例》实施之前的案例。不同的是,选聘、解聘物业管理企业的职责,之前是由业委会履行,之后则是由业主大会经所持投票权的2/3以上业主通过。然而,在《条例》实施前后,相同的是,经由业委会(代表业主与业主大会)同新的物业管理企业签订了物业服务合同的,此前的企业原由的合同已经终止,契约关系已经不复存在,因此,其必须按时退出,并将相关资料移交给业委会。但是,可以说在物业管理市场的形成初期,便就有企业不是这样做的,而是“赖着不肯走”,从而形成为一家要“进”、一家不“出”、双方“僵持”的纠纷局面,乃至双方的保安对垒、剑拔弩张。物业管理市场的这种无序状态必须予以节制。为此,物业管理企业应从这个案例中得到如下启示:
一、善待“进”、“出”。
要作观念的转变,尤其是发展商属下的物业公司所管理的由其发展商开发的项目,必须认识到这么一点,那就是随着产权的转移,管理归属同样会起变化。对于此类企业而言,有两条途径可以选择:一是认认真真、兢兢业业地为业主管理和服务,千方万计、用心良苦地在服务中避免和减少瑕疵,让绝大多数业主来认同你们的服务。再说,你们参与了早期介入,进行了前期物业管理服务,又有着同发展商熟悉的得天独厚的条件,在业主大会成立之后的续聘选择上,无疑会得到优先的考虑;二是不会或者不去珍惜前期物业管理阶段的努力机会,不好好去理顺同发展商之间诸如房屋质量等的相关责任,自认为此项目非己