物业公司、业委会及居委会的三者关系
物业公司、业委会及居委会，这三者关系：如果涉及到签订物业合同，实际的做法是，在居委会的监督下，业主委员会与物业签订物业合同。这是指的新开发的商业小区。如果是老小区，一般没有业委会，就是所谓的政府福利了，由街道出主要费用，业主支付很少的费用，维持最低的公共卫生服务而已。
居委会的法律地位：
《宪法》第一百一十一条 城市和农村按居民居住地区设立的居民委员会或者村民委员会是基层群众性自治组织。
以上条款可以理解为居委会是政府职能的基层延伸，也是作为社区成员与政府之间的桥梁和纽带。居委会现在不是法人,没有办法承担相应的法律权利义务
www.pmceo.com-物业经理人
业主委员会是指业主大会的常设机构和执行机构，是基于业主的选举和业主大会授权，执行业主大会决议的机构。所以，业主委员会是物业区域内全体业主的自治管理组织，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的规定。
业委会的法律地位就比较复杂了，法律归法律，实际操作又是另外一回事。为了物业管理条列的实施，特地增加了业主委员会代表业主的合同权利和义务。说起来，也挺可笑的，业主委员会没有法人资格的，怎麽能签订物业合同呢?为此，根据《民事诉讼法》第49条、最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条之规定，业主委员会符合“其他组织”条件，可以自己的名义提起诉讼。由此可见，最高人民法院通过司法解释形式规定业主委员会属于民事诉讼法中规定的“其他组织”，即可以自己的名义提起诉讼。
其他组织又称为非法人组织，是指不具有法人资格但可以自己的名义进行民事活动的组织。我国《民法通则》没有关于其他组织的规定，但是《民事诉讼法》第四十九条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”最高人民法院关于适用《民事诉讼法》若干问题的意见对其他组织作了进一步的明确，其中第四十条规定：“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织，是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。”
业委会类似个怪胎，它可以代表业主去打官司，但是它出了问题就要全体业主买单。现实操作中，业主靠什么来约束业务会的职能呢?目前国家只有一条法律是约束业委会的。
《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”第78条规定：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。第83条规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声、违反规定养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规、管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院起诉。”《物权法》这些规定，明确了业主委员会在特殊条件下有作为诉讼原被告的资格，当业主委员会侵害业主权利的时候，给业主的维权提供了合法的诉讼方式。
现实操作中，拿我们小区的业委会举例来说，它什么权利也可以说没有，只是代表业主与物业签订物业合同的签字作用而已。业主公用设施出租的收益，也不归业委会管理，还是居委会及街道代管。如果按照法律来说，业委会的功能也是五脏俱全的，现实不是那样的，因为业委会人员的素质参差不齐，说实在的，根本没有什么能力可以承担它应该起到的作用。
实际操作中，业委会用处不大，有了它，打官司反而容易输。
篇2：物业管理企业业委会居委会关系
党的十六届五中全会提出了构建“社会主义和谐社会”的宏伟目标。社区是社会的组成细胞,没有和谐社区不可能有和谐社会。物业管理是社区建设的重要力量,创建和谐社区是物业管理企业义不容辞的责任。笔者认为,创建和谐社区,物业管理企业除了做好基础的服务工作外,最重要的工作还有两个方面:一是物业管理企业要处理好与业委会及居委会的关系,并能够积极解决三者之间的矛盾;二是物业管理企业要积极打造适合小区的社区文化。
一、物业管理企业、业委会、居委会“三方互动”
一部运转的机器,每一个螺钉、部件、子控制系统都要行动一致,协调一致,听从一个指令。同样,没有一个和谐、高效的社区组织核心,和谐社区就无从谈起,构建和谐、高效的社区组织核心是构建和谐社区的关键。
社区建设和管理涉及到四个方面的关系:居民(业主)、业主委员会(以下简称业委会)、物业管理企业、居民委员会(以下简称居委会)。对居委会而言,一方面,应成为业主委员会和物业管理企业之间的协调者,另一方面,应成为业主利益的保障者和物业管理企业服务的监督者;对物业管理企业而言,其提供的管理和服务工作是社区建设的重要组成部分;而业委会则代表着业主利益,是小区物业管理监管的主体。站在构建和谐社区的高度,一定要理顺居委会、业委会、物业管理企业之间的相互关系,三者之间需要相互衔接、相互配合、各司其职,而形成合力,使所辖社区“管理有序、服务完善、治安良好、环境优美、相处和睦、生活便利”。
例如,北京市某小区在处理居委会、业委会、www.pmceo.com物业管理企业之间相互关系的做法颇值得借鉴。该小区的具体做法是:建立居委会主任、物业管理企业经理和业委会主任联席会议制度,每季度开一次会议,对整体性、突击性工作进行安排、部署,解决小区管理中的重大问题。显然,在这样三方协同、综合管理中,不仅拉近了与居委会、业委会之间的距离,也使业主和业委会真正参与到了和谐社区的建设中。
从上述例子我们不难看出,物业管理企业通过自身的努力,可以与小区的另外两个管理主体 —— 居委会和业委会达成一致,共同为创建和谐社区出谋划策,形成“三方协同”、良性互动的模式。
二、积极沟通物业管理企业、业委会、居委会三方关系
当前,在物业管理活动中,业委会与物业管理企业之间的关系不是十分顺畅,甚至常常发生矛盾和纠纷;居委会与业委会之间的工作衔接不是很紧密。要解决上述问题,除了要理顺物业管理的法律关系外,还要做到如下几点:
第一,要形成业委会的自治管理、居委会的社区管理、物业管理企业专业管理相结合的局面。
第二,要强调居委会与业委会之间的关系是一种监督与协调的关系。定期召开有业委会、居委会参加的联席会议,交流、通报情况,研究、解决问题,充分发挥居委会的协调、沟通作用。
第三,居委会与物业管理企业之间应当相互协调。物业管理企业应当配合居委会做好社区管理、社区服务的有关工作,共同参加物业管理联席会议,交流沟通情况,物业管理企业应当成为小区专业管理的主体,全面负责房屋维修、环卫清扫、绿化养护、治安保卫等“硬件”工作,居委会将主要精力转移到抓好小区内居民的宣传教育、民事纠纷调解等“软件”工作,在明确各自职责的基础上,形成合力,共创和谐、文明小区。
三、三方共同建设小区的社区文化
社区文化是一种互动的整体性社区氛围和文化活动,积极、健康、向上的社区文化反映着小区的生命力,己经成为社区里一道亮丽的风景线,同时也是创建和谐社区的重要因素。
目前,在许多社区,物业管理企业不仅利用节假日开展多种文娱活动,经常组织各种教育讲座,还在社区的文体活动中心设有图书室、棋牌室及晨练角等设施及场所,使小区内各年龄、各阶层的人都可以“各取所需”。逢一些节假日,居委会、业委会和物业管理企业三方还可以共同组织人员入户走访,了解业主情况,看望、慰问老人。这些活动都会引起业主对物业管理好感、信任,进而拉近物业管理企业与广大业主的距离,融洽双方关系。
四、几点工作经验
笔者结合多年来德工作实践,就如何协调居委会、业委会和物业管理企业三方共同开展工作,总结出一些相关的工作经验:
1.以业主的需求为导向,以业主的参与为基础。要注意分析本社区居住者的经济能力、教育水平、兴趣爱好、文化差异、年龄结构、职业特点等,共同制定适合且富有特色的工作方案,并逐步开展。
2.精心策划,积极开展社区文化活动。为达到有计划、有主题的开展活动的目的,物业管理企业必须制定出长期的社区文化战略规划和完善的年度社区活动策划方案。